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Aménagement

Une revitalisation du centre ancien en vue de faire revenir les classes moyennes

Publié le 21/01/2022 • Par Sophie Le Renard • dans : Innovations et Territoires

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Face au nombre important de logements vacants et indécents, la commune de Libourne a engagé un projet urbain de revitalisation de son centre-ville. L’objectif est de faire revenir les classes moyennes en cœur de ville, en leur permettant d’accéder à des logements sociaux de qualité et à des espaces publics requalifiés. La ville a mis en place des moyens coercitifs et incitatifs. Elle a confié la mise en œuvre de sa politique à la SEM InCité, dans le cadre d’une concession d’aménagement.

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[Libourne (Gironde) 24 300 hab.] «Le centre-ville de Libourne est confronté à un nombre important de logements vacants, autour de 400. Soit les propriétaires se désintéressent de leur bien, soit ils louent juste le local commercial en rez-de-chaussée, dont le loyer assez élevé suffit à atteindre une certaine rentabilité. L’autre grand phénomène, ce sont les logements indignes, issus d’une mécanique de division d’immeuble qui a prospéré pendant vingt ans. Ils appartiennent pour certains à des marchands de sommeil. Il suffit de voir le nombre de compteur Linky dans les parties communes pour se rendre compte de l’ampleur de cette réalité », observe Jean-­Philippe Le Gal, adjoint au maire chargé du projet urbain, dénommé « Libourne 2025 - La Confluente ».

Logements indignes

Cette ville de Gironde, située à vingt minutes de la rocade bordelaise, a engagé, il y a plusieurs années, une politique offensive pour changer la donne en matière d’habitat, de commerces et d’aménagement d’espaces publics. Cette politique de revitalisation du centre-ville a pour objectif de faire revenir les classes moyennes dans cette bastide portuaire, au riche patrimoine. La ville fait partie du programme Action cœur de ville.

Aujourd’hui, des « bourgeois » habitent ce secteur central mais aussi une population en grande précarité, dont 40 % vivent sous le seuil de pauvreté. Et nombre d’ouvriers viticoles peuplent les logements indignes. La municipalité a initié, en 2016, une étude collective regroupant des professionnels de ces problématiques (sociologues, architectes, urbanistes, spécialistes de la mobilité et de l’habitat). Leurs conclusions vont représenter le socle fondateur de la politique qui est mise en œuvre depuis et devrait s’étaler sur une dizaine d’années.

Dans une première phase, la ville a réaménagé les quais de l’Isle et de la Dordogne, les deux fleuves qui traversent Libourne. « Nous avons travaillé sur l’espace public afin de rendre les rues, les places et les quais agréables à vivre. C’est un moyen de toucher les propriétaires [privés ou bailleurs sociaux, ndlr] afin qu’ils aient envie d’investir ou d’entretenir leurs biens », explique Jean-Philippe Le Gal.

Permis de louer, de diviser

Mais cette simple incitation ne suffit pas à changer la donne durablement. La ville a donc utilisé des moyens plus coercitifs, tels que le permis de louer institué en novembre 2018. L’objectif de cette politique volontariste était de contraindre les propriétaires à mettre leur bien en confor­mité avec la loi. Une équipe spécia­lisée a été recrutée pour évaluer les logements, ainsi 1 100 visites ont été réalisées. « Mais cela ne règle pas tout », reconnaît l’élu. Alors, le permis de diviser a été appliqué pour interdire la création de logements restructurés au-dessous de 25 mètres carrés. En effet, à Libourne, les marchands de biens, sans lien aucun avec la ville, s’étaient fait une spécialité d’achat et de revente de logements avec une forte plus-value.

Une concession d’aménagement avec la SEM InCité a été signée, début 2021, avec des objectifs financiers mais aussi de calendrier et de surface de logements à rénover. Sur le volet « habitat », 25 immeubles sont en cours d’acquisition pour produire 75 % de logements sociaux ou conventionnés. « Par ailleurs, nous allons aménager 5 000 mètres ­carrés d’espaces publics dans la rue commerçante, et favoriser des îlots de fraîcheur », détaille ­Benoît ­Gandin, directeur général de la SEM implantée à Bordeaux. L’organisme va aussi acheter 500 mètres carrés de commerces afin de les réhabiliter et les reconfigurer pour favoriser une attractivité commerciale en cœur de ville.

Habitat social

Dans le cadre de l’opération d’amélioration de l’habitat et de renouvellement urbain, 5,6 millions d’euros d’aides doivent permettre de produire 150 logements, sur cinq ans. L’objectif est de favoriser le logement social en centre-ville, qui est historiquement concentré à la périphérie. Un appel à projets a été lancé dans le cadre d’un regroupement d’immeubles dans la rue commerçante. Il s’agit de produire des logements sociaux en lien avec Action logement et de créer des entrées indépendantes pour les commerces. « Il y a un vrai enjeu de production de logements de qualité, ainsi qu’un travail de marketing territorial à mener pour attirer des étudiants et des familles, et mettre en avant les emplois, le culturel et l’attractivité commerciale. Il faut un alignement des projets », précise Benoît ­Gandin.

Contact : Jean-Philippe Le Gal, deuxième adjoint délégué au projet urbain « Libourne 2025 - La Confluente », cabinet@libourne.fr

« La maîtrise du foncier est essentielle »

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Jean-Philippe Le Gal, adjoint au maire chargé du projet urbain

« Faire revenir les classes moyennes en centre-ville est l’objectif de la politique que nous conduisons depuis des années. Pour attirer de nouvelles familles, elles doivent avoir accès à des logements de qualité avec ascenseur, parking et des espaces extérieurs. Cet élément est complexe dans notre centre ancien, mais fondamental. Nous visons à terme la mise sur le marché de 300 logements rénovés. C’est l’objectif majeur de la concession d’aménagement et de la convention que nous avons passé avec l’établissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine, car la maîtrise du foncier est essentielle. Aujourd’hui, l’ambiance change peu dans la ville, nous sommes portés par l’attrait pour les villes moyennes. »

« Nous prescrivons des travaux obligatoires »

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Benoît Gandin, directeur général d’InCité, titulaire de la concession d’aménagement

« La concession d’aménagement vise à produire des logements et des commerces et à aménager des espaces publics. Nous avons un rapport très étroit avec la collectivité, les instances de suivi avec un élu référent sont très précieuses. Dans le cadre d’une opération de restauration immobilière, nous prescrivons des travaux obligatoires à réaliser aux propriétaires de 40 immeubles dégradés, sous peine d’expropriation. En échange, ils bénéficient d’un accompagnement et d’incitations financières. Les propriétaires d’immeubles admettent difficilement ce droit de regard sur leurs logements. »

« Les coûts de rénovation sont élevés »

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Natacha Pambrun, directrice du dévelop­pement foncier pour la Nouvelle-Aquitaine chez Domofrance

« ­La stratégie de Domofrance, filiale d’Action logement, a évolué. Elle nous permet d’intervenir dans les centres de villes moyennes, comme ­Libourne. Le programme Action cœur de ville a été un accélérateur. Les projets de rénovation de bâtiments en centre urbain ne constituent pas un nombre important de logements. Les accès aux immeubles, souvent mitoyens, représentent de réelles contraintes, rendant les chantiers difficiles. Les coûts de rénovation sont élevés, les aides financières, telle celle d’Action logement (1 000 euros le mètre carré), sont donc essentielles. Nous avons ainsi pu livrer sept logements sociaux dans une bâtisse patrimoniale et une résidence étudiante à proximité de la gare. »

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