En l’absence de précision conventionnelle, la servitude non aedificandi doit s’entendre comme l’interdiction de toute construction, que celle-ci se situe sur le sol, en surplomb du terrain ou en sous-sol.
Comme toute servitude, elle est instituée dans l’intérêt d’un fonds dominant. Son existence a en général pour fonction de permettre une vue, une aération, un ensoleillement, ou de préserver l’environnement.
D’un point de vue juridique, une piscine installée dans le sol, même démontable, constitue une construction. À ce titre, elle est donc soumise au respect des règles d’urbanisme et par conséquent, à la servitude non aedificandi. Il existe cependant des situations particulières : les constructions implantées pour une durée n’excédant pas trois mois sont dispensées de toute formalité et peuvent ne pas être conformes aux règles d’urbanisme dont le respect s’impose normalement à tous les constructeurs (art. R421-5 du Code de l’urbanisme).
Cette durée est limitée à quinze jours dans les sites classés et dans les secteurs sauvegardés, ainsi que dans les périmètres, justifiant une protection particulière, délimités par délibération motivée du conseil municipal ; si le règlement de lotissement approuvé est le seul document à prévoir l’existence d’une servitude non aedificandi et s’il n’a pas fait l’objet d’une contractualisation (par exemple, par incorporation de ses dispositions dans le cahier des charges ou dans l’acte de vente), au bout de dix ans suivant l’autorisation de lotir, les dispositions du règlement qui n’ont pas été expressément maintenues deviennent caduques (art. L442-9 du Code de l’urbanisme).
En cas d’incorporation des dispositions du règlement dans le cahier des charges ou dans l’acte de vente, ces dispositions auront valeur contractuelle et devront être respectées, sans limite de délai, dans les relations entre colotis.
Références
Question écrite n° 4517 de Jean-Louis Masson (Non inscrit), JO du Sénat du 20 novembre 2008Domaines juridiques
