Cette tension résulte d’un ensemble de facteurs structurels : baisse de l’investissement, augmentation des coûts de construction (+40 % entre 2018 et 2025 au niveau européen, et +28 % en France), pénurie de main-d’œuvre et ralentissement de la production de logements, en particulier sociaux. Le déficit d’investissement dans le logement social est estimé à 57 milliards d’euros par an à l’échelle de l’Union européenne, tandis que les listes d’attente continuent de s’allonger. En France, où plus de la moitié du parc locatif social est géré par des acteurs publics ou à but non lucratif, les collectivités locales sont en première ligne.

La crise est également sociale et environnementale. En 2024, 9,2 % des citoyens de l’Union et 11,8 % des Français n’étaient pas en mesure de chauffer correctement leur logement. En 2023, plus de 15 % des Européens et 21 % des Français vivaient dans des logements insuffisamment isolés ou dégradés. Or, le secteur du logement représente environ un quart des émissions de gaz à effet de serre, plaçant les collectivités au cœur de la transition énergétique tout en les confrontant à un risque accru de précarité pour les ménages les plus vulnérables.

Si le logement n’est pas une compétence de l’Union européenne au sens des traités, il a longtemps été abordé de manière indirecte à travers différentes politiques européennes, sans cadre d’ensemble. La surveillance macroéconomique vise à prévenir les bulles immobilières sans freiner l’investissement. Les règles de concurrence encadrent strictement les aides d’État, tout en reconnaissant le logement social comme service d’intérêt économique général. Les politiques sociales promeuvent l’accès à un logement décent, conformément au principe 19 du socle européen des droits sociaux, mais disposent de leviers limités sur les causes structurelles de la hausse des prix. Enfin, les politiques climatiques imposent des normes ambitieuses de rénovation et de performance énergétique, nécessaires mais coûteuses à court terme.

Un premier plan européen pour coordonner, soutenir et agir

C’est dans ce contexte que la Commission européenne présente le tout premier plan européen pour le logement abordable, marquant un changement d’approche. L’objectif n’est pas de créer une politique européenne du logement uniforme, mais de mieux coordonner les outils existants, de lever certains freins et d’élargir les marges de manœuvre des États et des collectivités.

La gouvernance est renforcée avec la désignation d’un commissaire en charge du logement et de l’énergie, appuyée par une task force dédiée, rattachée à la DG Énergie, chargée de coordonner l’ensemble des politiques européennes ayant un impact sur le logement, en lien étroit avec les États membres et les collectivités territoriales. La tenue du premier sommet européen sur le logement en 2026 viendra consolider cette dynamique.

Agir sur l’offre et soutenir l’investissement

La Commission propose une stratégie européenne pour la construction de logements, visant à réduire les coûts, renforcer les compétences de la main-d’œuvre, améliorer la productivité du secteur et faciliter la construction de logements abordables et de résidences étudiantes. En parallèle, une plateforme paneuropéenne d’investissement pour le logement abordable et durable, développée avec la Banque européenne d’investissement, doit permettre de mobiliser davantage de financements publics et privés.

Les fonds européens existants, FEDER, FSE+, Horizon Europe, prêts de la BEI, sont appelés à être mieux orientés vers le logement, en lien avec la transition énergétique et l’inclusion sociale. Les États membres pourront également renforcer ces investissements dans le cadre de la politique de cohésion, notamment lors des revues de programmes.

Lever les freins réglementaires et mieux réguler les marchés locaux

Le plan prévoit une révision des règles en matière d’aides d’État, afin de faciliter le soutien public aux logements sociaux et abordables, y compris économes en énergie, avec une possible extension de la définition du logement social. Une initiative législative sur les locations de courte durée viendra également soutenir les collectivités confrontées à une pression accrue sur leur parc de logements, notamment dans les zones touristiques et tendues.

Concilier transition écologique et justice sociale

La transformation du parc de logements est au cœur du plan, avec la révision de la directive sur la performance énergétique des bâtiments et la mise en œuvre du nouveau système d’échange de quotas d’émission (ETS2). Pour éviter que ces évolutions ne pèsent excessivement sur les ménages les plus modestes, l’Union européenne s’appuie sur le Fonds social pour le climat, doté de 86,5 milliards d’euros, dont 7,5 milliards pour la France.

Une opportunité stratégique pour les collectivités françaises

Pour les communes, intercommunalités et régions françaises, ce plan constitue une opportunité majeure. Il ne remet pas en cause leurs compétences, mais élargit concrètement leurs marges de manœuvre, en facilitant le financement des projets, en sécurisant les montages juridiques et en soutenant l’action locale face aux tensions du marché du logement.

En articulant logement, transition écologique et inclusion sociale, la Commission européenne entend accompagner les territoires dans la construction de réponses durables, adaptées à la diversité des réalités locales. Un cadre commun se dessine, au service d’un objectif partagé : garantir à chaque citoyen un logement digne, abordable et compatible avec les défis climatiques à venir.

 

Lettre d’information « L’Europe des communes » – Commission européenne

Contenu proposé par La Commission européenne