L’article 42 de la loi n° 95-115 modifiée du 4 février 1995 d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire, qui définit notamment les territoires de la politique de la ville, indique ainsi que « leur délimitation est opérée par décret en Conseil d’Etat, en tenant compte des éléments de nature à faciliter l’implantation d’entreprises ou le développement d’activités économiques ».
Ces objectifs justifient la mise en œuvre de mesures d’exonérations sociales et fiscales applicables aux entreprises.
Une éventuelle application de l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties aux ménages relèverait d’un cadre juridique autre que celui applicable aux ZFU, qui concerne par nature les entreprises.
Le développement d’une offre en accession à la propriété dans les zones urbaines sensibles (ZUS) et ZFU représente une opportunité pour diversifier l’offre de logements et promouvoir une mixité sociale conformément aux objectifs de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003.
Aussi, différents dispositifs existent d’ores et déjà afin de favoriser l’accession à la propriété dans ces quartiers dans le cadre du programme national de rénovation urbaine :
- Les opérations d’accession sociale à la propriété réalisée dans le cadre des projets de rénovation urbaine peuvent bénéficier d’un taux réduit de TVA à 5,5.
- L’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) accorde des subventions à des opérations d’accession à la propriété menées par des personnes morales qui réalisent des logements pour les céder à des personnes physiques qui s’engagent à les occuper à titre de résidence principale pendant au moins cinq ans, sauf mobilité en cas de force majeure. Ces opérations doivent être inscrites dans un projet de rénovation urbaine faisant l’objet d’une convention pluriannuelle. Cette subvention s’établit à un maximum de 10 000 euros par logement. Elle peut être portée à titre exceptionnel à 15 000 euros par logement dans le cas d’un profil d’accédant particulièrement modeste, ainsi qu’au vu des conditions d’acquisition du foncier par le maître d’ouvrage de l’opération.
Par ailleurs, l’article R. 317-8 du Code de la construction et de l’habitation majore l’aide pour les personnes vivant en ZUS qui acquièrent un logement en vue de l’occuper à titre de résidence principale. Le prêt social location-accession (PSLA), qui s’adresse à des ménages sous plafonds de ressources qui achètent leur logement neuf, permet de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et de la TVA à 5,5 % pendant quinze ans.
Le montant maximal du prêt à 0 % est majoré de 50 % dans les ZFU et les ZUS ; il peut alors atteindre 30 % du coût de l’opération, contre 20 % hors de ces zones.
Au regard de l’ensemble de ces aides dont peuvent bénéficier soit les accédants à la propriété, soit les maîtres d’ouvrage des opérations, il n’apparaît pas opportun, dans le contexte budgétaire actuel, de créer une nouvelle exonération fiscale.
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