Une ordonnance du 8 février, prise en application du III de l’article 106 de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 dite « 3DS », comprend un article créant un nouveau chapitre dans le titre V du livre II du code de la construction et de l’habitation portant spécifiquement sur le bail réel solidaire d’activité (BRSA).
En effet, la loi « 3DS » a étendu les compétences des organismes de foncier solidaire (OFS) en prévoyant qu’à titre subsidiaire, et dans un but de mixité fonctionnelle, notamment des opérations conduites, ces acteurs peuvent intervenir pour réaliser ou faire réaliser des locaux à usage commercial ou professionnel sur des terrains acquis ou gérés au titre de leur activité principale.
L’OFS reste propriétaire des terrains et consent au preneur, dans le cadre d’un bail de longue durée, s’il y a lieu avec obligation de construire ou de réhabiliter, rénover ou gérer des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété des logements, à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, ou des locaux à usage commercial ou professionnel, sous condition de prix de cession et, le cas échéant, de plafonds de ressources et de loyers.
Ce nouveau dispositif reprend ou s’inspire des principe du bail réel solidaire (BRS) :
- le principe de la dissociation de la propriété foncière et bâtie, avec le versement d’une redevance foncière à l’organisme de foncier solidaire ;
- un bail de longue durée, avec un caractère rechargeable après chaque cession ;
- la faculté de pouvoir céder les droits réels à tout moment sous réserve d’un encadrement des prix de cession.
Certaines dispositions générales du BRS seront par renvoi applicables au BRSA. Mais compte tenu de son objet, ce contrat présente quelques spécificités :
- sur la nature du preneur ;
- sur la durée minimale du bail ;
- sur la nature de l’activité exercée dans le local ;
- sur l’évolution de la redevance ;
- sur la prise en compte de l’activité du preneur.
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