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Logement

La riposte à la flambée de l’immobilier dans les zones touristiques s’organise

Publié le 30/11/2021 • Par Nathalie Da Cruz • dans : A la Une finances, Actu experts finances, France

Une manifestation a eu lieu à Bayonne le 20 novembre 2021
B. Lapègue / MAXPPP
Bretagne, Corse, Pays basque, frontière suisse… plusieurs régions attractives subissent une spéculation immobilière sans précédent qui freine l’accès au logement des habitants, à l’achat ou à la location. De plus en plus de maires tentent une contre-attaque.

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Trop, c’est trop. « Le Pays basque n’est pas à vendre ! » Des affiches portant ce slogan ont fleuri ces derniers mois sur les vitrines des agences immobilières. Victime de son succès, le littoral des ­Pyrénées-­Atlantiques est saisi par une frénésie immobilière que les confinements ­successifs et l’­expansion du télétravail n’ont fait qu’amplifier. La crispation gagne les habitants mais aussi les élus locaux, qui prennent tour à tour la parole sur le sujet, tous bords politiques confondus.

Car les prix devenus excessifs à l’achat jouent, par un effet domino, sur ceux des locations. Conséquence : « Des habitants contraints de s’éloigner toujours plus, d’effectuer de longs trajets domicile-­travail, engendrant des coûts de carburant et de la pollution », regrette ­Alain ­Iriart, maire (EHBai) de Saint-Pierre-d’­Irube (5 200 hab., ­Pyrénées-Atlantiques), qui jouxte ­Bayonne.

Un statut de « résident »

Toujours sur cette côte, en ­Bretagne, même combat. Les ventes de résidences secondaires ont explosé avec la crise sanitaire, le nombre de résidents partiels aussi. Au point que, lors des élections régionales de juin, la liste écologiste ­Bretagne ­d’avenir a proposé la création d’un statut de « résident ». Le principe : seules les personnes habitant depuis au moins un an dans une interco pourraient y acheter un logement. Un moyen de favoriser les « locaux » ou « habitants permanents ».

La proposition a suscité un tollé chez bien des politiques, qualifiée d’anti­constitutionnelle, suspectée d’atteinte au droit français de la propriété et de discrimination envers des populations aisées. C’est l’avis d’­Erven ­Léon, maire (DVD) de ­Perros-Guirec (7 100 hab., Côtes-d’­Armor) : « Les propriétaires des résidences secondaires ont des racines ici et font vivre l’économie. La vraie problématique concerne le manque de logements locatifs à l’année, lié à l’apparition d’­Airbnb. »

Le levier de la fiscalité

Comment agir ? Accroître la part de logements sociaux et abordables dans les programmations, tel est le premier outil brandi par les élus. A ­Chamonix-Mont-Blanc (8 600 hab., Haute-­Savoie), le plan local d’­urbanisme en cours de ­discussion va porter de 25 à 50 % le taux de logements sociaux dans chaque programme immobilier privé situé dans un « secteur stratégique » de la ville. Objectif : « Créer un stock de logements permanents qui seront vendus à un bailleur social ou à la commune », expose ­Eric ­Fournier, maire (UDI) de la fameuse station alpine.

Mais c’est surtout sur le front de la fiscalité que les élus veulent se battre. ­Marie-­Pierre ­Burre-­Cassou, maire (SE) de ­Guéthary, propose ainsi la majoration de la taxe additionnelle sur les droits de mutation à titre onéreux (DMTO ou droits de notaire) et de celle sur les plus-values en cas de mutation d’une résidence principale en secondaire ; et, à l’inverse, la réduction ou suppression de ces taxes lorsqu’un bien est vendu à la commune ou à un bailleur social.

Depuis la loi de finances de 2017, les agglomérations de plus de 50 000 habitants peuvent porter la part communale de la taxe d’­habitation sur les résidences secondaires de 20 à 60 %. Après Paris, Lyon, ­Montpellier, Nice et Bordeaux, ­Marseille (868 300 hab.) a récemment décidé d’appliquer cette surtaxe à partir de 2022. L’idée étant de remettre des logements sous-occupés dans le circuit de la location.

