URBANISME

L’ordonnance sur les lotissements est parue

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Ordonnance pilier du volet « Urbanisme » de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement (Grenelle 2), prévue à l’article 25 de cette loi, le texte publié au Journal officiel du 23 décembre procède à une nouvelle rédaction des dispositions législatives du Code de l’urbanisme relatives aux lotissements et aux autorisations de construire.
L’essentiel des dispositions issues de cette réforme étant codifiées dans la partie réglementaire du Code, l’ordonnance sera accompagnée d’un décret.

Accessibilité handicap et sécurité incendie (nouvel art. L.425-3 du Code de l’urbanisme) 

L’article 1 du décret modifie le dispositif qui prévoyait que lorsque le projet de construction porte sur un établissement public recevant du public (ERP), le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue par le Code de la construction et de l’habitation tant en ce qui concerne l’accessibilité aux handicapés, que la sécurité contre les incendies, à condition que l’autorité administrative compétente ait donné son accord.
Ce mécanisme permettait au pétitionnaire de déposer un dossier unique aboutissant à une décision unique mais posait des difficultés lorsque, au moment où il déposait sa demande de permis de construire, le pétitionnaire ignorait de manière complète l’aménagement intérieur des futurs locaux.

Afin de tenir compte de cette pratique des « coquilles vides » et de sécuriser ces opérations de construction d’établissements recevant du public, les nouvelles dispositions rendent possible la délivrance d’un permis de construire pour un tel projet hébergeant un ERP bien que l’état d’avancement du projet nécessite un complément d’instruction de l’autorisation au titre du Code de la construction et de l’habitation après l’obtention du permis de construire.
Le permis de construire devra alors indiquer expressément que l’obtention d’une autorisation complémentaire au titre du Code de la construction et de l’habitation est requise.

Lotissements (nouveaux art. L.442-1 et s. du Code de l’urbanisme)

D’une part, l’obligation de prendre en compte les divisions intervenues dans les dix années précédentes est supprimée, afin de rendre clair le régime juridique auquel une division est soumise.

D’autre part, un lotissement peut désormais concerner plusieurs unités foncières contiguës. L’article L.442-1-1, qui est une disposition nouvelle, confère une base légale aux exceptions, déjà prévues dans la partie réglementaire, à l’article R.442-1, qui excluent certaines divisions de la procédure du lotissement.

Le nouvel article L.442-1-2 définit le périmètre du lotissement : celui-ci doit inclure les lots à bâtir, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots mais peut également inclure, au choix du lotisseur, tout ou partie du reliquat bâti de l’unité ou des unités foncières.
Le but de cette disposition est de laisser la possibilité au lotisseur de gérer de manière souple les droits à construire dans le lotissement et de faciliter les projets denses.

L’article L.442-2, détermine les critères permettant de fixer, par voie réglementaire, les champs respectifs des lotissements soumis à permis d’aménager et de ceux soumis à déclaration préalable. A noter qu’afin d’éviter les détournements de procédure, il est prévu que, pour déterminer le nombre de lots créés sur une unité foncière, le calcul doit prendre en compte les lots créés antérieurement, en remontant jusqu’à dix ans en arrière.
Ne sont conservés que les seuls critères de la localisation de l’opération et de la création de voies et d’équipements communs pour déterminer les lotissements soumis à permis d’aménager.

Entrée en vigueur

L’ordonnance entrera en vigueur à une date fixée par son décret d’application, au plus tard le 1er juillet 2012, à l’exception des dispositions prévues à l’article 3 relatives à l’institution des servitudes de cours communes qui entrent en vigueur dès le lendemain de la publication de l’ordonnance.
Les dispositions de l’ordonnance s’appliqueront aux déclarations préalables et permis déposés à compter de son entrée en vigueur.

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