Une foncière : pour quoi faire ?
La première question à se poser est celle du but de la démarche. Une foncière est une entité chargée d’acheter et gérer du foncier, elle peut intervenir dans différents domaines : foncier agricole, foncier industriel ou encore foncier commercial – dans le cas présent. Elle peut, par ailleurs, intervenir sur un périmètre plus ou moins large (centre-ville, commune, intercommunalité, etc.). Les buts peuvent être les suivants : réduire la vacance commerciale et/ou la vacance structurelle et de longue durée, agir sur le niveau des loyers, notamment en situation de marché défaillant/oligopolistique, créer des pôles de centralité et proximité, conduire des opérations de remembrement pour attirer des enseignes nationales/locomotives commerciales, maîtriser la destination des commerces ou encore favoriser la diversité commerciale.
Une fois la nécessité de créer une foncière vérifiée, il convient de se pencher sur les modalités pratiques de sa création : en effet, s’il existe en théorie mille et une possibilités de mise en œuvre, l’outil doit en pratique être créé pour répondre à la stratégie, tout en étant adapté au contexte local.
Premier enjeu : la forme juridique
Une foncière commerce peut prendre différentes formes juridiques : SPL, SEM, SAS, SCI, etc. En pratique, la foncière peut être une filiale d’un opérateur existant et elle peut elle-même créer des filiales, aussi appelées sociétés de projet, pour conduire des projets spécifiques avec d’autres partenaires. La présence d’un opérateur existant sur le territoire, capable de porter des actions de maîtrise foncière, est un avantage : celui-ci permet d’intervenir de façon transitoire en attendant la mise en place de la foncière. Le choix de la forme juridique et du montage doit enfin tenir compte de la volonté de mise en concurrence, ou non, de l’opérateur, du degré de contrôle que souhaite avoir la collectivité et des acteurs potentiels à intégrer au tour de table.
Deuxième enjeu : les modalités d’intervention
Les différentes modalités d’intervention d’une foncière commerce influencent également sa constitution. La foncière peut en effet agir dans le cadre d’une convention de mandat pour le compte de la collectivité ou bien, souvent, en tant que titulaire d’une concession d’aménagement ou bien encore simplement pour son compte propre.
Elle peut bénéficier – même indirectement – de l’exercice de prérogatives publiques : par exemple, la collectivité peut lui déléguer, au cas par cas ou sur une zone, des droits de préemption (urbain sur les murs, commercial sur les fonds de commerce). L’expropriation, procédure longue, doit être réservée à de rares cas bloquants pour lesquels l’intérêt public est clair. Enfin, la participation d’un établissement public foncier (EPF) dans le pré-portage avant commercialisation ou via une contribution financière peut être envisagée.
Troisième enjeu : le modèle financier
Pour que l’activité de la foncière soit rentable, il convient de penser le modèle financier d’emblée. La stratégie d’acquisition d’actifs doit permettre d’évaluer le montant des fonds propres à mobiliser et de penser l’équilibre financier : celui-ci peut notamment être atteint grâce à de la péréquation horizontale (actifs plus ou moins rentables selon leurs caractéristiques) et verticale (mélange rez-de-chaussée et logements des étages supérieurs). Durant la phase d’amorçage, le résultat financier peut être déficitaire en raison des coûts de structure, des travaux et de l’insuffisance des produits entrants…
Quatrième enjeu : la phase de commercialisation
La commercialisation est une étape cruciale dans l’activité de la foncière. Elle peut être externalisée (mandat de commercialisation par exemple) et confiée aux acteurs privés traditionnels, mais elle peut également être gérée en interne. Les profils recherchés sont notamment ceux de personnes ayant une fine connaissance du marché local, ainsi qu’un bon réseau. Si cela coûte cher (50 000 euros bruts annuels environ), cela permet à l’opérateur de garder la main tout au long du processus et de maîtriser jusqu’à la destination du bien.
Dernier enjeu : les délais et moyens nécessaires
La constitution d’une foncière commerce demande des compétences dédiées et de la disponibilité. Elle peut en partie être réalisée en interne, dans le cadre d’une conduite de projet, mais nécessite des connaissances et aptitudes spécifiques (portage politico-administratif, analyse de données, compétences juridiques et financières, etc.). Un accompagnement externe peut ainsi apparaître pertinent. En définitive, conduire une telle démarche prend du temps : il faut compter une à deux années de travail avant un déploiement opérationnel de la foncière.
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