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Logement

Meublés de tourisme : la fête est finie

Publié le 20/06/2022 • Par Nathalie Da Cruz • dans : Innovations et Territoires

Vue d un immeuble sur la butte Montmartre au crepuscule
©Vincent Isore/IP3
Réguler les meublés de tourisme vise à éviter de transformer les cœurs de ville en « nids à touristes » et à restaurer la vie de quartier, tout en protégeant le secteur hôtelier. Les réglementations permettent de remettre sur le marché des logements classiques et apaisent les tensions avec les riverains.

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L’explosion des Airbnb et autres plateformes de location saisonnière a fini par déséquilibrer l’habitat au cœur des métropoles et dans les zones littorales. Non seulement les locations à l’année se font de plus en plus rares, mais l’esprit de quartier est aussi vivement érodé lorsque les immeubles comportent une proportion élevée de meublés de tourisme.

Le plus souvent, toute personne souhaitant louer un appartement en meublé de tourisme doit faire une demande de « changement d’usage » auprès de la mairie ou de l’intercommunalité. C’est la première étape de l’encadrement. Sachant que, dans la plupart des villes, une durée de location de 120 jours est tolérée en principe. Au-delà, le changement d’usage est obligatoire et la « compensation » peut s’imposer. Le principe ? Un propriétaire de meublé de tourisme doit compenser ce dernier en créant un logement, qui sera, lui, loué à l’année, à partir d’un local autre (garage, commerce…). La communauté d’agglomération du Pays basque, qui a instauré le dispositif en mars, vient cependant de le voir annulé par l’ordonnance en référé n° 2200930 du 3 juin du tribunal administratif de Pau. Les modalités de compensation sont trop restrictives, ont estimé les juges.

A Paris (2,17 millions d’hab.), « les règles de compensation ont permis de gagner 20 000 mètres carrés de surface de logements supplémentaires entre 2012 et 2020 », indiquait Ian ­Brossat, adjoint à la maire chargé du logement, en novembre 2021. A Bordeaux (261 000 hab.), la compensation a entraîné une forte réduction du nombre d’annonces de meublés de tourisme. Etaient dénombrées 4 668 annonces de meublés de tourisme fin 2021, contre « entre 8 000 et 10 000 en 2018 ». La ville suppose que 4 000 logements sont revenus sur le marché de la location classique, sans pouvoir le vérifier.

Secteurs délimités

­Saint-Malo (46 800 hab., ­Ille-et-Vilaine) a aussi dû sévir. La commune répertoriait, en 2019, 636 nuitées en moyenne pour 100 habitants ! Au 1er janvier 2020, la municipalité a adopté la règle du changement d’usage obligatoire dès la première nuitée pour les résidences secondaires, et à partir de la 121e nuitée pour les résidences principales. « Cette autorisation n’est accordée qu’aux personnes physiques propriétaires du local et pour une durée de trois ans », nous explique-t-on à la ville. Donc cette autorisation ne peut pas être délivrée aux personnes morales que sont les sociétés civiles immobilières, par exemple.

Ces mesures n’ont pas suffi à juguler le phénomène, qui a tendance à se concentrer dans certains secteurs de ­Saint-Malo. Aussi, en juin 2021, la cité malouine est-elle passée à l’étape suivante en instaurant des quotas par quartier. « Le règlement municipal délimite quatre secteurs géographiques et fixe le pourcentage de logements pouvant être simultanément autorisés dans chaque zone », précise la ville. Pas plus de 12,5 % de logements touristiques – sur l’ensemble des logements recensés par l’Insee – dans la ville fortifiée, par exemple. Sur le littoral, le taux est de 7,5 %.

Changement d’usage

A Nice (342 700 hab.), en 2019, plus de 2 200 logements ont perdu leur vocation de résidence principale pour ne plus accueillir que des touristes. « Il y a parfois plus de 12 500 annonces sur la plateforme Airbnb, qui sont dorénavant plus nombreuses que les chambres d’hôtels classiques ! » déplore ­Anthony ­Borré, adjoint au maire délégué au logement, à la ­sécurité et à la rénovation urbaine.

Là aussi, la mesure adoptée en 2014 s’est durcie au fil des ans : « Depuis le 1er juillet 2021, nous avons renforcé ce dispositif. Désormais, une seule autorisation est délivrée contre trois précédemment et pour une période maximum de six ans non renouvelable contre neuf ans auparavant, détaille l’élu. Elle est reconduite annuellement de manière tacite sous réserve que des nuisances répétées n’aient pas été constatées au cours de l’année écoulée. » Pour obtenir cette autorisation, les règlements de copropriété font dorénavant l’objet d’un examen attentif lors de l’instruction, car certaines copropriétés demandent l’accord des copropriétaires réunis en assemblée générale pour un changement d’usage.

