PLF 2022 : le volet «logement» passé au crible

Où en est le volet « logement » dans le projet de loi de finances 2022 voté par l’Assemblée nationale, le mercredi 10 novembre ? Emmanuelle Wargon, ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement, a souhaité faire le point, le 15 novembre 2021, sur différents dispositifs qui font l’objet d’amendements.

Louer abordable, un changement de mécanisme fiscal

Tout d’abord, le dispositif Louer abordable va être revu « pour insuffler une nouvelle dynamique ».  Cette mesure permet au propriétaire d’un logement de louer son bien non meublé avec un loyer moindre par rapport au prix du marché, à un locataire sous plafond de ressources, pour une durée de six ou neuf ans. Mais le nombre de conventions a chuté passant de 154 000 au 1^er janvier   à 111 000 au 1^er janvier 2021.

L’actuel dispositif souffre de différents biais. Les propriétaires ne sont pas incités à signer une convention à loyer social ou très social plutôt qu’intermédiaire. Les loyers plafonds sont fixés nationalement et sont donc mal calibrés par rapport aux différentes réalités du marché. Louer abordable est parfois extrêmement avantageux dans les zones détendues où les loyers plafonds peuvent être supérieurs au marché (un propriétaire bénéficie alors d’un avantage fiscal sans contrepartie).

L’amendement adopté dans le projet de loi de finances pour 2022 à l’Assemblée nationale opère un changement de mécanisme fiscal. Désormais le dispositif ne dépend désormais plus du zonage entre zone tendue et détendue. Et les loyers proposés sont fixés par une décote par rapport aux loyers réels observés sur le marché locatif. De plus, l’avantage fiscal va dépendre de la décote du loyer. Pour inciter le propriétaire à réduire son loyer, l’incitation sera d’autant plus forte que le loyer sera bas. A titre d’exemple, un T2 très social de 40 mètres carrés situé à Issy les Moulineaux, permettra un revenu locatif annuel de 7 300 euros contre 4 300 euros avec le dispositif actuel.

Deux critères pour le dispositif « Pinel »

Le dispositif d’investissement locatif dit « Pinel », va progressivement décroître pour disparaître à l’échéance 2024. Ainsi ,pendant cette période transitoire, les taux actuels du « Pinel », seront maintenus selon deux critères. Cela concerne les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville mais aussi ceux qui « respectent un haut niveau de qualité ». Ils devront ainsi respecter par anticipation le niveau de la réglementation environnementale 2020 (RE2020) mais aussi disposer d’un espace extérieur. Ainsi un T3 de 62 mètres carrés devra être doté d’un espace extérieur de 5 mètres carrés minimum avec une double exposition.

Relancer l’intérêt des collectivités locales pour ces logements intermédiaires

Autre axe, le développement des logements locatifs intermédiaires par les investisseurs institutionnels. Etre 2014 et 2020, 55 000 ont été financés. L’amendement adopté prévoit que ce dispositif soit désormais financé par l’Etat et plus par l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). L’objectif est de relancer l’intérêt des collectivités locales pour ces logements intermédiaires. Un protocole a été signé avec différents opérateurs, CDC habitat, Action logement et Fédération des ESH, prévoyant une augmentation de 50 % la production de cet habitat intermédiaire. L’objectif est d’en faciliter l’accès aux jeunes, aux classes moyennes et aux travailleurs clés.

D’autres dispositions ont été adoptées : la prolongation et l’adaptation de l’éco-prêt à taux zéro (PTZ) pour les travaux de rénovation énergétique, la prolongation du PTZ pour l’accession à la propriété, la prolongation du dispositif « Censi-Bouvard » un dispositif d’incitation à l’investissement locatif des particuliers, dans des résidences à destination des étudiants, des seniors ou personnes handicapées et la prolongation du dispositif « Denormandie » dans le centre ancien des villes du programme Action cœur de ville.

Après l’Assemblée nationale, le projet de loi sera examiné au Sénat, entre le 4 et le 7 décembre. La navette parlementaire interviendra dans les jours qui suivent, pour une adoption finale courant du mois de décembre 2021.