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[Entretien] Développement économique

Immobilier : « Les métropoles se financiarisent »

Publié le 22/03/2022 • Par Romain Gaspar • dans : Actu experts finances, France

Guironnet-Antoinne
© F. Klemczynski / Ła Gazette
Dans « Au marché des métropoles », le chercheur Antoine Guironnet, spécialiste d’économie politique, enquête sur le Marché international des professionnels de l’immobilier (Mipim). Réunissant chaque année à Cannes le gratin de l’urbanisme mondial, le Mipim est aux premières loges de la financiarisation des villes.

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Du 15 au 18 mars s’est tenu le plus grand salon de l’immobilier au monde, le Marché international des professionnels de l’immobilier (Mipim). Réunissant chaque année à Cannes le gratin de l’urbanisme mondial – des promoteurs aux grands investisseurs, en passant par les élus des métropoles –, le Mipim est aux premières loges de la financiarisation des villes. Né dans les années 90, ce salon a été créé par Reed Midem, grande entreprise de l’événementiel. Il rassemble aujourd’hui plus d’une centaine de pays.

Dans « Au marché des métropoles » (éd. Les Etaques, 2022), le chercheur Antoine Guironnet, spécialiste d’économie politique, a mené l’enquête. « J’ai eu envie de m’y intéresser après avoir découvert que ce salon avait servi de laboratoire à la politique d’aménagement de Gérard Collomb dans le Grand Lyon. » Il dévoile le rôle de la finance dans la transformation de pans entiers de nos métropoles.

« Le salon déroule avant tout le tapis rouge aux grands investisseurs, pour qui l’immobilier n’est qu’un placement financier. L’immobilier n’est plus considéré comme seulement une valeur refuge, mais comme un actif qui doit générer de la valeur à la fois à travers des loyers et une revente. »

Le chercheur donne à voir comment cette financiarisation du marché immobilier se joue à travers « l’accréditation » des territoires par les investisseurs. Le salon n’est pas seulement une vitrine où s’exposent des projets urbains en recherche de capitaux. Il participe à l’incorporation des attentes des investisseurs par les métropoles et les élus. Antoine Guironnet dénonce cette logique néolibérale ainsi que ses conséquences politiques et sociales pour les habitants.

A quelques semaines de l’élection présidentielle, nul doute que son livre ne passera pas inaperçu dans la sphère locale.

Comment a évolué ce salon ?

La première édition du MIPIM se tient en 1990, elle rassemble 22 pays. Pour la 30ème édition, il y avait 100 pays. Certains ont fait des entrées très remarquées, comme la Russie ou le Qatar. Ceci étant, cette mondialisation de l’immobilier reste quand même assez eurocentrée. Le salon accueille surtout l’Europe occidentale, et en particulier la France, l’Allemagne et l’Angleterre qui composent entre 50% et 60% des participants.

L’autre grande évolution connexe c’est la financiarisation, au sens de la transformation de l’immobilier comme un produit de placement. L’immobilier n’est plus considéré comme seulement une valeur refuge, mais comme un « actif » qui doit générer de la valeur à la fois à travers des loyers et une revente. Cette rentabilité du capital est comparée à d’autres placements financiers comme des obligations. Dès le début, l’organisateur du salon à Cannes, Reed Midem, grande entreprise de l’événementiel, fait le pari que la financiarisation va être une formidable opportunité de croissance.

Et ce choix se traduit par le fait de cibler principalement les grands investisseurs internationaux. En ce sens, le salon n’est pas seulement le reflet de grands processus, mais participe à les générer. Afin d’attirer ces investisseurs, Reed Midem adapte par exemple la géographie et les types de produits immobiliers présentés sur le salon. À partir de 2012, l’entreprise crée un sommet à huis clos, destiné aux plus grands investisseurs institutionnels qui peuvent échanger autour de leurs anticipations.

Quand et pourquoi les collectivités ont-elles rejoint le Mipim ?

