Révision des valeurs locatives des logements : partagez votre avis !

D’après Les Echos, la France est déjà un des pays qui taxe le plus l’immobilier : plus de 27 % contre 17 % en Allemagne. Si on n’y prend garde, la révision des valeurs locatives peut générer une forte inflation de la pression sur l’immobilier qui ne va vraiment pas dans le bon sens…

A mon avis , la question n’est pas de savoir comment il va falloir réviser, selon quels critères mais plutôt pourquoi?Plutôt que de faire des économies , les collectivités recherchent des fonds suite à la baisse des dotations et elles ont trouvé ce moyen car il y a fort à parier qu’il y aura une hausse sensible de ces deux taxes.

Pour ma part, la solution mise en place n’est qu’un amplâtre sur une jambe de bois.

Aujourd’hui plus de la moitié de la population n’est pas imposable sur le revenu, ce qui lui donne droit à des réductions, voire des annulations sur le paiement de la taxe foncière et/ou de la taxe d’habitation. Donc à recette égale il y a de moins en moins de contribuables. Ainsi les contribuables concernés voient leur part augmenter chaque année.
Enfin, les collectivité se plaignent du manque de dynamisme de ces taxes.

En conclusion, personne n’est content. Pourtant la solution existe. Mais au lieu de vouloir amender une nouvelle fois ces taxes, il faut changer de paradygme et mettre en place une procédure plus simple et plus équitable.

D’abord le respect d’un des principes fondamentaux de notre société: chacun participe aux dépenses en fonction de ses capacités. En clair, tous le monde participe à la vie de la société en versant une juste part de ses revenus pour l’intérêt commun. Il n’y a pas de dérogation à ce principe à accepter.

Maintenant le changement de paradygme:
Le paiement de ces taxes n’est plus basé sur une valeur locative sujette à discussions mais sur les revenus de toutes natures dudit contribuable, y compris les aides au logement, les revenus de remplacement, les aides pour subvenir aux besoins du contribuable (aide alimentaire…), sans oublier les trevenus de tous les placements financiers mais pas immobiliers (nous reviendrons sur ce dernier point).

Une contributin juste:
Chacun verse une contribution suivant ses revenus définis ci-dessus. Mais quel est le revenu imposable?
Pour les revenus immobiliers, c’est simple: ils sont taxables directement en soustrayant néanmoins certains revenus comme le remboursement d’emprunt ou les travaux réalisés…
Pour tous les autres revenus, en fait cela ne concerne alors que les personnes physiques ou les sociétés pour les biens immobiliers nécessaires à leur activité, les revenus sont égaux à l’ensemble des revenus auxquels on soustrait pour le locataire le montant de son loyer et pour le propriétaire le montant des remboursements d’emprunts (pas seulement les intérêts).
On a ainsi une parfaite équité: le propriétaire qui ne paye plus d’emprunt, pour sa résidence principale, voit directement son revenu « disponible » augmenter et donc sa participation à l’effort collectif. mais durant la période de remboursement du crédit, il est considéré comme un locataire.

Bien entendu, dans ce système il n’y a quj’un seul prélèvement pour le propriétaire occupant. Mais on voit qu’à partir d’un certain momement, avec des charges réduites, sa contribution est plus importante.

Mais il reste la question des résidences secondaires. Comment imaginer que le propriétaire paye une nouvelle fois sur l’ensemble de ses revenus?
Par souci d’équité, la base taxable ne prendrait plus en compte le remboursement des emprunts. Mais il y aurait un dégrèvement concernant la période d’occupation. Pourquoi ne pas fixer ce taux à celui fixé par les services fiscaux pour la durée d’occupation pour qu’un logement ne soit pas la résidence principale?

Cette solution présente un certain nombre d’avantages mais aussi d’inconvénients:
– il faut d’abord connaître tous les revenus des personnes (donc pour les aides définir celle qui entrent dans la base imposable et en connaître les montants).
– la méthode est simple, indiscutable et elle répond aux attentes des collectivités par son dynamisme.
– mais ce dynamisme fonctionne dans les deux sens…

Enfin, le plus important, le taux maximal a appliquer sur ces bases est à définir au plus haut niveau de notre système juridique afin d’éviter la spoliation, comme on peut le voir actuellement av ec des taux pour la taxe foncière qui dépassent parfois les 49%. Certains diront que les bases sur lesquelles s’appliquent ces taux sont faibles. Néanmoins, par expérience, quand le montant de la taxe foncière dépasse les 30% des revenus immobiliers, on peut se demander qui serait d’accord d’affirmer qu’il n’est pas spolié?

La solution est très simple, trop simple certainement puisque personne n’y a songé, ni les spécialistes, ni les hommes politiques.
Mais attention, comme nous en avons l’habitude dans notre démocratie, le diable se cache dans les détails.
Nous allons le démontrer par rapport à la question suivante: savez-vous comment au départ avait été fixée la base de la taxe foncière?
La réponse: cette base était égale à la moitié du revenu « possible » dudit bien immobilier.
Par contre, concernant le taux d’imposition, ce dernier était modéré, ce qui au milieu des années 80 entrainait que le montant du prélèvement était en définitive de seulement quelques % des revenus du bien immobilier.

C’est une réforme importante et nécessaire à l’heure ou les collectivités n’ont plus les moyens de satisfaire aux obligations imposées par l’Etat.
Cependant elle ne doit pas finir de pénaliser la population déjà étranglée et se doit d’être équitable.
Les critères existants ne sont pas mauvais il ne sont tout simplement pas appliqués et encore moins contrôlés, commençons par là.
Les irrégularités du bâti ne sont pas sanctionnées car l’Etat n’a pas les moyens du contrôle qu’il est sensé exercer donc perte sèche pour les communes.
les revalorisations foncières prévues légalement ne sont pas effectuées sur le terrain.
le foncier devient petit à petit inaccessible car l’aménagement est dorénavant à la charge du propriétaire.
prenons garde à ne pas accentuer ce phénomène qui pénalisera encore plus la construction.
Ensuite regardons nos amis européens et voyons si leurs systèmes qui fonctionnent et qui pénalisent moins les propriétaires foncier peut être repris en partie, une harmonisation à ce niveau permettrait aussi d’éviter un peu l’évasion fiscale.
donc OUI à la réforme, OUI à l’introduction d’un critère de revenu car les propriétaires foncier ne sont pas forcément riches, OUI à une amélioration du système équitable, mise en oruvre avec les moyens de la faire respecter.