Aménagement

Réhabiliter les friches : opportunités et méthodologie

Par • Club : Club Techni.Cités
Sources : Cerema  Technicités 

À Marseille, Make it Marseille (MIM) est un ancien bar et salle de concert transformé en espace de coworking pour artisans.

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Quel est le point commun entre une usine désaffectée, une ancienne station-service et une copropriété abandonnée ? Ces sites peuvent être des opportunités pour les collectivités de construire sur un sol déjà artificialisé et souvent bien localisé.

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Requalification des friches urbaines : enjeu majeur pour les collectivités

Par Nicolas Pelé, responsable d’études foncier et territoires, et Christine Grimal, responsable de projets en stratégie foncière et habitat, Cerema

L’actualité réglementaire autour de la thématique du foncier est très riche, avec notamment une exigence de sobriété foncière amenée par la loi Climat et résilience de 2021. Elle se traduit concrètement par un objectif de division par deux du rythme d’artificialisation et de consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers d’ici à 2030, aboutissant à une politique de zéro artificialisation nette (ZAN) à partir de 2050. Pour atteindre ces objectifs, la reconversion des friches est un levier puissant à disposition des collectivités, car les friches sont, par définition, des sites déjà artificialisés.

Le parcours pour mobiliser ces sites en friche (1) peut sembler compliqué pour les acteurs du territoire. De fait, leur identification n’est pas toujours simple, faute de recensement exhaustif des friches à ce jour. Il en est de même pour leur reconversion, avec des problématiques récurrentes de sols pollués et de rachat du foncier. Mais il existe à présent de nombreux outils et retours d’expériences pour se saisir de ces opportunités. Cet article vise à présenter les grands principes et quelques outils pratiques, qu’ils soient techniques ou institutionnels.

Inventaire des friches

L’inventaire des friches constitue généralement la première étape du travail de reconversion. Ce travail permet en effet d’avoir une vision stratégique du territoire, pour prioriser et échelonner dans le temps les différentes opérations nécessaires. Actuellement, plusieurs méthodes sont testées pour repérer et qualifier les sites et espaces abandonnés. Néanmoins, elles ont une trame commune :

  • l’identification, à l’aide de bases de données nationales. Les plus connues sont celles qui recensent les sites et sols potentiellement pollués et les anciens sites industriels (Basias et Basol). D’autres sources, telles que les fichiers fonciers, la base des permis de construire (Sitadel) et les fichiers Sirene relatifs aux entreprises et leurs établissements peuvent également être utilisés pour effectuer un premier prérepérage de friches potentielles ;
  • la qualification et la vérification systématiques des sites sont des étapes indispensables pouvant être effectuées par géo-interprétation (photos satellite), complétées par des visites sur le terrain. Cette étape nécessite l’intervention d’acteurs ayant une bonne connaissance de leur territoire ;
  • la classification des friches est effectuée généralement par leur usage historique – industrie, habitation, infrastructure ou agriculture. Une autre classification possible est de les analyser selon leur perspective de mutabilité et de leurs futurs usages.

Friches

Mutualisation des inventaires

Différents inventaires des friches ont lieu actuellement. Nous pouvons citer ici le réseau national d’inventaires, coanimé par le Laboratoire d’initiative foncière (Lifti) et l’Association des maires de France, qui mène notamment un travail d’homogénéisation des méthodes et de recensement des observatoires locaux. Certaines plateformes de visualisation et de remontée terrain de sites en friche ont ainsi vu le jour, permettant une plus grande visibilité de ces inventaires :

  • Cartofriches, le site d’inventaire national des friches du Cerema, contient à ce jour 4 267 friches sur l’ensemble de la France, issues d’observatoires locaux, des appels à projets fonds friche, d’un retraitement des bases Basias-Basol et de remontées par des utilisateurs ;
  • OpenFricheMap, l’application collaborative de recensement des friches agricoles de la Safer Paca sur la région Provence-Alpes-Côte d’Azur.

Mutabilité des friches : des outils pour venir en aide aux collectivités territoriales

Une fois les sites en friche repérés, se pose la question de leur mutabilité : comment évaluer le potentiel et les bénéfices de mutabilité d’une friche ? Quelles contraintes réglementaires ou physiques, internes ou externes à la friche rendent plus ou moins complexe sa reconversion ?