A partir des années 2000, les collectivités se rendent en masse au Palais des festivals. Pour les élus, services et aménageurs, il s’agit de se faire une place dans les stratégies des grands investisseurs qui raisonnent en termes de risque-rendement. Pour certaines collectivités, c’est l’occasion de montrer que les critères de ces investisseurs sont pris en compte, voire de les apprivoiser.

S’il y a une influence qui se joue à l’occasion de ce salon, c’est à travers des processus d’acculturation et d’anticipation, d’allers-retours entre les ambitions des collectivités et les attentes des investisseurs, avec, au milieu, des intermédiaires assez importants dans cette relation que sont les promoteurs immobiliers et les conseils en immobilier.

Les collectivités se sont mises en situation de dépendance à ce salon à cause des transformations du secteur immobilier qui, depuis la fin des années 90, a connu un processus de financiarisation. Il y a eu une montée de plus en plus importante de capitaux qui circulent dans l’immobilier en provenance des marchés financiers, mais aussi d’acteurs, d’instruments et de méthodes de la finance.

Cette dépendance, on la retrouve assez spontanément quand on se rend sur le Mipim, par le fait que les collectivités sont pour la plupart exposantes, donc immobiles, et attendent le visiteur. Elles guettent en particulier les investisseurs institutionnels – fonds de pension, fonds souverains, compagnies d’assurance, etc. – qui représentent le graal.

Vous montrez une forte influence de cette stratégie d’investisseurs institutionnels et de leurs intermédiaires financiers sur les grandes villes et en même temps, vous questionnez l’efficacité du salon en disant qu’il n’y a aucune transaction qui se fait sur place. Comment expliquez-vous cette contradiction ?

Le MIPIM se présente comme un marché mais en fait, il n’obéit pas à la définition du marché comme interface de rencontre de l’offre et la demande qui aboutit à une transaction avec un prix. Quand on regarde ce qui se passe entre les deux acteurs phares du salon – les investisseurs qui apportent des capitaux et cherchent des opportunités de placement d’une part, et les collectivités qui cherchent des capitaux et apportent des opportunités à travers leurs stratégies de développement territorial et plus spécifiquement des grands projets d’urbanisme d’autre part –, il y a très peu de « deals » qui sont vraiment signés à Cannes. Il y a quelques signatures qui interviennent de temps en temps mais ce sont souvent des décisions déjà actées, relevant de la mise en scène. Il n’y a pas vraiment de transactions qui se font à cette occasion.

Comment ce salon a favorisé la métropolisation ?

D’abord, en entretenant l’idée que ces grandes aires urbaines au centre de l’économie capitaliste mondialisée offrent un meilleur profil de rendement et de risque. C’est important de prendre en compte le risque perçu par les investisseurs, puisque cela fait partie intégrante de leur logiciel de placement. De ce point de vue-là, les métropoles sont jugées comme très attractives par les investisseurs parce qu’elles concentrent un certain nombre d’atouts. Elles accueillent une part importante des sièges et des grandes entreprises tertiaires. Elles concentrent l’attention des pouvoirs publics, et bénéficient notamment d’investissements publics très importants.

Par exemple, le Grand Paris Express est une opportunité pour cette industrie de l’investissement : elle permet de renforcer les positions de certains quartiers ou de favoriser l’émergence d’autres pôles tertiaires. Ces métropoles sont aussi intéressantes parce qu’elles fonctionnent en réseau : en tant que gérant de portefeuille immobilier, il est plus pratique d’acheter à Paris, à Lyon et à Marseille parce que le déplacement en TGV entre ces villes permet d’optimiser les coûts de gestion.

Il y a un deuxième niveau, plus diffus, à travers lequel le MIPIM contribue à la métropolisation, c’est le versant institutionnel. Cela renvoie à la réforme territoriale menée dans le cadre de la loi MAPTAM (2014), puis de la loi NOTRE (2016) qui consacrent les « Métropoles » en remplacement de certaines intercommunalités. En favorisant le regroupement sur des stands uniques, le MIPIM peut conforter l’émergence de ces gros mastodontes institutionnels.

