A Rochefort, densification et bail à construction pour s’adapter au ZAN

Plusieurs hauts tas de gravats et diverses traces de bâtiments démolis laissent deviner les travaux d’aménagement qui vont démarrer dans quelques semaines sur la zone d’aménagement concerté (ZAC) de l’Arsenal, à Rochefort. L’endroit doit son nom à l’arsenal maritime créé dans un coude de la Charente au XVIIe siècle, sur ordre de Louis XIV. L’espace, devenu il y a des décennies une zone d’activité, est en cours de requalification et préfigure la nouvelle stratégie de la communauté d’agglomération de ­Rochefort océan (Caro) en matière de développement économique.¶
Contrainte par la rareté foncière imposée par sa géographie, entre littoral, fleuve et zones humides, l’intercommunalité a pris le parti d’optimiser le foncier de la ZAC de l’Arsenal, avant même l’entrée en vigueur du ZAN. Poids lourd industriel du territoire, Airbus (l’entreprise y produit notamment l’ensemble des sièges pour pilote de ses avions), souhaitait accroître son activité, mais était dans l’incapacité de pousser ses murs. La décision de la Caro, arrêtée en 2014, de concentrer les activités économiques de l’Arsenal est désormais en voie de concrétisation.

Activités relogées

Pendant près de dix ans, la communauté d’agglomération a conduit de longues démarches pour convaincre les entreprises qui y occupaient des mètres carrés sans générer beaucoup ­d’activité ni d’emplois, de s’installer ailleurs. Parmi une vingtaine de sociétés propriétaires ciblées, deux ­seulement ont accepté de partir à l’amiable ; les autres ont dû être expropriées. « Nous avons retrouvé du foncier pour reloger ces activités, mais pas forcément avec les mêmes surfaces. Pour mener ­l’expropriation, nous avons noué une convention avec l’établissement public foncier [EPF] de ­Nouvelle-Aquitaine qui nous a restitué en deux fois la propriété de la zone, ce qui nous a ­permis de retrouver une totale maîtrise ­foncière », commente ­Olivier ­Trégret, directeur de l’économie, de ­l’emploi et de la formation au sein de la ­communauté d’agglomération.

Sur les 9,2 hectares de la ZAC, 2,3 seront dévolus à Airbus, l’­Arsenal étant désormais dédié aux seules activités aéronautiques. « Cette spécialisation devrait permettre de créer des synergies entre les différentes entreprises, mais aussi avec les acteurs académiques et scientifiques. Nous portons d’ailleurs un projet pour étoffer l’offre de formation sur le territoire », avance Angélique Ouvrard, responsable du pôle « prospective territoriale, emploi et formation » à la Caro. Il en aura coûté 9,4 millions d’euros à l’agglomération, financés à hauteur de 1,3 million d’euros par des subventions (fonds friche et minoration foncière de l’EPF) et 1,2 million de cessions de terrain, réalisées ou à venir.

Parallèlement, l’interco a redéfini, avec le cabinet Synopter, spécialisé dans la performance durable des zones d’activité, sa stratégie globale en matière de foncier et de développement économique. « Notre credo est de repenser les ZAC en termes de densité. Dans cette perspective, nous avons identifié, à Rochefort, trois types de “gisements” de foncier : les terrains qui n’ont pas d’usage, ceux qui sont vacants et les espaces mal utilisés, comme les grandes zones de stock­age horizontal », note Pierre-Cécil Brasseur, directeur associé de Synopter.

Outil de scoring

Dans la lignée de ce qui a été entrepris à l’Arsenal, une logique d’optimisation de la zone industrielle des Sœurs, située au nord de ­Rochefort, est désormais à l’œuvre. Pour ce faire, la communauté d’agglo­mération s’est dotée d’un outil de « scoring ». « Nous savons ainsi ce qu’un foncier produit en termes fiscal, de valeur ajoutée, d’emploi, ce qui en fait l’un de nos outils de management des zones d’activité », explique ­Olivier ­Trégret.

Mais la grande mue en matière foncière est à venir. Un moratoire, adopté il y a deux ans sur les cessions de terrain de la zone d’acti­vité économique de l’Houmée de 5 hectares, a permis de redéfinir les critères d’attribution des terrains : « Liens avec le territoire, création d’emplois, intégration d’une logique de densité foncière et de qualification patrimoniale », détaille Olivier Trégret. Et une réflexion sur la mutualisation de salles de réunion, de restaurant ­d’entreprise… est lancée afin ­d’optimiser l’espace.

Autre piste : la ­communauté ­d’agglomération envisage désormais de recourir au bail à construction. Les élus y sont prêts, et les agglomérations voisines de La Rochelle et de Royan pourraient suivre la même voie. Dans ce modèle, les entreprises se voient proposer un ­terrain viabilisé à louer, sur lequel elles construisent leurs locaux. « ­Renoncer à la propriété patrimoniale n’est pas forcément dans la culture des entreprises. Mais celles que nous rencontrons s’y disent prêtes, voyant un moyen de davantage investir dans leur outil industriel », assure Patrick Renaud, chargé de mission « Territoire ­d’industrie » à la Caro. Dans la ZAC des Sœurs, l’idée est de proposer aux entreprises propriétaires de surfaces peu ou sous-exploitées de les vendre pour qu’elles soient par la suite proposées en bail à construction.

De telles transformations ne peuvent s’engager sans concertation avec les chefs d’entreprise. La communauté d’agglomération propose une prestation d’­architecte-conseil pour les guider vers ses objectifs de densification et voudrait créer un écosystème des utilisateurs, avec qui échanger sur ces questions.