[Série de l'été] Bâtiment

Quelle stratégie financière pour sa rénovation énergétique ?

Par • Club : Club Techni.Cités

FNCCR

En matière de rénovation énergétique, l’approche économique fait débat : des actions à gain rapide ou une stratégie long terme ? Quels sont les bons indicateurs économiques ? Faut-il prendre en compte les aides et subventions dans la décision ?

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Face à une surconsommation générale et des besoins toujours plus forts en énergie, de nombreuses voix s’élèvent pour appeler à la sobriété. Maître-mot des défenseurs de l’environnement depuis quelques années, il infuse aussi dans les territoires et les services techniques, comme on a pu le constater lors des dernières Assises de la transition énergétique. Comment réduire le superflu et optimiser les ressources disponibles ? C’est ce que nous voyons cet été via une websérie pour montrer comment la sobriété s’applique aussi dans la gestion des déchets, des services d’eau et d’assainissement, dans l’énergie et dans la mobilité. Le thème de cette semaine est bâtiment/urbanisme.

Par Thomas Lagier, expert Lowit dans l’efficacité énergétique des bâtiments tertiaires

ARE ou RCP ? Le sujet de la rénovation énergétique des bâtiments est complexe. L’un des premiers scénarios à trancher est celui des actions de rénovation énergétique (ARE) versus une rénovation complète et performante (RCP). La Banque des territoires prône la démarche ARE avec un retour sur investissement rapide, via son dispositif Intracting pour les collectivités territoriales. Les dispositifs des certificats d’économie d’énergie (CEE), à travers la mise en place de fiches standardisées, favorisent également les approches sur investissement court. Les arguments des délégataires de CEE sont pleins de bon sens : aller chercher les gisements d’économie à plus faible temps de retour sur investissement. Il s’agit donc de cibler des petits travaux de maintenance et d’entretien, comme le changement d’éclairage ou la régulation du système de ventilation, mais à fort effet de levier. Ainsi, la réduction de la facture d’énergie compense le coût des travaux et le plan budgétaire à court terme n’est pas perturbé.

De l’autre côté, l’Agence de la transition écologique (Ademe) prône la rénovation globale, nécessaire pour atteindre les objectifs nationaux en 2050 – tout comme les dispositifs de financements publics, dont la dotation de soutien à l’investissement local (DSIL) qui conditionne l’obtention des aides à une rénovation conduisant à plus de 30 % de réduction de la consommation énergétique. Une rénovation globale permet d’atteindre des objectifs plus ambitieux, généralement avec plus de 40 % de réduction de la consommation d’énergie. Cependant, l’investissement financier nécessaire est bien plus important.

L’Ademe indique (1) qu’une suite d’opérations de modernisation des équipements dans le temps, non coordonnées et sans approche globale, ne permet pas d’atteindre des performances importantes à long terme. De même, une rénovation menée en plusieurs étapes (six étapes dans l’exemple pris) entraîne une surconsommation, jusqu’à +60 % par rapport à une rénovation complète et performante (RCP).

Le décret Tertiaire : des objectifs ambitieux

Dans le contexte actuel de la mise en œuvre du décret Tertiaire qui fixe des objectifs ambitieux (moins 40 % puis moins 50 % et moins 60 % de la consommation énergétique), il est indispensable d’aborder la rénovation énergétique de son patrimoine de manière globale, systémique et de long terme.

Si l’on se place sur du long terme, l’approche globale est clairement plus intéressante. Sur le graphique ci-dessous, nous remarquons que les actions engagées entre 2022 et 2030 (courbe bleue) conduisent à mettre en œuvre des actions plus onéreuses à partir de 2030 (actions 3 et 4, courbe bleue). Le bilan global des opérations sur la période est en faveur d’une approche long terme (en orange) même si les investissements de ce scénario sur la seule période 2022-2030 sont plus importants que dans le scénario court terme (en bleu).

Ce schéma exprime clairement les enjeux en matière d’efficacité énergétique : même si chaque cas est particulier, les actions « coûts efficaces à court terme » peuvent conduire à des « impasses énergétiques », interdisant d’aller plus loin dans la transition énergétique du bâtiment à des coûts raisonnables.

Ce schéma exprime clairement les enjeux en matière d’efficacité
énergétique : même si chaque cas est particulier, les actions « coûts efficaces
à court terme » peuvent conduire à des « impasses énergétiques », interdisant
d’aller plus loin dans la transition énergétique du bâtiment à des coûts
raisonnables. [Cliquer pour agrandir]

Et le plan pluriannuel d’action dans tout cela ?

Pour un maître d’ouvrage, il est particulièrement difficile de choisir parmi les différentes actions de réduction de la consommation énergétique d’un bâtiment tant les critères de comparaison sont nombreux : certaines actions ont des durées de vie de trente ans (comme l’isolation), d’autres de quelques années, des actions engendrent des coûts de maintenance (chaudière…), d’autres non, certaines actions perturbent l’activité du bâtiment lors de leur mise en œuvre (changement des huisseries) d’autres non, certaines actions ont des impacts GES plus forts que d’autres (raccordement à un réseau de chaleur versus changement de chaufferie gaz).