Député (LREM) de la Haute-­Savoie, ­Xavier ­Roseren ferraille depuis plusieurs années pour que cette disposition soit étendue à toutes les collectivités, quelle que soit leur taille, notamment les petites communes touristiques de montagne. Cette année encore, il a proposé un amendement au projet de loi de finances pour 2022 dans ce sens, en vain. « Dans des villes comme ­Chamonix, on compte 70 % de résidences secondaires. Etendre cette mesure fiscale aux petites communes touristiques vise à rééquilibrer la balance en faveur de l’habitat permanent », estime-t-il.

Un travail avec les notaires

Des propos appuyés par le d­éputé de Haute-­Corse Jean-­Félix ­Acquaviva (Libertés et territoires) au sein de la commission des finances : « On dénombre des “lits froids” bloqués pendant dix mois de l’année alors que les habitants peinent à se loger. Aucun opérateur social ne peut réaliser de programme au vu des prix du foncier. » Pour ­Xavier ­Roseren, « il faudrait que les PLU puissent faire le distinguo entre résidences principales et ­secondaires, et réserver des ­terrains aux unes et aux autres, ce que la loi ne permet pas actuellement. »

Dans la station très prisée de Haute-­Savoie, le maire, Eric ­Fournier, a osé le faire. Il y a dix ans, à la suite d’un groupe de travail mené avec des notaires, une taxe locale sur la plus-value issue des ventes de résidences principales ayant bénéficié d’une aide initiale de la commune – subvention pour l’accession sociale, par exemple – a été adoptée. Elle est appliquée par tous les notaires de ­Chamonix.

Le principe ? « 30 % de chaque plus-value engendrée sont rétrocédés à la ville pour lui permettre de construire des logements ­abordables », explique l’édile, qui juge qu’il s’agit d’un moyen de contenir ­l’envolée des prix. Et de citer la Suisse voisine qui a adopté une loi fédérale limitant à 20 % la part de résidences secondaires dans toutes les communes.

En ­France, le logement va-t-il enfin sortir de l’angle mort des débats autour de l’élection présidentielle ? Il serait plus que temps.

 

« Guéthary ne doit pas devenir un village de vacances »

Marie-Pierre Burre-CassouMarie-Pierre Burre-Cassou, maire (SE) de Guéthary (1 300 hab., Pyrénées-Atlantiques)

« Quand j’ai vu une villa à vendre à 19 millions d’­euros dans une commune voisine, alors qu’elle l’avait été pour 7 millions quatre ans plus tôt, je suis sortie de mes gonds. J’ai écrit aux parlementaires puis au Premier ministre et à la ministre du ­Logement pour leur faire des propositions de fiscalité. Ma commune compte 50 % de résidences secondaires. A ce rythme, nous serons à 60 ou 70 % dans dix ans. ­Guéthary ne doit pas devenir un village de vacances qui vit quelques mois pendant l’année ! Il est de notre responsabilité de permettre aux jeunes, aux familles, aux seniors de se loger sur place, ce qui n’est presque plus possible.

Je suggère de créer des dispositifs incitatifs pour que les propriétaires rénovent leurs logements vacants et de taxer les locations saisonnières, de septembre à juin. Il faut aussi instaurer une garantie universelle des loyers afin d’inciter les propriétaires à louer à l’année et pouvoir sanctionner les locataires mauvais payeurs. Revoir la fiscalité des successions pour faciliter la transmission intrafamiliale d’un bien est aussi nécessaire. Enfin, il faudrait que l’abattement fiscal sur les loyers de location de logements vides à l’année soit plus incitatif. »

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La riposte à la flambée de l’immobilier dans les zones touristiques s’organise

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HERMES

06/12/2021 10h03

Nombreux sont ceux affirmant que le logement est la vache à lait… ce que confirme cet article!