La mutabilité d’une friche peut se définir par sa capacité à être résorbée ou reconvertie en un autre usage, résidentiel ou mixte, économique, patrimonial ou naturel. Afin d’avoir une vision stratégique du futur usage de la friche, trois aspects sont à prendre en considération :

  • les caractéristiques du site : superficie, présence et état du bâti, pollution du sol, etc.
  • les caractéristiques de son environnement immédiat : zonage du PLU, proximité avec un centre urbain, proximité avec les réseaux de transport (y compris collectifs), appartenance à un corridor écologique, etc.
  • les besoins de la collectivité : projets de développement, besoins en logements, équipements publics, ou autres besoins spécifiques (îlots de chaleur urbains, gestion des déchets, etc.).

Des outils permettent d’évaluer un indice ou un potentiel de mutabilité pour avoir une première vision globale de l’opération et une aide à évaluer l’aptitude d’un site en friche à muter vers un nouvel usage. Un outil d’aide à la réflexion a été développé et mis en accès libre par la direction départementale des territoires (DDT) des Ardennes sous la forme d’un tableur. Il permet d’obtenir un prédiagnostic du potentiel et des orientations sur l’usage futur d’un site, après avoir préalablement renseigné quelques informations caractérisant la friche. L’outil indique, d’une part, le potentiel de mutabilité – plus le résultat est positif, plus la réhabilitation s’annonce simple – et, d’autre part, les destinations correspondant au mieux aux caractéristiques du site. Ces destinations possibles sont ensuite à mettre en regard avec les besoins de la collectivité : développement d’activités économiques, développement urbain… Cet outil ne permet néanmoins pas de se substituer à une véritable étude opérationnelle.

Plusieurs démarches locales sont également menées, avec par exemple le schéma de cohérence territoriale (Scot) du Seuil du Poitou qui a effectué un recensement des sites économiques en friche, tous qualifiés par un indice de mutabilité, via une application interactive. Derrière cet outil, une forte mobilisation et un travail de suivi par le syndicat mixte pour l’aménagement du Seuil du Poitou sont nécessaires pour impliquer les collectivités du périmètre.

Des reconversions réussies à Marseille

L’Hôtel-Dieu est un ancien hôpital de Marseille transformé en hôtel de luxe à la suite d’un appel à projets de 2005. Cette opération repose sur une stratégie foncière basée sur un bail emphytéotique de 99 ans, qui permet à la ville de rester propriétaire du site et de mettre en valeur ce patrimoine sans en gérer l’exploitation. L’exploitant, Intercontinental, est libre de mettre une hypothèque sur le bien loué, de sous-louer le lieu et peut effectuer des travaux tant que ces derniers ne diminuent pas la valeur du bien. Cette opération d’envergure peut être réplicable sur des fonciers patrimonialisés, très spécifiques et donc plutôt rares et emblématiques pour chaque ville. Sur un autre site proche du centre-ville de Marseille et avec une importante surface de plancher, Make it Marseille (MIM) est un ancien bar et salle de concert adapté pour permettre à des autoentrepreneurs de travailler dans des espaces privatifs ou communs et d’avoir accès à des machines de production artisanale volumineuses, souvent trop onéreuses à titre individuel. La structure du bâti a été conservée et l’intérieur a connu des travaux d’agencement (sol, peinture, ouverture de fenêtres condamnées, cloison, acoustique).

Usage temporaire des friches

Les sites en transition constituent un marqueur de la dynamique locale de transformation des friches pour répondre aux besoins du territoire. Le temps de mûrir, le nouveau projet peut servir à réinvestir cet espace de manière informelle et temporaire. Cet entre-deux ouvre des opportunités à l’émergence et au déploiement d’activités artistiques, culturelles et de tiers lieux, attirés par des coûts de location et de maintenance peu élevés. Ces usages temporaires peuvent participer à une revalorisation et à une amélioration de l’image du site et peuvent constituer un moyen d’accélérer la mutation de ces espaces. Les exemples abondent sur le site de France tiers lieux.

Volet opérationnel de la reconversion des friches

Il existe des outils pour aider les collectivités à mener à bien leur projet, et à le financer – grâce à une intervention publique ou par la rentabilité financière de l’opération. UrbanVitaliz est un service gratuit, à la fois numérique et humain. En fonction de la situation de la friche, il permet à la collectivité de savoir ce qui peut être fait pour avancer, les acteurs qui peuvent l’aider, les financements disponibles, etc. L’objectif est de faire le lien entre les besoins des collectivités et les services locaux d’ingénierie qui peuvent les accompagner. UrbanVitaliz est développé par le Cerema en partenariat avec beta.gouv.fr, sponsorisé également par le ministère de la Transition écologique, l’Agence nationale de la cohésion des territoires et l’établissement public foncier Hauts-de-France.

