Avec Cœur de ville, le plan de relance puis le projet de loi de finances pour 2021, les foncières commerciales sont le pivot de l’action publique. L’Etat annonce qu’il apportera son soutien sous forme de subventions à hauteur de 150 M€ d’ici 2022 aux foncières de la Banque des territoires qui annonce un programme de 100 foncières pour 6.000 cellules commerciales. Si les programmes Anru sont restés timorés sur le sujet, l’opération Coeur de ville a ouvert la boîte de pandore : que faire des commerces en bas d‘immeuble, très nombreux dans les centres à réhabiliter ? Si les collectivités et les opérateurs locaux (epf et sem) savent porter du foncier, acheter et réhabiliter des logements, commercialiser les nouvelles zones d’activités, pour les commerces de centre-ville, c’est autre chose.
Commercialiser mais comment ?
« Les collectivités nous sollicitent pour intervenir sur le renouvellement urbain, nous sommes confrontés aux pieds d’immeuble ; les acquérir mais ensuite, que faut-il en faire ? les revendre à des propriétaires privés après les avoir réhabilités au risque de les retrouver sur le marché quelques mois plus tard ou inoccupés pour cause de loyers trop élevés ? ». Pour Arnaud Portier, directeur de l’EPFL (établissement public foncier local) du Pays Basque et secrétaire général de l’association nationale des EPFL, le nœud du problème est la commercialisation, un métier spécifique qui impose des partenariats pour mutualiser les compétences techniques et juridiques. L’EPFL est en discussion avec la Chambre de commerce et d’industrie, la sem d’aménagement du Département, la chambre des métiers pour envisager la création d’une foncière commerciale.
Tour de table des investisseurs
En Bretagne, une foncière devrait voir le jour en novembre, Breizhcité. « Son ambition est d’intervenir en priorité sur les zones détendues pour de la promotion d’immobiliers mixtes et pour du portage longue durée de commerces» explique le directeur général de la Sembreizh, Guillaume Dieuset. Au tour de table, la Sembreizh (3 M €), la Banque des territoires (3M €), l’EPFL de Bretagne (500 000 €), trois banques privées et un promoteur. Avec 8,5 M € de fonds propres, la nouvelle société devra générer 60 M € d’investissements (dont 70 % de prêts). « Pour réussir à atteindre ses objectifs, elle aura besoin d’investisseurs privés au tour de table et de la participation financière des collectivités ». Sur les territoires, les réflexions vont bon train, avec ou sans le soutien de la Caisse des dépôts, à tous les niveaux de collectivités, les départements se placent dans la course pour réunir les petits territoires, et tous se penchent sur l’outil et sur son financement.
Un difficile équilibre financier
La foncière réunit des compétences, des financements mais aussi un partage des risques entre financeurs dans un domaine difficile, la commercialisation des fonds de commerce. Il faut qualifier les portefeuilles d’achat de commerces pour un équilibre entre les biens qui peuvent rapporter et ceux qui sont plus difficiles à commercialiser. La crise actuelle ne fait que conforter les aléas qui accompagnement cette activité et les foncières privées subissent de plein fouet les effets de la pandémie. La difficulté est de trouver un équilibre entre la nécessité de financer des opérations qui ne peuvent pas être portées par le privé et la nécessité de pouvoir les revendre pour en générer des nouvelles.
Un exercice difficile que l’Eparaca, désormais intégré à l’Agence nationale de la cohésion des territoires connait bien. Les nouvelles foncières devront équilibrer les financements entre fonds propres, prêts et subventions pour ne pas compromettre leur avenir et porter les biens le temps nécessaire à la commercialisation. « Nous avons un projet dans le centre de Bayonne qui nous impose de mobiliser 1,6 M € de fonds propres pour rendre possible l’opération que nous devrons amortir, avec nos ressources, la taxe spéciale d’équipement, sur 65 ans. La volonté politique des collectivités sera capitale » estime Arnaud Portier.
Quel retour sur investissement ?
Les nouvelles structures devront avoir des fonds propres suffisants pour consolider leurs activités. Les 150 M€ de soutiens annoncés par l’Etat seront déclinés sous forme de subventions d’équilibre à hauteur de 30 000 € par opération, la CDC engageant 300 millions pour participer à la constitution du capital de départ des 100 foncières et sanctuarisant 500 M € pour une enveloppe de prêts. Quelle sera la condition de sa participation aux foncières ? La règle du retour sur investissement devrait être assouplie pour permettre l’intervention de l’institution publique dans des opérations plus difficiles.
