« Les promesses » ou le combat ordinaire d’une élue de banlieue

Le sujet des copropriétés dégradées est de plus en plus d’actualité avec l’évolution du coût des énergies.

Je connais bien ce problème étant propriétaire d’un appartement dans ce type de citée… et je suis loin d’être un marchand de sommeil. En quelques mots voici le contexte:
– un loyer mensuel de 450 € pour un logement de 70 m2 de surface habitable plus un garage et une cave,
– une taxe foncière de 1300 € annuels (pour simplifier, trois mois de loyer – pas mal!),
– des frais de copropriété à la charge des propriétaires de 800 € par an, sans les gros travaux,
– des charges locatives de 35 € par m2 et par an pour un couple avec trois enfants comprenant (l’entretien des parties communes, le chauffage au gaz – j’ai fait isoler de l’intérieur le logement, l’eau chaude, l’eau froide, l’électricité des parties communes).
– la CSG à 17,2% sur les bénéfices et l’impôt sur le revenu de 30%.

Un bien similaire vient de se vendre dans cette copropriété au prix de 95.000 € net vendeur. Le rendement brut avant impôt est donc de l’ordre de 3%. Après impôt: 1,8%… Ce n’est pas avec cela que l’on devient riche.

J’ai oublié de dire que cette copropriété se trouve dans une ville qui jouxte une préfecture d’un département rural dont plus de 30% de la population a plus de 65 ans. La plupart des propriétaires sont à la retraite avec des revenus modestes. Chaque année la part des impayés augmente (on est actuellement à un peu plus de 10% de copropriétaires en retard de paiement allant de 500 € à 19.000 € – il n’y a pas d’erreur sur ce dernier chiffre).
D’autre part, avant travaux d’isolation, le coût du chauffage était de 800 € supplémentaires par an. Le prix de ces travaux est le suivant:
– changement des menuiseries: 12.000 €,
– isolation par l’intérieur: 5.000 €,
– tapisserie – peinture: 3.000 €.
Si ces dépenses sont soustraites des revenus, il ne faut pas oublier qu’il est nécessaire de disposer de la trésorerie pour les réaliser. Vu le rendement du bien, inutile de dire que les banques sont plus que réticentes.
Pour terminer, je ne facturais pas jusqu’à présent la plupart des charges revenant au locataire. En un mot pendant plus de sept ans, je ne dégageais aucun bénéfice!

Etant donné les revenus des propriétaires mais aussi en raison d’une fiscalité que j’estime excessive, les travaux d’investissement nécessaires au maintien en bon état de conservation de la copropriété ne se font que quand il n’y a pas d’autre choix.
Certains diront que ce n’est pas normal, que les travaux doivent être réalisés pour que les locataires bénéficient de leurs droits. Cette position est pertinente mais certains propriétaires aux revenus modestes habitent également cette copropriété.

Comme quoi, avant de qualifier les bailleurs de « marchants de sommeil » comme c’est souvent le cas, il faut regarder un peu plus loin…