Ici, l’objectif est de comparer des stratégies contrastées de réduction des consommations énergétiques d’un point de vue économique en tenant compte du montant de l’investissement et des économies d’énergie réalisées ou encore de la durée de vie de l’équipement. Afin d’illustrer les propos, nous avons réalisé une étude sur un cas concret – une petite école du sud de la France – et comparé plusieurs scénarios de rénovation. Cette école comporte une emprise au sol de 1 062 m² de plain-pied, du double vitrage (année 1980) pour les fenêtres, un système d’isolation des murs, du toit et du plancher bas, et un système de chauffage au gaz, diffusé par des radiateurs à eau chaude.

Chaque scénario permet d’atteindre l’objectif de 40 % de réduction des consommations en 2030, tout en tenant compte de contraintes différentes. Le premier, nommé coût d’investissement, consiste à ne réaliser que des opérations à coûts bas, sans réflexion technique particulière. Le deuxième, coût du kWh économisé, intègre l’impact énergétique dans le choix des actions menées. Il s’agit alors de réaliser les actions offrant le meilleur rapport économies d’énergie/coût d’investissement. Enfin, le scénario Réno globale intervient sur l’ensemble des gisements d’économies d’énergie, et permet d’atteindre 63 % de réduction de la consommation.

Il faut prendre en compte le fait qu’un scénario où aucune dépense supplémentaire n’est réalisée pour la gestion d’un bâtiment n’existe pas. En effet, il est nécessaire de remplacer a minima les équipements en fin de vie et d’entretenir l’enveloppe bâtimentaire. C’est pourquoi, il existe un scénario 0, noté Sc0, que l’on pourrait qualifier de « business as usual » qui consiste uniquement à réaliser les opérations de maintenance nécessaire.

Il apparaît qu’une étude technique préalable (audit énergétique) permet de cibler les opérations les plus intéressantes et adaptées au bâtiment. Mais quel indicateur pour mesurer l’efficacité des actions ? L’approche intuitive consiste à raisonner en temps de retour sur investissement (TRI) ou en temps de retour brut (TRB) d’autant que le TRB est quasi systématiquement demandé dans les dossiers d’aides et de subventions publiques. Ces approches conduisent le plus souvent à orienter les choix des maîtres d’ouvrage vers des travaux sur les systèmes plutôt que sur l’enveloppe. Il faut cependant comprendre que le coût d’investissement n’est pas le seul paramètre à prendre en compte dans sa stratégie : la durée de vie des équipements est aussi un facteur décisif. Ainsi, contrairement aux idées reçues, le TRI n’est pas un indicateur pertinent pour la rénovation énergétique. En effet, il ne prend pas en compte la durabilité des équipements.

Par conséquent, un équipement avec un temps de retour sur investissement de quinze ans, mais avec une durée de vie de dix ans, ne sera jamais rentable. C’est pourquoi il convient de faire usage d’un autre indicateur : la VAN, pour valeur nette actualisée. Cet indicateur prend en compte l’ensemble des flux de trésorerie, à savoir investissement, remboursement d’emprunts, économies d’énergie, durée de vie, etc.

La boîte à outils Bapaura

Le projet européen Bapaura lancé fin 2020 dans la région Auvergne-Rhône-Alpes vise à développer une boîte à outils pour accompagner la rénovation énergétique des bâtiments publics en s’adressant principalement aux petites communes qui ne disposent pas de capacités d’ingénierie. Animé par l’Ademe, BapAura réunit neuf acteurs de la transition énergétique. Ce programme a, en particulier, permis de développer des outils d’approches technico-économiques permettant à des communes d’aborder la question de la transition énergétique avec une approche technico-économique et budgétaire rigoureuse et objective.

Une VAN positive indique que l’opération est rentable, tandis qu’une VAN négative indique qu’il s’agit d’une perte. La VAN est à mettre en relation avec le scénario 0, qui lui aussi a un coût ! Il est alors nécessaire de définir le périmètre de ce qui est pris en compte dans l’analyse. Ici, nous ferons les hypothèses suivantes :
– les surcoûts de maintenance associés à la pose d’équipements plus performants ne sont pas pris en compte, afin de ne pas complexifier les calculs. L’impact est jugé négligeable par rapport aux sommes en jeu ;
– de façon conservatrice, la hausse du coût de l’électricité est fixée à 1,2 % par an jusqu’en 2050 (source : DGEC) ; celle des coûts du gaz est fixée à 2,6 % par an sur la période 2020-2030, 1 % par an sur la période 2030-2040 et 0,2 % sur la période 2040-2050 (source : Commission européenne) ;
– les subventions disponibles sont directement déduites du coût d’investissement : CEE, DSIL ainsi que le fonds de compensation à la TVA. L’emprunt de capital et le remboursement des intérêts ne sont pas pris en compte ;
– le Sc0 implique le renouvellement des ampoules, le renouvellement de la chaudière et l’entretien des façades. Les scénarios ne priorisant pas spontanément ces actions incluent cependant leur renouvellement afin d’être comparables ;
– les travaux correspondant aux obligations du décret Tertiaire, aux horizons 2040 et 2050, ne sont pas pris en compte pour une meilleure comparaison des scénarios.