L’outil Bénéfriches, développé par l’Ademe et en accès libre, permet de quantifier les bénéfices environnementaux, économiques et sociétaux induits par la reconversion de friches. La méthode utilise un référentiel d’évaluation et un tableur renseigné par l’utilisateur. La finalité de cet outil est de donner des informations monétarisées sur les bénéfices directs et indirects du projet de reconversion pour tout type de friche.

Des exemples de recyclage urbain sont également recensés, notamment suite au travail de parangonnage réalisé en 2019 par l’agence d’urbanisme de l’agglomération marseillaise et le Cerema Méditerranée. Il contient une trentaine d’exemples montrant une grande diversité de nature d’opération, des opérations de démolition-reconstruction-renaturation et différentes reconversions – équipements publics, logements ou sites d’activités économiques. Ces retours d’expériences donnent des éléments concernant les acteurs impliqués, les leviers mobilisés, les contraintes et les atouts du projet, éléments qui peuvent inspirer et aider d’autres collectivités dans leur démarche.

Un frein récurrent à la réhabilitation est le problème de la dépollution des sols, que la friche soit qualifiée comme installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) ou pas. La dépollution est en effet un des plus lourds postes de dépense. Des dispositifs d’aides financières ont été créés pour aider les acteurs dans leurs projets.

Aides financières publiques  : appels à projets nationaux ou régionaux

Le ministère de la Transition écologique organise des appels à projets nationaux pour financer des projets de recyclage des friches. Lors des deux premières éditions, 650 millions d’euros ont été attribués à 1 047 projets pour financer la création de 72 000 logements dont 40 % de logements sociaux et 34 ha de surface économique. Une troisième édition se lance en 2022, dotée d’une enveloppe de 100 millions d’euros. Des réflexions sont portées pour pérenniser ce fonds friches. Les lauréats et bénéficiaires de ces subventions sont des collectivités territoriales, des entreprises publiques locales, des bailleurs sociaux et des entreprises privées. L’Ademe subventionne également des appels à projets nationaux et régionaux pour la reconversion des friches industrielles.

Parallèlement, le 4e programme d’investissements d’avenir (PIA4) mobilise 675 millions d’euros pour des « solutions pour la ville durable et les bâtiments innovants ». Par le biais d’un appel à manifestation d’intérêt (AMI) baptisé « Démonstrateurs de la ville durable », les lauréats retenus bénéficieront d’un accompagnement en phase d’incubation du projet d’une durée de trente-six mois maximum, soutenu financièrement et techniquement par l’État à hauteur de 500 000 euros maximum.

La région Paca dresse son inventaire

Une démarche d’inventaire des friches a été conduite sur la région Provence-Alpes-Côte d’Azur (Paca) en 2021. Elle a permis d’élaborer une méthodologie innovante de prérepérage des friches potentielles, utilisant de manière fine les données présentes dans les fichiers fonciers. Cette base, issue d’un retraitement par le Cerema des données de la taxe foncière, contient des informations portant notamment sur la cessation d’activité économique et la vacance des logements, utile à la détection des friches potentielles. Ce travail méthodologique a ensuite été complété par une première vérification des sites détectés par les collectivités concernées. Ce travail a montré, d’une part, l’intérêt d’une méthode robuste, reproductible et partagée pour le prérepérage des friches, afin d’éliminer un maximum de sites n’étant pas réellement en friche et, d’autre part, l’importance de la constitution d’un réseau d’acteurs locaux pour la vérification des sites potentiellement en friches. Cette étude a été portée conjointement par la région Paca, le Cerema et l’établissement public foncier Paca, dans le but de constituer un futur observatoire des friches à l’échelle de la région. Cette expérimentation se poursuit en 2022.

Références
  • Site d’inventaire national des friches du Cerema : cartofriches.cerema.fr
  • Site de la start-up d’État UrbanVitaliz : urbanvitaliz.fr
  • Portail de l’artificialisation des sols : artificialisation.developpement-durable.gouv.fr
  • Outil d’aide à la réflexion de la DDT des Ardennes : bit.ly/3BLKMpI
  • Outil Bénéfriches de l’Ademe : bit.ly/355xIjh
  • Recueil d’exemples de recyclage urbain du Cerema : bit.ly/36DIZaX
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