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Urbanisme

La construction de logements dans les jardins gagne du terrain

Publié le 13/09/2022 • Par David Picot • dans : Innovations et Territoires

L’idée du BIMBY est de créer une filière de production de la ville au sein des tissus pavillonnaires, desservis par des réseaux, voiries et équipements.
Villes vivantes
Avec la perspective du zéro artificialisation nette des sols, la démarche BIMBY (« Build In My Back Yard ») est un levier de production de logements. Les expérimentations de ce processus de division parcellaire accompagnée par la collectivité ont été lancées en France en 2015. Il vise désormais les métropoles.

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A l’origine, un projet de recherche financé par l’Agence nationale de la recherche (ANR). Et surtout un acronyme ­percutant en termes de marketing territorial : BIMBY pour « Build In My Back Yard », soit « construire dans mon jardin ». Nous sommes au début des années 2010, période caractérisée, déjà, par la préoccupation de bâtir des villes moins consommatrices d’espaces. Le ­BIMBY s’appréhende alors comme un processus de densification douce : faire sortir de terre des constructions sur des parcelles qui en comptent déjà. Certes, ce procédé de division parcellaire n’est pas nouveau : à l’époque, une étude du Plan urbanisme construction architecture (Puca) montre qu’un pavillon français sur six, sur les 200 000 construits chaque année, est issu d’une ­densification douce spontanée.

Maîtrise d’ouvrage par les habitants

Mais, à travers ce projet de recherche, l’idée est en quelque sorte de l’industrialiser et de créer une filière de production de la ville au sein des tissus pavillonnaires existants, desservis par des réseaux, voiries et autres équipements ­publics. La démarche repose alors sur une maîtrise d’ouvrage par les habitants, accompagnée par les collectivités locales. Le principe séduit, si bien que le projet de recherche ­bascule rapidement dans une version opérationnelle, sous l’impulsion de l’architecte ­David ­Miet, partie prenante de l’ANR ­BIMBY. Il crée sa structure privée, Villes vivantes, avec l’ingénieur paysagiste ­Thomas ­Hanss, pour justement guider les premières collectivités. Au passage, il dépose le nom ­BIMBY en février 2013, sous la forme d’une marque collective open source. Le concept peut donc être utilisé « par tout groupement d’acteurs, à condition bien sûr de respecter le règlement d’usage ». Comme le rappelle ­David ­Miet, « les opérations BIMBY sont initiées par les collectivités. Elles font appel à un opérateur comme le nôtre, qui délivre un service d’­accompagnement aux propriétaires, sur les plans technique, architectural et urbanistique. L’objectif est de les aider à visualiser le potentiel d’évolution de leur bien, voire de les aider jusqu’à la construction ».

Le processus démarre toujours par une réunion ­publique à laquelle sont conviés les habitants potentiellement intéressés. Ce fut le cas à ­Périgueux (29 900 hab., Dordogne), l’une des premières villes à se lancer dans l’aventure du ­BIMBY, en 2015. « Nous n’avions plus de zones à urbaniser et peu de foncier disponible, se souvient ­Stéphane ­Honoré, chef de projet “Action cœur de ville” de cette cité qui compte un parc de 6 000 maisons individuelles sur ses 20 000 logements. Le potentiel des parcelles ­privées s’est rapidement révélé prometteur. Nous avons alors révisé notre plan local d’urbanisme pour qu’il soit “BIMBY-compatible”. » En cinq ans, 700 habitants ont été ­accompagnés, sur fond, notamment, de visualisation 3D de leur future parcelle. Au total, 250 projets ont abouti à une autorisation d’urba­nisme, de type permis de construire ou obtention de la déclaration préalable de division de terrain.

Economies foncières et financières

« Au 31 décembre dernier, 70 logements étaient livrés et autant en chantier. Le reste va bientôt démarrer. Si nous avions dû, par exemple, créer une zone d’aménagement concertée pour ces 250 logements, ils ne seraient toujours pas sortis de terre », ajoute le chef de projet. Et ­Thomas ­Hanss, de Villes vivantes, de préciser : « Pour la collectivité, le coût assumé correspond à environ cinq ans d’économies de coûts de fonctionnement sur les espaces voiries et réseaux qui n’ont pas été créés. » Et à celles et ceux qui lui rapportent que ces logements sont bâtis dans des jardins et correspondent à de l’artificialisation, ­Stéphane ­Honoré répond du tac-au-tac : « Il faut “dézoomer”. Ces 250 logements insérés à terme dans le tissu pavillonnaire déjà viabilisé des quartiers ­Vésone, du Gour de l’­Arche ou du Clos -Chassaing, nous permettront d’économiser 5 hectares de foncier en périphérie ! »

Des programmes similaires ont également été ­conduits au sein de la communauté urbaine du ­Creusot-­Montceau (34 communes, 92 000 hab., Saône-et-Loire) où 230 projets ont été initiés, en deux phases : l’une à l’échelle de deux communes (Le ­Creusot et Saint-­Vallier) entre 2016 et 2018, avant un élargissement du périmètre à neuf villes, sur la période 2019-2022, dont le coût pour la collectivité est évalué à 1,08 million d’euros. Le schéma de cohérence territoriale (Scot) des Vosges centrales a également développé un programme ­BIMBY, mais aussi ­bunti, appellation qui signifie « tisser » en hindi. La nuance ? « Cela consiste à produire du logement en reconfiguration du bâti existant, et pas seulement en densifiant la parcelle », précise ­David Miet. Au total, 160 logements sont ­concernés. « Il s’agit ­d’offrir un nouveau service aux habitants, des idées concrètes pour redonner de la vie à nos villes et à nos villages, en préservant nos terres naturelles et agricoles », ajoute ­Michel ­­Heinrich, président du syndicat mixte du Scot des Vosges centrales (154 communes, 115 000 hab.).