A aucun moment on ne s’interroge sur les raisons qui amènent des propriétaires à laisser leur logement vacant ou bien à le louer par air-bnb ou par une autre structure.
Je vais donc lever le voile pudique qui cache ce que chacun connait.

La France est l’un des pays européens où les prélèvements obligatoires sont les plus élevés et l’immobilier tient largement sa place dans ce phénomène.
D’abord les DMTO, même si leurs taux ne sont pas les plus élevées en Europe, elles sont largement dans le peloton de tête. Vient ensuite la taxe foncière sur le bâti et le non bâti: dans certaines communes, ce taux fleurte avec les 80% pour la TFFB et de 180% pour la TFFNB (???). Si, si, vous avez bien lu!

Les bailleurs privés bénéficient également d’un traitement de faveur:
– Les frais de gestion sont plafonnés à 20 € par an et par logement. Mais si on fait appel à un gestionnaire privé (entreprise), ses émoluments sont totalement déductibles des impôts.
– La CSG est au taux de 17,2% et les impôts prélevés au taux marginal (souvent 30%), soit au total 47,2% des bénéfices (on déduit les 20 €, la TF et le montant des travaux autorisés). Pour mémoire les placements mobiliers bénéficient d’un taux global de prélèvements de 30%.
– Si en plus, le propriétaire bailleur est une SCI, il a l’avantage de verser une contribution égale à 2,5% du montant total des revenus. En un mot, on paye aussi cette taxe sur la TF et sur les bénéfices qui sont par ailleurs imposés???
– Tous les travaux ne sont pas déductibles des revenus.
– La déclaration des revenus est devenue tellement difficile à rédiger que même les agents des impôts ne sont pas toujours en mesure de répondre aux questions des contribuables (je l’ai encore récemment vécu). Et pourtant, le contribuable pourra être sanctionné s’il comment une erreur.
– Ne parlons pas des lois qui sont censées améliorer les relations entre les locataires et les bailleurs…
– Pour terminer, quand une personne loge dans votre logement sans droit ou sans s’acquitter des charges dont le loyer, récupérer le bien ou les dettes est un calvaire.

Je n’oublierai pas de citer deux points importants:
– Un article récent dans la gazette des communes mettait en garde les collectivités qui voulaient s’engager dans la location d’un bien immobilier – c’est dire l’intérêt d’être bailleur!
– Dans les déclarations de patrimoine des Présidents de la République, des membres du Gouvernement, on voit que si certains disposent d’une résidence principale voire d’une résidence secondaire, rares sont ceux à mettre en location un logement (pourtant quel est le ministre du logement qui ne met pas en avant l’intérêt d’être propriétaire voire bailleur?). Par contre ces élus disposent souvent de placements mobiliers « conséquents » dont certains (la plupart) sont en assurance vie! Allez comprendre!

Maintenant, comme cela ne suffit plus, on veut mettre en place des contraintes financières supplémentaires pour obliger les propriétaires à faire les choix attendus par les élus.
Un personnage célèbre a dit « il est interdit d’interdire »!

Ne pourrait-on pas favoriser les propriétaires bienveillants en réduisant:
– leur taxe foncière,
– la liste des travaux non déductibles des impôts,
– leur impôt sur le revenu,
– leurs différentes contraintes dont les déclarations et les relations bailleur-locataire mieux équilibrées.

En fait, j’enfonce des portes ouvertes. mais certains vont me dire que si on accepte de fixer le montant du loyer à une valeur définie au niveau départemental, on peut alors avoir une réduction de 15% ou de 35% des revenus à déclarer.
J’ai fait ce calcul: étant donné le taux de TF (près de 80%) et des autres prélèvements dont la CSG, le bénéfice obtenu est plus faible qu’auparavant.

J’aurai donc une question aux élus et à leurs collaborateurs qui ont eu ces idées géniales: seriez-vous d’accord de gagner moins en travaillant plus?

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