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Immobilier

Copropriétés dégradées : Clichy-sous-Bois ne veut pas payer la note

Publié le 24/10/2011 • Par Michèle Foin • dans : Régions

Les copropriétés dégradées du Chêne Pointu et de l’Etoile du Chêne Pointu, incapables de payer leurs charges courantes de chauffage et d’eau chaude, sont maintenues sous perfusion par la ville. Jusqu’à quand ? D’autant que les plans de sauvegarde de ces copropriétés, qui devraient permettre de les redresser, sont insuffisants à cause du manque de ressources des copropriétaires.

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Les copropriétés dégradées du Chêne Pointu et de l’Etoile du Chêne Pointu à Clichy-sous-Bois (Seine-Saint-Denis) ont-elles atteint un point de non retour cet automne ? Alors que la tuberculose y sévit depuis cet été, Clichy-sous-Bois a été mise en demeure par arrêté préfectoral du 11 octobre, de garantir par tous moyens l’alimentation de chauffage et d’eau chaude sanitaire de ces deux copropriétés pour la période hivernale.

La société Dhuysienne de Chaleur (SDC), qui assure ces services depuis deux ans, avait annoncé leur suspension à compter du 10 octobre, en raison d’importants impayés. L’administrateur judiciaire, en charge de ces deux copropriétés depuis 2005, étant dans l’incapacité d’assumer le coût du chauffage, la préfecture s’est retournée vers la commune.
Le 14 octobre, Clichy-sous-Bois mettait donc à son tour en demeure la SDC de reprendre ses services.

Locataires pénalisés – « Nous ne pouvions prendre le risque de voir se multiplier les chauffages d’appoint alors que les installations électriques ne le permettent pas », explique Olivier Klein, maire suppléant de Clichy-sous-Bois, qui refuse de pénaliser les locataires qui paient leurs loyers et leurs charges à des propriétaires indélicats.

Reste à savoir qui réglera la facture, estimée entre 1,7 et 2 millions d’euros. « Prendre cet arrêté ne veut surtout pas dire que la ville a décidé de payer, prévient le maire. Les premiers concernés restent les copropriétaires ! » La mise en demeure préfectorale permet en effet à la ville de recouvrer les sommes avancées directement auprès des propriétaires, via le Trésor public.
Mais reste une inconnue de taille : les propriétaires seront-ils davantage incités à payer les quittances du Trésor public, que les appels de charges de l’administrateur judiciaire ? Rien n’est moins sûr.

Engagement écrit – Car dans ce vaste ensemble regroupant plus de 1500 logements, les propriétaires occupants ne représentent plus qu’un tiers des copropriétaires et sont, tout comme les locataires, d’une extrême pauvreté. La totalité de l’enveloppe du bâti est dégradée. Les ascenseurs dysfonctionnent…
Or, plus les prestations se dégradent, plus les charges augmentent, et moins les propriétaires ont envie de payer. C’est pourquoi la municipalité réclame un engagement écrit du préfet, garantissant la prise en charge par l’Etat de la dette de chauffage, « dans les ratios de la politique de la ville, soit 80% pour l’Etat et 20% pour la ville », détaille Olivier Klein.

Plus largement, la municipalité demande une « mise en œuvre du projet global de rénovation et d’aménagement » de ces ensembles immobiliers. Car même si ces copropriétés ont chacune bénéficié d’un plan de sauvegarde signé en janvier 2010, ceux-ci s’avèrent très insuffisants.
« Le Chêne Pointu cumule tellement de problèmes qu’il sort du droit commun », analyse Emmanuelle Cosse, élue en charge de l’habitat à la région Ile-de-France. « Il faudra dix ans pour sortir la tête de l’eau, pour un coût que l’on estime supérieur à 100 millions d’euros. Si l’Etat n’en apporte pas au moins les trois quart, je ne vois pas d’issue », conclut-elle.

