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Analyse

Droits de mutation : une pépite moins étincelante ?

Publié le 20/05/2022 • Par Auteur associé • dans : A la Une finances, Actu experts finances, Billets finances, France

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JenLuc / Adobe Stock
Les droits de mutation sont devenus au fil des décennies la recette la plus dynamique des collectivités locales. L’année 2021 est sur ce point éloquente offrant une sacrée bouffée d’oxygène tout en soulevant la question de la résistance des droits de mutation à un marché immobilier qui va se contracter.

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Les droits de mutation sont perçus par les communes (au taux figé de 1,20 %) et les départements qui peuvent appliquer un taux allant jusqu’à 4,5 %. L’évolution très importante mais aussi très inéquitable de cette taxe a invité l’État à créer un fonds national de péréquation entre les départements qui en restent les grands bénéficiaires (relativisant de facto leur manque d’autonomie financière).

Incroyable dynamisme

Sur les quinze dernières années, le produit départemental a doublé et génère autour de 20 % des recettes de fonctionnement des départements. Cela compense la perte d’autonomie fiscale que les départements regrettent. Néanmoins, comme nous le disons depuis une bonne vingtaine d’années, mieux vaut percevoir de la fiscalité indirecte dynamique que de la fiscalité directe atone. La première est certes erratique mais, dans le temps, elle est bien plus profitable.

Droit_mutation_1

À l’échelon communal, les droits de mutation ne représentent « que » 4,5 Md€ et pèsent moins dans le volume des RRF.

Néanmoins, l’extraordinaire dynamisme de cette recette s’explique par un double phénomène d’augmentation du volume des transactions mais aussi du niveau des prix des transactions.

Depuis vingt-cinq ans, l’assiette taxable des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) a évolué de manière spectaculaire passant de 90 Mds€ en 1997 à 450 Mds€ en 2021, soit une multiplication par cinq.

Droit_mutation_2

Bien entendu, le marché immobilier reflète la conjoncture économique et a retranscrit très fidèlement la crise financière des subprimes devenue crise économique. Depuis, la progression est continue, seulement chahutée par la crise sanitaire au printemps 2020.

L’année 2021 est porteuse d’un fort effet volume avec 20 % de ventes en plus qu’en 2020 et 14 % de ventes en plus qu’en 2019 qui était déjà une année record.

L’effet prix a également stimulé les droits de mutation : sur les logements anciens, les prix ont progressé de 7,2 % en 2021 en France métropolitaine (+ 4,6 % sur les appartements et + 9,1 % sur les maisons).

Nuages à l’horizon

Le volume de transactions des logements anciens cumulé sur douze mois est passé 1 212 000 fin aout 21 à 1 177 000 fin janvier 2022. Le début d’année 2022 confirme une accalmie de l’activité notamment au regard de la signature des compromis de vente.

Plusieurs facteurs expliquent cette décrue qui ne peut être traduite comme conjoncturelle :

  1. Les prix de l’immobilier sont au sommet et deviennent prohibitifs.
  2. Les taux d’intérêt sont violemment repartis à hausse : les prêts à 25 ans étaient contractés en deçà  de 1 % fin 2021 ; dorénavant ils sont au-delà de 2 % et ce n’est que le début.
  3. L’inflation semble s’inscrire autour de 4 % en 2022 (entre 3,7 % et 4,4 % selon la banque de France) et va altérer la demande et donc infléchir les volumes. D’ores et déjà, il apparaît qu’elle érode le « reste à vivre » des potentiels acquéreurs.
  4. Les banques sont obligées d’appliquer depuis un an une Recommandation du Haut Conseil à la Stabilité Financière (27/01/2021) relative « aux évolutions du marché immobilier résidentiel en France en matière d’octroi de crédit », qui s’applique avant tout aux crédits immobiliers afin d’en réduire les dérives.

Cette nouvelle réglementation exige un taux d’effort inférieur à 35 % des revenus et une durée maximale de 300 mois ou 324 mois s’il y a au moins 25 % de travaux ou construction. Les banques peuvent déroger pour un maximum de 20 % de production trimestrielle en volume au-delà de ces critères.

La plupart des banques ont mis en œuvre ces nouvelles règles tout au long de l’année 2021 et leur plein effet se fait dorénavant ressentir avec des refus de projets immobiliers qui auraient été acceptés les années précédentes.

Devenue la béquille financière des départements, les droits de mutation vont devoir faire l’objet d’une attention particulière et surtout ne pas financer des dépenses structurelles : leur retournement apparaît inéluctable.

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