Existe-il des outils particulièrement adaptés aux opérations de densification autour des gares ?
Le droit de l’urbanisme est une boite à outils dans laquelle il faut se saisir de l’instrument adapté à chaque projet. Il n’existe donc pas d’outils spécifiques, mis à part les dispositifs particuliers créés par le législateur pour le projet du Grand Paris. Se poser la question des outils pour densifier autour des gares implique, au préalable, la prise en compte du projet de la collectivité, de la nature et de l’état du quartier concerné : gare en secteur urbanisé habité, site industriel à dépolluer, en plein champ… Les cas les plus complexes à gérer sont en réalité les friches industrielles : il faut dépolluer les sols et l’aménagement devient très complexe, en dehors même de toute habitation dans la zone.
La densification dans un espace urbanisé n’est donc pas l’opération la plus délicate à mener ?
La densité n’est pas un vrai problème : un plan local de l’urbanisme (PLU) léger peut ne pas prévoir de COS et de règles de hauteur ! La difficulté est plutôt d’obliger à densifier les abords des gares. Ce sera l’objet du versement pour sous-densité. L’élément de base reste le PLU, soit combiné à une zone d’aménagement concerté (ZAC), soit un PLU qui prévoirait une zone d’aménagement. Dans un espace contraint et habité, les collectivités peuvent désormais définir, dans leur document d’urbanisme, des « orientations d’aménagement et de programmation ». Cette nouveauté issue de la loi Grenelle permet d’introduire, dans le PLU, une approche plus souple et plus programmatique.
Finalement, la ZAC reste un outil bien maîtrisé…
Dans les secteurs non bâtis, la collectivité pourra procéder de façon assez classique en expropriant, en préemptant, en achetant et en créant une ZAC. C’est un outil rationnel qui permet de négocier contractuellement la part de financement assurée par les aménageurs, tout en conservant aux collectivités une bonne maitrise du projet. Elle permet effectivement de bien proportionner les équipements avec les constructions.
Quel est l’objet du « secteur d’aménagements » ?
Il s’agir de fixer des objectifs quantifiés, en matière de logement, de biodiversité dans un secteur donné sans fixer un règlement à priori. La collectivité confie ensuite l’opération à un aménageur, soit en le choisissant par une mise en concurrence, soit en passant par une société publique locale d’aménagement (SPLA). La SPLA permet en principe d’échapper à l’obligation communautaire de mise en concurrence contrairement aux sociétés d’économie mixte : société à capital exclusivement public, la SPLA répond au critère du « in house » et constitue donc un « nouvel » outil des collectivités.
Le Projet urbain de partenarial (PUP) apporte-t-il une réponse nouvelle aux questions de financement ?
Actuellement, c’est un simple contrat par lequel la collectivité fixe un programme d’équipement et négocie avec les constructeurs leur participation au financement. Une des propositions du chantier en cours « Urbanisme de projet » serait d’aller plus loin. Des aménageurs privés, qui auraient la maîtrise foncière du site, élaboreraient un projet qu’ils présentent à la commune. Celle-ci peut alors le prendre en considération. Il faut ensuite affiner le projet, l’ouvrir à la concertation avant de passer une convention de financement. Il n’y aurait pas de mise en concurrence des aménageurs, puisque le projet est d’origine privée, et « accepté » par une délibération de l’assemblée délibérante. Après une phase de concertation avec la population, il peut donner lieu à une convention de financement et, éventuellement, à une révision du PLU. En réalité, on recrée, en espérant contourner l’obligation communautaire de mise en concurrence, la « ZAC privée », très prisée par les aménageurs….
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