Le développement d’une offre de logements locatifs à destination d’un public qui dépasse les plafonds de revenus pour accéder aux logements sociaux, mais qui a néanmoins besoin de se loger à des niveaux de loyer inférieurs à ceux du marché, dans les zones tendues, est l’un des axes forts de la politique du logement du gouvernement.
Une ordonnance du 20 février 2014 en a dressé le cadre juridique, et la loi de finances pour 2014 avait posé au préalable le cadre fiscal – TVA à 10% et exonération de taxe foncière pour les propriétés bâties pendant 20 ans – tandis que le projet de loi Macron prévoit de nouvelles dispositions pour inciter les collectivités locales à se saisir de cet outil afin de rééquilibrer leur marché local de l’habitat, comme la possibilité de prévoir un bonus de constructibilité dans le document d’urbanisme pour ce type de projets de construction.
La filiale de la Caisse des dépôts et consignations aux premières loges
La SNI, filiale de la Caisse des dépôts et consignations, est l’un des principaux artisans du plan de développement du logement intermédiaire, qui prévoit la construction de 30 000 unités de ce type, dans les cinq ans à venir. En janvier celle-ci avait lancé un appel à projets auprès des promoteurs et constructeurs, pour la construction de 10 000 logements intermédiaires.
Elle a en parallèle créé un fonds, le Fonds de logement intermédiaire (FLI), qui vise à faire revenir les investisseurs institutionnels – sociétés d’assurances, mutuelles,… sur le marché du logement, qu’elles avaient abandonné dans les années 90.
« La création de ce fonds a permis de lever des obstacles que nous avions identifiés, dissuasifs pour les investisseurs : il permet de répondre à une exigence de rendement minimal de 4,8% ; il rassure sur la gestion du programme : la SNI gère les relations avec les collectivités locales, s’occupe de la relation locataires… », résume Vincent Mahé, secrétaire général du groupe SNI. Le FLI a, dans un premier tour de table réunissant divers institutions de prévoyance ou de l’assurance risque, récolté 515 millions de fonds propres, qui lui donnent une capacité de 860 millions d’euros. Une seconde levée de fonds est en cours et devrait être finalisée au premier semestre 2015.
Appel à projets fructueux
L’appel à projets de la SNI a été un succès – pas étonnant dans une période où les promoteurs voient leurs délais de commercialisation s’allonger dangereusement. Début décembre, le FLI a reçu 395 projets présentés par des promoteurs immobiliers.
32 opérations sont en cours de validation – soit 1165 logements, et 1319 sont en cours d’instruction.
Les projets doivent répondre à une série de critères, et être localisés dans l’une des 350 communes ciblées par la SNI, situées dans les 23 plus grandes agglomérations de France. Il s’agit en général de logements T2 -T3, de 55 m2 en moyenne, et le loyer devra être au minimum inférieur de 10% au prix du marché – sur les premières opérations, il est plutôt à 13,2% en dessous.
Selon une circulaire du 28 novembre, pour être agréés, les logements doivent être situés dans des programmes contenant obligatoirement une part de logements sociaux classiques, et une part de logements en accession. Fin 2015, la filiale de la Caisse des dépôts et consignations table sur 8000 logements en chantier.
« Le logement intermédiaire est un produit très demandé par les collectivités : ils sont une chance de stabiliser une population solvable, puisqu’au bout de 12 ans les logements peuvent être proposés à la vente à leurs locataires », explique André Yché, président du directoire de la SNI.
A terme environ 40% du programme devrait concerner l’Île- de-France, mais des dossiers ont déjà été retenus, sur Nice, Cannes, Marseille, Toulouse,…La SNI a d’ailleurs commencé à signer des accords avec certaines collectivités comme le Grand Lyon, ou la communauté urbaine de Bordeaux. Dans ces conventions, la collectivité s’engage sur des prix maximum de charge foncière, en échange d’objectifs de production de logements intermédiaires.
« A moyen terme, le dispositif de logement intermédiaire vise à revenir vers une économie du logement moins artificielle : il devrait permettre de mieux maitriser les coûts du foncier, de faire revenir les institutionnels sur ce marché. Il est pour nous le cœur du réacteur qui permet un meilleur équilibre des programmes de construction. On sort du far west pour rentrer dans une société policée », conclut André Yché.
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