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Développement local

Un arsenal de mesures contre la vacance commerciale en centre-ville

Publié le 22/04/2022 • Par Nathalie Da Cruz • dans : France, Innovations et Territoires

centre-ville
CC BY 2.0-DIRECTION CENTRE-VILLE
Des commerces de centre-ville sont fermés parfois depuis des années. Des collectivités agissent pour convaincre leurs propriétaires de remettre leur bien en location. Ces villes aident les porteurs de projet à trouver un local à un loyer abordable. La lutte contre la vacance commerciale bénéficie aux habitants et aux commerçants. Les collectivités peuvent user du droit de préemption commercial, taxer les commerces vacants, créer un outil de portage foncier pour racheter des magasins désaffectés.

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Rien de pire qu’avoir « des trous dans le gruyère », des vitrines vides qui alternent avec des commerces occupés. C’est le credo de Sophie Dufour, adjointe au maire de Draguignan, chargée de l’aménagement commercial du territoire. La ville a mis en place un arsenal de mesures pour réduire la vacance commerciale. Parmi les dispositifs possibles : la taxe sur les friches commerciales vides, impôt créé en 2006 mais peu utilisé jusque-là. Elle concerne les commerces vacants depuis plus de deux ans. ­

Draguignan l’a adoptée à l’automne 2021, de même que Metz (115 400 hab.), où 2 000 commerces seraient concernés, selon la liste transmise par les services fiscaux. « Mais nous devons vérifier sur place car certains sont des associations, des administrations… » indique François ­Grosdidier, le maire, également président de l’euro­métropole. L’emblématique rue Serpenoise est confrontée à une vacance commerciale élevée. Dans cette région qui a souffert de désindustrialisation, le pouvoir d’achat a ­baissé et les anciennes boutiques de luxe sont parties pour Paris ou le Luxembourg. Certains propriétaires ne comprennent pas que la grande époque a vécu et exigent des loyers trop élevés, ne correspondant pas aux possibilités des candidats à l’ouverture d’un magasin : artisans d’art, commerces alternatifs, circuits courts… « Ils refusent de baisser les loyers, craignant que cela ne dégrade la valeur de leur patrimoine, et préfèrent ne pas louer plutôt que louer moins cher », regrette François Grosdidier.

Forme juridique appropriée

D’où l’outil dissuasif de la taxe sur les commerces vacants. « Il ne s’agit pas d’engranger des recettes mais d’étudier l’effet sur les loyers des baux commerciaux. Si cela ne suffit pas, nous ajouterons une taxe métropolitaine », ajoute le président de l’eurométropole de Metz. Autre chantier à mener : la lutte contre les baux commerciaux partiellement fictifs, institués de la cave aux combles. Ce qui permet à des propriétaires de commerces adossés à un logement, dont ils ont condamné l’accès, de contourner la taxe sur les logements vacants.

Mais toucher à leur portefeuille ne suffit pas. « Il faut aussi restructurer du bâti : de grands magasins ont fermé. Nous devons les convertir en petites cellules pour s’adapter à la demande », pointe ­François ­Grosdidier. Ces restructurations vont être menées pendant cinq ans dans le cadre de l’opération de revitalisation du territoire. Elles nécessitent un portage foncier pour acquérir des biens immobiliers et de les amortir sur une durée de vingt ans, ce qui permet de baisser les loyers (aujourd’hui, les investisseurs veulent un amortissement sur quinze ans). La collectivité réfléchit à la forme ­juridique la plus appropriée. Dans tous les cas, l’eurométropole de Metz serait l’actionnaire principal.

Le 26 janvier, les députés mem­bres de la commission du développement durable et de l’aménagement du territoire de l’Assemblée nationale ont rendu un rapport sur la vitalité du commerce de proximité. Ils y incitent les élus locaux à s’emparer de différents outils – urbanistique, foncier, fiscal. La dispersion du foncier commercial, appartenant à de multiples propriétaires, requiert, selon les députés, la création d’une société foncière locale, à l’instar de Metropolys, la foncière de commerce créée en 2019 à La Roche-sur-Yon.

Foncières de redynamisation

Le plan Action cœur de ville prévoit le déploiement de 100 foncières de redynamisation d’ici cinq ans. Une taxe sur les « friches commerciales » a aussi été adoptée à ­Lormont (25 900 hab., Gironde), à l’automne 2021, pour une application à partir de 2023. Dans cette commune, qui est l’une des plus pauvres de la métropole bordelaise, c’est au centre-ville et dans le diffus que sont repérées des cellules commerciales vides.

La taxe va pousser les propriétaires à adapter leurs loyers aux revenus de la population. Elle est aussi une arme pour déceler les activités illégales et le blanchiment d’argent, parfois dissimulés derrière des vitrines vides. « Mais cette taxe n’aura pas la réponse à tous les maux », admet Grégoric Faucon, élu chargé de l’économie et des solidarités. Afin d’avoir un œil sur les activités pratiquées, la ville a entériné, il y a un an, la possibilité de préempter des fonds de commerce ou des baux commerciaux en cas de vente, dans deux périmètres sensibles. Pour l’instant, aucune préemption n’a eu lieu. « Il est difficile de comprendre ce qui se passe dans le parc privé, c’est un moyen de garder le contrôle. » Il faut également dialoguer : ainsi, en échangeant avec un investisseur qui disait ne pas parvenir à louer son local, et grâce à l’aménagement d’un parking, un laboratoire d’analyses a pu s’installer.

L’élu lormontois regrette aussi la méconnaissance des promoteurs et bailleurs HLM en matière commerciale, qui les pousse à faire des logements au lieu de commerces en pied d’immeuble. La ville demande parfois de transformer le permis de construire dans ce sens.

L’ancien cinéma, une friche qui pourrait attirer de grandes enseignes

Sophie Dufour, adjointe au maire chargée de l’aménagement commercial du territoire

Sophie Dufour, adjointe au maire chargée de l’aménagement commercial du territoire

A Draguignan (41 400 hab., Var, un contrat de revitalisation artisanale et commerciale a été signé en 2018, pour huit ans. Une chargée de mission « commerce » a été embauchée, faisant le lien entre agences immobilières, propriétaires de cellules vides et futurs exploitants. Un diagnostic a révélé un déficit de grandes enseignes par rapport à d’autres villes de même taille. « Or les grandes enseignes sont des locomotives », commente Sophie Dufour, adjointe au maire chargée de l’aménagement commercial du territoire. Environ 2 500 mètres carrés de parcours commercial, parfois occupés, ont été identifiés, constitués surtout de petits locaux, de 25 à 50 mètres carrés. Objectif : réunir ces cellules pour créer une dizaine de locaux d’au moins 100 mètres carrés afin d’attirer des enseignes nationales. « Par l’entremise de la société d’économie mixte locale SAIEM, trois immeubles ont été achetés et vont faire l’objet de restructurations », explique Sophie Perrymon, manager du centre-ville, chargée du projet. Draguignan a conçu une « pépinière de commerces » éphémères pendant la phase d’acquisition des locaux. « Ainsi les enseignes Petit Bateau et Le Corner ont testé leur activité pendant dix-huit mois avant de s’installer définitivement », se réjouit l’élue. L’ouverture d’un restaurant a redynamisé la rue de la ­République. Autre piste : l’ancien cinéma, une friche qui pourrait intéresser de grandes enseignes. Et, dès 2022, la taxation des friches ­commerciales vides est instaurée.

Contacts : Sophie Dufour, sophie.dufour@ville-draguignan.fr ; Sophie Perrymon, SAIEM, sophie.perrymon@saiem-draguignan.fr

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