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Aménagement urbain

Les zones commerciales s’achètent une vertu

Publié le 12/07/2022 • Par Clémence Villedieu • dans : Innovations et Territoires

zone commerciale
Phovoir
Les zones commerciales offrent des réserves de foncier, des opportunités de développement pour les aménageurs et les enseignes commerciales. En redessinant leurs territoires, les opérateurs ouvrent les zones sur la ville et proposent aux habitants une nouvelle offre de logements. De telles ambitions imposent de redessiner l’ensemble des zones afin de trouver les réponses aux besoins des commerçants comme à ceux des aménageurs publics.

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Située entre l’aéroport et la ville de ­Bordeaux (261 000 hab.), ­Mérignac soleil est une zone commerciale de 70 ­hectares, traversée par des voies de circulation, enserrée par un tissu pavillonnaire, des immeubles et des espaces verts. « Sur la zone, l’occupation des sols est surtout dévolue aux voitures avec de grandes dalles de stationnement », résume J­érôme ­Goze, directeur général délégué de La Fab, SPL d’aménagement de ­Bordeaux métropole.

Ecole, gymnase, crèche…

Mérignac soleil reçoit entre dix et douze millions de visiteurs par an, attirés par les 120 enseignes. A ­Bordeaux, comme en périphérie des autres grandes villes, les vastes zones commerciales, souvent vieillissantes, deviennent attractives, nouveaux eldorados pour les aménageurs et constructeurs en recherche de foncier.

Tandis que les collectivités sont aux manettes à ­Mérignac (72 200 hab., ­Gironde) avec La Fab, en Seine-et-Marne, le projet de la zone du Clos du chêne est porté par l’établissement public d’aménagement EpaMarne. A quarante kilomètres de la capitale, la zone commerciale, implantée sur les communes de ­Montévrain (13 500 hab.) et de ­Chanteloup-en-Brie (4 000 hab.), s’étend sur 30 hectares, avec plus de 60 magasins et restaurants, et une locomotive, ­l’hypermarché Leclerc.

Pour ces deux projets, lauréats de l’appel à manifestations d’intérêts « démonstrateurs de la ville durable », l’ambition est élevée : construites dans les périphéries et tournant le dos aux nouveaux quartiers, ces enclaves vont être métamorphosées en quartiers de vie pilotes, alliant logements, bureaux, équipements de proximité, espaces verts et commerces.

La métropole de ­Bordeaux (28 communes, 801 000 hab.) prévoit, elle, la construction de 2 800 logements (35 % de logements sociaux, 25 % en accession sociale ou abordable et 40 % en logements libres), soit l’arrivée de près de 6 000 nouveaux habitants. La zone va aussi accueillir un groupe scolaire, un gymnase et une crèche.

Aux opérateurs privés, la construction des parkings en silo, la rénovation et la ­reconstruction des ­commerces, ainsi que ­l’édification des logements selon les cahiers des charges négociés avec les acteurs publics. L’opération de requalification du Clos du chêne est en phase de consultation avec les commerçants et les habitants. Les infrastructures, les réseaux, les voiries, la recherche et l’achat de foncier pour les places, les parcs et les équipements publics sont du ressort des aménageurs.

Les opérateurs privés n’hésitent pas à prendre les devants, proposant aux collectivités des projets bouclés. Le groupe ­Altarea a travaillé durant trois ans avec le groupe ­Carrefour sur deux sites : ­Sartrouville (52 800 hab, ­Yvelines) et Nantes (318 800 hab.), d’une dizaine d’hectares chacun.

« L’objectif est de gagner jusqu’à 30 % de foncier renaturé, assure ­Gaetan ­Wargny, directeur général d’Altarea ­Cogedim développement urbain, société spécialisée dans les opérations de renouvellement urbain. Des ateliers sont organisés avec les deux communes pour l’acceptabilité des projets. »

« Le cahier des charges sera coconstruit avec les collectivités », ajoute ­Gaetan ­Wargny. Pour ces deux opérations, un PUP devrait être monté afin de porter les investissements. Les contraintes sont fortes sur la transformation des parcelles enrobées, la place de la nature, les îlots de chaleur, les exigences en matière de construction de logements…

Opérations à tiroirs

Les projets arrivent à point nommé avec une coïncidence d’intérêts entre aménageurs publics et opérateurs privés. Les uns peuvent construire des logements, les autres vont capter de nouveaux consommateurs, à l’heure où ils cherchent des modèles pour se développer. Ils doivent concilier un cycle économique de trois ou quatre ans et un temps bien plus long – une dizaine d’années – pour la réalisation du projet urbain.

A ­Mérignac, les propriétaires sont divers et la restructuration de leur bâti sera différenciée. ­L’enseigne ­Castorama a choisi de vendre son foncier pour s’installer hors de la zone sur un foncier cédé par l’intercommunalité à proximité d’autres enseignes de la maison. Le foncier ainsi dégagé va être réservé à la construction de 360 logements.