Mesure dissuasive

Les propriétaires possédant plusieurs meublés touristiques doivent mettre en place la compensation dès le second bien mis en location touristique. « De plus, en 2021, nous avons instauré un système mixte qui répond au besoin de logements étudiants : pour une location étudiante de neuf mois, le propriétaire peut louer trois mois en location saisonnière sans avoir besoin d’effectuer de changement d’usage », ajoute Anthony Borré.

A Lyon (523 000 hab.), ce sont 9 000 adresses qui proposent des locations de courte durée. En 2018, un premier règlement municipal vise l’hypercentre, demandant le changement d’usage en meublé de tourisme auprès de la ville à partir de 120 nuitées autorisées. Au-delà, tout logement utilisé comme meublé de tourisme d’une superficie de 60 mètres carrés devait être compensé. Si la mesure a été dissuasive, il faut toutefois relativiser sa portée : « Il existe une spécificité lyonnaise. Plus de 50 % des ­Lyonnais sont locataires. Les propriétaires sont souvent multipropriétaires ; il leur est donc plus facile de se plier à la compensation », explique ­Raphaël ­Michaud, adjoint au maire de Lyon chargé de l’urbanisme, de l’habitat et du logement.

Depuis le mois d’avril 2022, dans l’hypercentre, toute demande de changement d’usage est soumise à compensation avec un local de la même superficie et dans le même arrondissement. Ailleurs, le seuil de déclenchement de la compensation, qui était de 70 mètres carrés précédemment, est abaissé à une surface de 35 mètres carrés pour les particuliers. Par ailleurs, le périmètre d’application a été élargi : « Désormais, l’intégralité de la ville est concernée par le règlement, car les locations de tourisme font tache d’huile, y compris près des hôpitaux pour héberger des personnes qui ont subi des interventions chirurgicales », justifie ­Raphaël ­Michaud.

Contrôles par des agents assermentés

Autre spécificité lyonnaise : « Depuis le 1er juin, nous expérimentons l’API meublés, un outil promu par le gouvernement qui permet la transmission automatique et intégrale des données des plateformes vers les collectivités. Cette mesure va considérablement alléger le travail d’enquête des agents », se réjouit ­Raphaël ­Michaud.

Nice expérimente également l’API meublés. Il faut dire que la municipalité niçoise a un train d’avance : elle s’appuie sur un observatoire développé par un prestataire, qui permet le toilettage et la fiabilisation des bases de données et leur croisement, la géolocalisation… Six agents assermentés exercent au sein de la mission de protection des logements. « Des contrôles sont menés quotidiennement, de manière inopinée, après des croisements effectués à partir des différentes informations ou à la suite de plaintes de copropriétaires ou de syndics excédés par les nuisances ou les ­dégradations dans leurs immeubles », détaille ­Anthony ­Borré.

A Lyon, la brigade de contrôle est composée de quatre agents assermentés chargés de consulter les sites, les annonces, ainsi que les commentaires et d’en déduire le nombre de nuitées pratiquées. Ils peuvent aussi demander des chiffres aux plateformes. En avril 2021, une première amende de 21 000 euros a été prononcée à l’encontre d’un propriétaire fraudeur.

Des quotas par immeuble et des incitations à déplacer les locations en dehors du centre

Suzanne Brolly

Suzanne Brolly, adjointe au maire chargée de la ville résiliente

Au départ, en 2016, seul le quartier strasbourgeois de Grande-Ile, en cœur de ville, était concerné par un règlement municipal relatif aux meublés de tourisme. En 2019, le périmètre s’est étendu à Neustadt, classé au patrimoine mondial de l’Unesco. Début 2022, de nouvelles conditions ont été définies. Premièrement, « il faut que le bail ou le règlement de copropriété ne s’oppose pas au changement d’usage du local d’habitation ; le demandeur doit bénéficier de l’autorisation écrite de la copropriété », indique ­Suzanne ­Brolly, adjointe au maire de Strasbourg chargée de la ville résiliente.

A Grande-Ile et à Neustadt, le changement d’usage est accordé pour un seul logement par personne. Au-delà, il faut compenser à superficie équivalente. Des exceptions sont accordées : le long des axes du tramway, la surface à compenser correspond à la moitié de celle du meublé de tourisme. « Là où il y a plus de nuisances, la réglementation est plus souple », poursuit l’élue. La ville souhaite en effet ­désengorger l’hypercentre des locations saisonnières « pour éviter d’en faire un quartier touristique », et déplacer ces usagers vers les quartiers prioritaires ou vers les logements vacants parce que mal situés, ­au-dessus d’un bar ou d’un restaurant.

Une originalité de la méthode strasbourgeoise : des quotas de logements Airbnb par immeuble – et pas par quartier, comme à ­Saint-Malo : la surface maximale dédiée aux meublés de tourisme ne doit pas dépasser 40 % de la superficie de l’immeuble.

Contact : Suzanne Brolly, suzanne.brolly@strasbourg.eu

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