Baux emphytéotiques

Le ministère de la défense refuse désormais les baux emphytéotiques de 99 ans conclus avec une collectivité territoriale pour la construction de casernes.
L’important programme de constructions de casernes engagé par la gendarmerie est conduit, notamment, sur la base des adaptations législatives apportées par l’article 3 de la loi du 29 août 2002 d’orientation et de programmation pour la sécurité intérieure (LOPSI) qui ont pour objet d’accélérer l’exécution des opérations immobilières locatives nécessaires à la sécurité intérieure. Ces opérations sont ainsi conduites en ayant recours à des financements innovants tels que la délivrance d’un bail emphytéotique administratif (BEA). La procédure du BEA permet notamment aux collectivités territoriales, jusqu’au 31 décembre 2007, de construire des ensembles immobiliers pour les besoins de la gendarmerie en faisant appel à des partenaires privés. Ce dispositif repose sur la mise à disposition d’un terrain leur appartenant au profit d’un opérateur qui assure le financement et la construction de l’ouvrage en contrepartie d’un loyer financier versé par la collectivité territoriale. Ces immeubles sont loués à la gendarmerie sur la base d’une appréciation formulée par le service des domaines en fonction de la valeur locative de marché, dans la mesure où l’État n’a pas vocation à devenir propriétaire des constructions ainsi édifiées. Pour cette raison, la valeur locative déterminée par l’avis du service des domaines ne saurait tenir compte du montage financier et n’a aucune raison d’être identique au loyer payé par la collectivité à l’emphytéote, mais sera le plus souvent inférieur. Au demeurant, rien n’interdit à la gendarmerie de négocier le paiement d’un loyer inférieur à l’avis du service des domaines si les valeurs locatives sont trop élevées. Ainsi, les valeurs locatives varient selon les lieux et il n’est pas anormal qu’un différentiel reste à la charge de la collectivité territoriale, dans la mesure où celle-ci entre en possession du bien au terme du BEA. À côté de ce montage classique est apparue une variante reposant sur un BEA de longue durée, le plus souvent de quatre-vingt-dix-neuf ans, avec location directe à la gendarmerie. Ce schéma diffère de celui exposé précédemment dans la mesure où la collectivité territoriale, hormis la mise à disposition du terrain, n’intervient plus dans le dispositif. Toutefois, le BEA de longue durée a rapidement présenté des difficultés rédhibitoires qui ont conduit le ministère de la défense à s’interroger sur sa pertinence. Suite à l’examen conduit par les services du ministère, en liaison avec la direction générale des impôts, il est en effet apparu que ce type d’opération se caractérisait par un coût élevé, le loyer réclamé par l’opérateur correspondant à un loyer financier. Pour ces raisons, sans se prononcer sur le bien-fondé du BEA qui est effectivement contracté entre la collectivité et son emphytéote, le ministère de la défense a décidé, depuis mai 2006, de ne plus s’associer à des projets dont la durée et la location directe revenaient de fait à écarter la collectivité territoriale de l’opération.