« Dans des zones classiques, notre intervention consiste à viabiliser et à construire. Dans les zones commerciales, il faut transformer des grandes dalles de bitumes en sols désimperméa­bilisés, construire des parkings en silo et délocaliser les commerces », précise ­Arnaud ­Diguet, directeur opérationnel à ­l’EpaMarne. Complexes, les transformations se doivent aussi d’être exemplaires.

Densification sur plusieurs étages

Ces métamorphoses étalées sur des hectares de bitume devront dégager du foncier sans réduire les mètres carrés consacrés aux commerces, voire en les augmentant. Les deux projets comptent sur la transformation des dalles en parkings en silo à étages. Et, les locaux commerciaux, dits « boîtes à chaussures », vont être remplacés par des constructions de plusieurs étages accueillant des commerces au rez-de-chaussée, du logement et des bureaux en étages.

« Pour les propriétaires des parcelles, le programme est une aubaine : en autorisant la densification sur plusieurs étages, nous leur offrons de nouvelles opportunités de loyers », précise le directeur général délégué de La Fab.

S’agissant de l’est parisien, le foncier se partage entre l’EpaMarne, le groupe Frey, qui détient la zone commerciale de quatorze hectares, et le groupe ­Gueudet (concessionnaire automobiles). Selon ­François Vuillet-Petite, directeur général délégué de Frey, « en lançant l’opération sur le Clos du chêne, nous portons des réels risques sur des sites occupés. Comment les consommateurs vont-ils réagir aux perturbations générées par ce chantier d’envergure et comment vont-ils accepter un stationnement moins proche des commerces ? ». Un cabinet accompagne l’opérateur privé et interroge les usagers et les habitants sur les effets de la mutation annoncée.

Accueillant des habitants, ces quartiers vont enrichir leur offre commerciale avec de nouvelles enseignes de proximité. Pour le responsable d’­EpaMarne, « si l’on veut rendre cet espace habitable, il faut privilégier, en premier, la création d’espaces publics de qualité et planter des arbres ».

Le maire de ­Chanteloup-en-Brie, ­Olivier ­Colaisseau, rappelle qu’il y a des zones d’habitation touchant le centre commercial. « Certains habitants ouvrent leurs volets sur l’arrière des entrepôts ou font leur ­barbecue sur les aires de stationnement. J’ai demandé que soient changés les plans guides pour ­retourner les devantures sur le quartier de vie et prendre en compte la zone agricole.

En outre, nous avons réformé le plan local d’urbanisme dans le but de sanctuariser la zone de production maraîchère. » La zone du Clos du chêne va être agrandie à cinquante hectares avec une zone mixte, les « lisières » reliant les espaces ­agricoles naturels et le nouveau quartier. Démonstrateurs par leur niveau d’exigences, ces nouveaux quartiers mixtes pourraient, à terme, impacter sur l’évolution des autres centralités des villes.

« Nous avons besoin de partenaires publics investis et de leur soutien financier »

NOEL-Christophe

Christophe Noël, délégué général du Conseil national des centres commerciaux

« La transformation de zones commerciales en zones de mixité fonctionnelle est sur le papier une évidence et tous nos adhérents veulent accompagner cette mutation.

Cependant, le seul cas d’école abouti est celui de la zone commerciale nord de ­Strasbourg. Pour réussir de tels projets, c’est un véritable chemin de croix ! Exigences de nouvelles performances énergétiques, autorisations commerciales réduites avec le gel des mètres carrés par la loi « climat », droit de l’urbanisme… Non seulement, nous avons besoin de partenaires publics investis mais aussi il nous faut leur soutien financier. Quelles sont, aujourd’hui, les marges de manœuvre des collecti­vités locales pour mener de tels projets ? »

« Nous n’aurions pas validé la construction du centre sur des zones agricoles »

Joël Steffen

Joël Steffen, adjoint à la maire de Strasbourg et conseiller communautaire chargé du commerce, des relations avec la chambre consulaire et de la stratégie d’urbanisme commercial de la métropole (ville : 282 200 hab. et métropole : 33 communes, 500 500 hab.)

« La zone commerciale nord de Strasbourg s’étale sur 150 hectares et son aménagement a été totalement confié au groupe Frey, en 2013 ; la métropole contrôle l’avancée du programme dans le respect du cahier des charges. Notre équipe municipale, arrivée en 2020, n’a pas pu demander de modifications, le projet étant déjà avancé. Nous n’aurions pas validé la construction d’un centre commercial sur des zones agricoles.

Si la rénovation énergétique et l’évolution paysagère vont apporter un souffle nouveau au quartier, la surface commerciale augmentera avec, notamment, la “shopping promenade“ qui reprend les codes d’un centre-ville, jusqu’aux autocollants collés sur les lampadaires. Reste à se demander si la forte production de commerces constatée sur le département ne va pas réduire les efforts de maîtrise du commerce à ­Strasbourg. »

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