Conclure un contrat de bail commercial

Appliquer les règles de passation

Au plan formel, les contrats de location des immeubles appartenant au domaine privé des collectivités locales sont décidés par leur organe délibérant et sont signés par l’exécutif de celles-ci.

Aussi appartient-il au conseil municipal de définir les principales caractéristiques du contrat, notamment, les bénéficiaires, la nature et la consistance des biens immobiliers en cause, le régime juridique applicable, les loyers et la durée des baux. Quant aux maires, ils sont habilités à recevoir et à authentifier, en vue de leur publication auprès du service de la publicité foncière, les actes concernant les droits réels immobiliers ainsi que les baux, passés en la forme administrative par les collectivités locales.

Privilégier le bail écrit au bail verbal

En raison du principe du consensualisme, le code du commerce ne pose aucune condition de forme nécessaire à la validité du contrat de bail commercial. Dès lors qu’une offre écrite du bailleur a été acceptée par le preneur qui a réglé le loyer sur la base proposée, un bail est considéré comme ayant été conclu (cour de cass., 3 e  civ., 11 octobre 1989, loyers et copr.). Ainsi, l’établissement d’un acte écrit n’est pas une condition de validité du bail. Pas plus que l’application des articles du code de commerce se rapportant au statut des baux commerciaux n’est subordonnée à l’existence d’un écrit (cour de cass., 3 e  civ., 12 février 1985, Bull. civ. III n° 129).

Pour autant, il est vivement recommandé de recourir à la voie de l’écrit qui peut prendre la forme d’actes sous seing privé ou authentique (acte notarié) afin de pouvoir, le cas échéant, se ménager la preuve de l’existence du bail et de son contenu. Seuls les baux d’une durée supérieure à douze ans et ceux portant sur des locaux affectés à l’exploitation d’un débit de boissons doivent obligatoirement être dressés sous la forme authentique. Préalablement à la conclusion du bail commercial, rien n’interdit les parties de matérialiser leur accord en s’engageant par le biais d’une promesse de bail commercial. Du fait de l’importance de la signature d’un tel engagement, il est conseillé de se faire assister par un professionnel tant lors de la conclusion d’une promesse de bail commercial que lors de la régularisation du bail commercial proprement dit.

Respecter les dispositions impératives d’ordre public

Lorsqu’il est rédigé par écrit, le bail commercial est strictement encadré par la loi. Le texte essentiel en ce domaine est l’article L.145-15 du code de commerce qui frappe de nullité non seulement les clauses contraires aux dispositions relatives à la durée du bail initial, lequel ne peut être inférieure à neuf ans, à la révision triennale du loyer, la révision des loyers indexés, la résiliation de plein droit ou la déspécialisation, mais également celles susceptibles de faire échec au droit de renouvellement. Ce texte est cependant incomplet puisque le caractère impératif doit aussi être reconnu à diverses autres dispositions disséminées dans le statut des baux commerciaux.

Tel est le cas des stipulations portant sur les modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire, les loyers payés d’avance (article L.145-40), le formalisme à suivre en matière de congé (article L.145-9) ou sur la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce (article L.145-16), enfin, sur le redressement et la liquidation judiciaires (article L.145-45). En dehors de ces dispositions impératives, les parties peuvent librement aménager ou écarter les règles du statut des baux commerciaux. Si les parties ne le font pas, le statut s’appliquera de plein droit.

Maîtriser la destination des lieux

L’objet d’un bail commercial est la mise à disposition de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal. La ...