L’idée c’est que pour peser dans la compétition internationale face aux investisseurs, il vaut mieux se rassembler – en tout cas à l’échelle d’une aire métropolitaine – plutôt que de faire cavalier seul. C’est très net avec le cas de la région Ile-de-France très fragmentée sur le plan institutionnel, mais qui s’est engagée à faire un pavillon unique dans le but d’être « lisible » et « visible » aux yeux des investisseurs.

Quelles conséquences a eu cette compétition accrue entre métropoles ?

Les conséquences sont ­multiples. Venir au Mipim, c’est engager des moyens budgétaires conséquents en vue de louer un stand et d’héberger les équipes, voire, pour certains aménageurs ou grandes collectivités, d’organiser des cocktails destinés à des investisseurs, des promoteurs, des architectes, etc. C’est donc un coût important pour les contribuables.

L’autre conséquence, c’est de poursuivre une course aux grands projets qui ont les effets que l’on sait au plan environnemental. Cela pousse à construire du neuf plutôt que de réhabiliter l’existant, alors même qu’il y a beaucoup d’immeubles, de logements, de bureaux qui demeurent vides.

Cette compétition contribue aussi à ce que certains territoires jugés plus attractifs captent les capitaux et les polarisent au détriment d’autres. Avant la crise sanitaire, à titre d’exemple, sur les 30 milliards d’euros qui pouvaient être investis chaque année dans l’immobilier d’entreprise, 75 % allaient à Paris.

D’un point de vue purement économique, est-ce un succès ?

Des antennes régionales de la Cour des comptes se sont penchées sur le cas du Mipim. Face aux milliers, voire centaines de milliers d’euros qui sont dépensés, elles mesurent assez peu de résultats sonnants et trébuchants. Il faut aussi se demander si c’est un succès, pour qui il est ?

Sans doute pour des investisseurs qui trouvent des opportunités de placement convenant à leur stratégie ainsi que leur niveau de risque et de rendement qu’ils veulent prendre, et pour des élus poursuivant un agenda entrepreneurial comme Gérard Collomb.

Mais il faudrait se demander si c’est un succès aussi pour les habitants des quartiers où sont implantés les grands projets d’urbanisme qui sont présentés au Mipim, car il existe très peu de création nette d’emplois dans les projets que j’ai regardés. Et il y a des emplois tertiaires qui ne sont pas toujours accessibles aux populations locales. A l’échelle de l’agglomération, il faudrait aussi travailler sérieu­sement sur la redistribution fiscale, souvent mise en avant.

Peut-on dire que les élus perdent du pouvoir ?

Ce que certains cas montrent, comme celui de Lyon, c’est qu’ils peuvent y trouver leur compte. Ils peuvent trouver dans les investisseurs des partenaires pour mener un projet politique indexé sur cette idée de compétition européenne. En outre, cette solution s’accompa­gne de contreparties très claires sur ce qu’il est possible de porter comme projet d’urbanisme : des opérations immobilières de grande taille, pour l’essentiel monofonctionnelles, à l’architecture standardisée, et réservées à de grandes entreprises.

Beaucoup d’exposants publics s’accordent à dire qu’ils ne savent pas toujours pourquoi ils viennent, mais qu’il serait pire de ne pas venir, parce que leur réputation en prendrait un coup. On peut faire l’hypothèse que, dans un contexte où il y a de plus en plus de restrictions sur le budget des collectivités, celles-ci vont aller chercher de plus en plus de capitaux et même de l’expertise du côté du privé, en particulier des acteurs immobiliers présents au Mipim.

Il est assez frappant de voir que, de gauche à droite en passant par les écologistes et les communistes, on retrouve beaucoup de monde au Mipim. Y compris des élus dont on pourrait penser, a priori, qu’ils ne seraient pas forcément à ­Cannes. Patrick­ ­Braouezec (élu PCF, ndlr) était par exemple considéré à l’époque comme l’un des « piliers » du pavillon du Grand Paris. On a, en d’autres termes, un consensus assez fort sur l’importance d’y participer, à tel point que les élus qui ne le font pas se font vite remarquer.

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