L’insuffisance du plan de sauvegarde du Chêne Pointu

En janvier 2010, le préfet de la Seine Saint-Denis, le maire de Clichy-sous-Bois et les syndics de copropriété ont signé les plans de sauvegarde de trois résidences du bas-Clichy : Stamu 2, Chêne Pointu et Etoile du Chêne Pointu. Le montant total des travaux prévus pour ces deux dernières copropriétés, de loin les plus dégradées, est de 11,5 millions d’euros.
Mais selon la mairie, les problèmes à résoudre pour permettre leur redressement dépassent largement ce qui peut être traité dans le cadre d’un plan de sauvegarde.
« Nous les avons signés pour enclencher les travaux d’urgence, tout en sachant qu’ils seraient insuffisants », admet Olivier Klein, maire suppléant de Clichy-sous-Bois, car, dit-il, « le principal problème est le reste à charge des copropriétaires, qu’il est quasiment impossible de réunir ». Et de citer l’exemple des ascenseurs, remis aux normes cette année, mais qui ne fonctionnent toujours pas.
« Il faut passer au changement complet, mais je ne vois pas comment la totalité des sommes nécessaires aux travaux pourra être couverte » estime l’élu. Une inquiétude que partage Laurent Girometti, directeur technique et juridique de l’Agence nationale de l’habitat (Anah). « Si les premiers travaux urgents d’étanchéité des toits terrasses ont pu avoir lieu, c’est parce que les aides de l’Anah et un complément important de la région Ile-de-France ont couvert la quasi-totalité de leur coût. Le financement des autres travaux prévus n’est pas garanti. »

Intervention massive de l’Etat, seule option – Rezak Khecha est chef de projet chez Urbanis, un cabinet conseil en habitat. C’est lui qui accompagne le plan de sauvegarde de Stamu 2, la plus petite des trois copropriétés (167 logements), qui redresse lentement la barre depuis 2003.
« Urbanis ne s’est pas positionné sur les autres résidences, car nous considérions qu’un plan de sauvegarde ne leur était pas adapté. A ce stade, il n’y a qu’une intervention massive de l’Etat qui garantisse une issue honorable. » C’est que la tâche est immense avant un éventuel assainissement.
Emmanuelle Cosse, vice présidente en charge de l’habitat à la région Ile-de-France fait l’inventaire des étapes qu’il reste à franchir : « La première des priorités est la scission juridique, pour aboutir à des copropriétés à taille humaine qui responsabilisent davantage les propriétaires. Mais cela implique aussi la scission des réseaux souterrains, donc des travaux de grande ampleur. Il faudra ensuite aider les copropriétaires à payer leurs charges. Et si certains bâtiments sont démolis, il conviendra d’indemniser les propriétaires, reloger les habitants…» Et l’élue de dénoncer le peu de moyens consacrés à la lutte contre les marchands de sommeil qui gangrènent impunément ces grands ensembles délabrés. Ceux-là mêmes qui ont peu d’intérêt à ce que des travaux viennent compromettre leur commerce lucratif…

Prendre des risques politiques – Pour Olivier Klein, la seule façon d’enrayer la spirale de paupérisation à court terme est le portage, cet outil qui permet à un organisme d’acheter un logement, afin d’assainir la situation, et de le revendre ensuite à une personne capable de payer ses charges.
« Ce système offre l’avantage de maintenir les occupants en place, tout en s’assurant que des logements vendus par adjudication ne reviennent pas aux mains des marchands de sommeil, ou de personnes peu solvables », explique-t-il.
Dans un communiqué du 10 octobre, Christian Lambert, préfet de la Seine-Saint-Denis, promet un plan d’action de portage à titre expérimental, en liaison avec l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU), l’Agence foncière et technique de la région parisienne (AFTRP) et la Caisse des dépôts et consignations pour atteindre « un nombre suffisant de lots en gestion publique en vue d’un redressement définitif de ces copropriétés ».
Une annonce suffisamment vague pour inquiéter Olivier Klein : « C’est maintenant qu’il faut innover et prendre des risques politiques. Dans un an la situation n’aura fait qu’empirer, et la qualité de vie de ces 6 000 habitants se sera encore dégradée. »

« Il faut muscler l’aspect préventif »

L’expert – Laurent Girometti, directeur technique et juridique de l’Agence nationale de l’habitat (Anah)

L’Anah distingue trois types de copropriétés en difficulté : celles qui présentent des points de fragilité, sans dégradation avancée ; celles qui ont des difficultés avérées mais dont la situation est réversible ; et enfin, celles qui sont à la dérive.
En France, il n’y a guère plus d’une trentaine de copropriétés comme le Chêne Pointu. Mais pour éviter une contagion, il convient de muscler l’aspect préventif, et de détecter en amont les points de fragilité. Il peut y avoir plusieurs définitions d’une copropriété fragile.
300 000 logements pourraient être concernés, si l’on se fonde sur les déclarations d’impayés lourds. En cumulant les défauts déclarés par les propriétaires, 800 000 logements seraient en difficulté.
Enfin, si l’on regarde les bas revenus, qui peuvent laisser craindre des difficultés à faire face aux travaux ultérieurs, on parvient à 1,2 millions de logements, soit 20% du parc. Aujourd’hui l’Anah n’en suit que 50 000. C’est dire si la tâche est immense.

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Commentaires

Copropriétés dégradées : Clichy-sous-Bois ne veut pas payer la note

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Mana

24/10/2011 05h26

Il faut détruire pour reconstruire!

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