Le syndicat d’urbanisme du pays de ­Vitré (62 communes, 108 400 hab., Ille-et-Vilaine) qui porte le Scot s’est aussi lancé dans l’aventure BIMBY-bunti. Ainsi, 132 projets ont été accompa­gnés ces dernières années, dont 49 ont abouti et 23 sont en cours d’instruction. Responsable du syndicat, ­Laurie ­Limou insiste sur l’appui fourni : « Le spontané a toujours existé, mais il nous semblait important d’avoir une plus-value et une vision globale apportée par le regard d’un architecte, au niveau des gabarits du bâti, de leur insertion paysagère, de l’ensoleillement, etc. »

Problèmes d’acceptabilité

A l’image de ces expérimentations emblématiques, le BIMBY s’est déployé dans des zones plutôt détendues et/ou rurales, « là où il était facile à expérimenter », concède ­David Miet, selon qui « la démarche se situe à la fin de sa phase de recherche et développement ». L’heure est donc venue de franchir un cap et de gagner les métropoles et leurs premières couronnes car « l’essentiel des problèmes de logements se situe dans ces secteurs tendus ». L’architecte a fait le calcul : « Nous recensons environ 9 millions de maisons individuelles dans les villes de plus de 10 000 habitants et leurs communes limitrophes. Si nous en mobilisons chaque année ne serait-ce que 1 % autour d’une ingénierie d’accompagnement, nous arrivons à un potentiel de 90 000 nouveaux logements par an dans ces secteurs stratégiques. Ce serait considérable par rapport aux besoins annuels, estimés à 500 000. »

Mais la partie s’annonce compliquée puisque le BIMBY se heurte aussi – et surtout – à des ­problèmes d’­acceptabilité de la densité, eux aussi affublés d’un acronyme cinglant, NIMBY pour « Not In My ­Back Yard », c’est-à-dire « pas dans mon jardin » . Sur un versant plus politique, les métropoles rechignent donc à s’afficher en promoteurs de la densification, aussi douce soit-elle. « Avec, le plus souvent, une traduction de ces réticences dans les ­documents d’urba­nisme », regrette ­David Miet. Chercheur en sciences sociales appliquées à l’­urbain à l’université de Lyon, Eric ­Charmes déplore surtout des « bénéfices essentiellement privés ». Il met en avant « d’autres modèles », comme « la densification le long d’un ou plusieurs axes ». Le chemin vers la densification empruntera certainement plusieurs routes…

« Pourquoi ne pas poser des conditions en matière de rénovation énergétique ? »

Béatrice MariolleBéatrice Mariolle, architecte, professeure à l’école d’architecture et de paysage de Lille

« La division parcellaire des quartiers pavillonnaires doit être accompagnée par la collectivité. Sinon, nous tombons vite dans le “n’importe quoi” : des réseaux saturés, un afflux non anticipé d’enfants dans les écoles, des conflits de voisinage, etc. Un travail peut être conduit îlot par îlot sur ce qu’il est possible de faire ou non, au regard, notamment, des ­questions de proximité, de l’ensoleillement des maisons et des jardins, mais aussi des cœurs d’îlots qui renferment une biodiversité. Et pourquoi ne pas poser des conditions à la division parcellaire, comme l’autoriser s’il y a une rénovation énergétique du pavillon premier ? Dans tous les cas, tout cela doit être très participatif. »

 

« La démarche BIMBY a impulsé des divisions parcellaires spontanées »

Sébastien Gouhier Sébastien Gouhier, maire d’Ecommoy (4 700 hab., Sarthe)

« Le pilotage de l’opération ­BIMBY est assuré par le Scot du pays du Mans. Les premiers ateliers avec simulations en 3D ont démarré en 2017. A l’échelle de la communauté de communes de l’orée de ­Bercé-Belinois, à laquelle appartient ­Ecommoy, nous en sommes à une douzaine de projets. Mais, au-delà, cette démarche structurée a donné une impulsion avec des divisions parcellaires plus spontanées. Dans ma ville, elles représentent, chaque année, un cinquième des permis de construire, une proportion en augmentation. Donc les habitants ont été sensibilisés par une forte communication de nos collectivités puis ont laissé mûrir leur projet, développé ensuite dans leur coin. Dans tous les cas, le contexte apparaît favorable sur un territoire comme le nôtre, doté de grandes parcelles : beaucoup appartiennent à des retraités qui ne souhaitent plus les entretenir, tout en restant dans leur maison. »

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