Sur le graphique suivant, la ligne 0 correspond au scénario qui consiste à continuer avec exactement le même bâtiment, en payant les factures énergétiques actuelles, mais sans effectuer de travaux de maintenance, de renouvellement ni de modernisation. Comme mentionné plus haut, il s’agit d’un scénario irréaliste. Le bilan économique d’un scénario se mesure alors par comparaison avec le Sc0. Une courbe située dans la zone supérieure indique une opération rentable et la différence à l’instant T des gains cumulés.

Le scénario Réno globale est celui qui mobilise le plus d’investissements à court terme (deux fois plus que le scénario « coût d’investissement » et cinq fois plus que le scénario « coût du KWh économisé »), mais il permet d’atteindre dès sa mise en oeuvre l’objectif 2050 en réduisant de 63 % la consommation énergétique, contre 40 % pour les autres scénarios (palier 2030 du décret Tertiaire).

Le scénario Réno globale est celui qui mobilise le plus d’investissements à court terme (deux fois plus que le scénario « coût d’investissement » et cinq fois plus que le scénario « coût du KWh économisé »), mais il permet d’atteindre dès sa mise en oeuvre l’objectif 2050 en réduisant de 63 % la consommation énergétique, contre 40 % pour les autres scénarios (palier 2030 du décret Tertiaire). [Cliquer pour agrandir]

Cette représentation graphique amène plusieurs conclusions. La première est que tous les scénarios sont rentables sur le long terme. Un organisme souhaitant minimiser les coûts d’investissement aura tout à fait intérêt à choisir le scénario « coût du kWh économisé », très vite plus intéressant que le Sc0. En revanche, un organisme ayant une vision à long terme choisira « Réno globale » qui, en plus de satisfaire les exigences du décret Tertiaire de 60 % d’économies en 2050, permet de réaliser des économies accrues et plus rentables à partir de 2048.

Le scénario « coût d’investissement » est un entre-deux, peu recommandable du fait qu’il n’est pas issu d’une réflexion sur une stratégie d’efficacité énergétique et engendrera des surcoûts à terme. Notamment, le remplacement de la chaudière avant l’isolation des parois entraînera un surdimensionnement de sa puissance, avec des coûts trop élevés par rapport au besoin réduit en chauffage suite à l’isolation du bâtiment.

Le subventionnement d’un projet est aussi un facteur décisif. Pour les collectivités territoriales, la part financée par les subventions s’élève de 30 à 80 %, avec pour effet d’améliorer sensiblement le bilan économique des travaux de rénovation. Mais ces aides sont soumises à conditions et favoriseront de plus en plus les projets de rénovation globale (typiquement, rénovation conduisant à plus de 30 % de réduction de la consommation énergétique). En effet, seuls ces projets permettront d’atteindre les objectifs fixés de sobriété énergétique et de neutralité carbone.

Sans subventions, les travaux de rénovation énergétique sont difficilement rentables et la rénovation conséquente est directement écartée des solutions envisageables. Pourtant, il s’agit de la meilleure solution d’un point de vue énergétique. C’est pourquoi c’est aussi la mieux subventionnée. Ainsi, il est indispensable d’intégrer les aides dans son raisonnement et dans sa décision. Nous suggérons une approche déterministe pour les aides type CEE car elles sont attribuées automatiquement du moment que les conditions sont respectées et avoir une approche probabilisée pour les aides dont l’attribution n’est pas systématique. Par ailleurs, il existe de très nombreux dispositifs mobilisables et il faut veiller à disposer d’une vision exhaustive des aides auxquelles le projet de transition énergétique est éligible. Cette approche pragmatique et rigoureuse permet de tenir compte des aides qui constituent un critère important dans la décision.
Ainsi, alors que l’Ademe estime que les investissements à engager sont de l’ordre de 350 euros HT/m2, il devient crucial d’optimiser les choix d’investissement. Si les approches visant à mettre en œuvre des actions à faible temps de retour sur investissement sont séduisantes, elles doivent être analysées au regard des objectifs à moyen et long terme afin de vérifier qu’elles n’entraînent pas dans des « impasses énergétiques ».Comparer différents indicateurs économiques

Des travaux conduits par la direction régionale et interdépartementale de l’équipement et de l’aménagement d’Île-de-France (DRIEA) permettent de faire le point sur les indicateurs économiques pertinents à utiliser dans le cadre de la transition énergétique d’une collectivité. L’objectif des auteurs est de construire une méthode robuste d’analyse économique et de rentabilité des travaux de rénovation énergétique qui reste accessible et facilement utilisable par des non-spécialistes. L’étude passe en revue les différents indicateurs, analyse leurs avantages et inconvénients et leurs limites dans le cadre de la transition énergétique et suggère des indicateurs économiques adaptés aux questions que le maître d’ouvrage se pose.
Pour en savoir plus : bit.ly/3sk91rV

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