Après des années d’euphorie qui ont permis d’atteindre un record en 2007, les ventes de logements neufs devraient entrer dans un cycle plus difficile en 2008, inquiétant pour les professionnels.
Sur l’année 2007, les ventes de logements neufs ont atteint un niveau « jamais observé depuis 1985 » à 127.400 unités, indique le ministère de l’Ecologie, du Développement et de l’Aménagement durable, qui a publié ces chiffres le 26 février. Mais si le secteur a continué à croître, la progression des ventes s’est limitée à 0,9% l’an dernier, bien loin du bond de 20,8% de 2002-2003, ou de la hausse plus modeste de 4% de 2005-2006. Par ailleurs, d’autres chiffres publiés le 26 février par le ministère ont montré une chute des permis de construire (-19,1% entre novembre et janvier) et des mises en chantier qui reculent (-7,1%).
Alors que la France est confrontée à une grave crise de logement – premier poste de dépense des Français et première de leur préoccupation devant l’emploi -, « la situation est préoccupante », admet Henry Buzy-Cazaux, vice-président du groupe immobilier Tagerim. « Tous les indicateurs montrent un ralentissement très clair », indique-t-il, « pour la première fois, tous les maillons de la chaîne sont grippés ».
Le ministère relève un stock de logements disponibles à la vente qui continue à progresser, à 102.600 logements, « chiffre qui n’avait jamais été atteint », et des délais d’écoulement qui s’allongent.
« Ces évolutions confirment que le bâtiment, l’un des principaux moteurs de l’économie, va connaître ses premiers ratés cette année », s’alarme le cabinet d’études Xerfi, pour qui « la mécanique s’est brisée en cours d’année » et « le millésime 2008 s’annonce amer ».
D’autant que les chiffres de la fin de l’année 2007 sont particulièrement mauvais, avec des ventes de logement neufs en chute de 12,4% par rapport au dernier trimestre 2006.
Pour 2008, la Fédération des promoteurs et constructeurs prévoit un recul des ventes dans une fourchette de 110.000 à 115.000 logements, avec pour « conséquence inéluctable » une baisse des mises en chantier.
« On savait que l’activité est en train de ralentir », relativise Michel Mouillart, professeur d’économie à Paris X-Nanterre, qui ne « veut pas parler de catastrophe annoncée ». Selon lui, la baisse de la construction pour le logement locatif, la plus sensible, est due à la mauvaise lisibilité du dispositif Borloo, qui a remplacé le dispositif Robien fiscalement très attractif pour les investisseurs.
En outre, « l’accession à la propriété est dans une phase d’attentisme en raison du retard de la mise en place du dispositif de crédit d’impôt » sur les intérêts d’emprunts immobiliers.
Reste également une inconnue : l’évolution des conditions pour les prêts immobiliers qui pourraient se durcir en raison de la crise financière.
A la Fédération française du bâtiment (FFB), on se dit « pas très inquiet » et on parle d' »atterrissage en douceur » après des années euphoriques. « Le locatif social marche bien, ainsi que l’accession dans le collectif », précise-t-on. Pour autant, les promoteurs français ne vont pas échapper à une remise en cause profonde de leur stratégie. Face à un marché moins facile, ils vont voir « leurs marges s’éroder », admet Henry Buzy-Cazaux.
Dans tous les cas, on est encore loin de pouvoir permettre à 70% des Français de devenir propriétaires, comme le veut Nicolas Sarkozy. Et, avec 420.000 logements construits en 2007, on est encore très loin du chiffre de 500.000 logements par an – dont 120.000 sociaux – promis par la ministre du Logement Christine Boutin.
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