Aménagement

La friche, le nouvel eldorado des élus bâtisseurs

Par • Club : Club Techni.Cités
Sources : Technicités 

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À l’heure de la sobriété foncière, de la fabrique de la ville sur la ville, les terrains à bâtir vont se réduire comme peau de chagrin. Pour autant, il faudra continuer de construire, notamment des logements sociaux et des équipements publics. Mais où ? Là où les lieux vacants attendent une seconde vie, notamment dans les friches, qu’elles soient industrielles, urbaines ou commerciales. Le succès du fonds friches lancé dans le cadre du plan de relance montre à quel point les élus sont prêts à jouer le jeu, à partir du moment où l’État assure le portage financier des projets. Si les obstacles existent, notamment en matière de dépollution, le recyclage des friches devient un des moyens les plus sûrs d’utiliser le foncier disponible.

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Requalification des friches urbaines : enjeu majeur pour les collectivités

Une comptabilisation encore… en friche

Les élus l’ont bien compris. Et les aménageurs n’ont pas d’autres choix que de leur emboîter le pas. L’étalement urbain n’est plus dans l’air (suffocant) du temps. L’heure est à la sobriété foncière, les divers documents d’urbanisme s’adaptent à cette nouvelle donne. Et s’ils tardent à le faire, les préfets retoquent les copies trop gourmandes en mètres carrés à bâtir. Face à cette radicale redistribution des cartes, un eldorado se dessine : les friches industrielles, urbaines et commerciales. Elles stockent des milliers d’hectares susceptibles d’être rendus à une seconde vie, à travers de nouveaux logements ou d’équipements divers. « Les maires avaient pris l’habitude de prévoir dans leur PLU des hectares constructibles, pour lancer de nouveaux projets. Ce temps est fini. Nous sommes plus à l’heure de la reconstruction que de la construction », assure l’avocat Éric Landot, très au fait de ces questions.

Certaines difficultés apparaissent cependant. La première relève tout simplement de la… comptabilisation des friches ! Combien en recense-t-on ? Pas moins de 3 619 au 29 juin dernier, assure l’application Cartofriches, développée par le Cerema et le ministère de la Transition écologique. Le Cerema a sollicité des « retours d’expériences des utilisateurs pour améliorer la qualité des données, en intégrer de nouvelles, améliorer l’ergonomie et les fonctionnalités, etc., et propose des partenariats avec les collectivités et structures souhaitant utiliser et contribuer au développement de Cartofriches ». Avec cette mise à jour, Cartofriches intègre des sites candidats aux appels à projets « fonds friches », lancés au printemps 2021 par chaque préfecture de région dans le cadre du plan de relance. « Enfin, les sites signalés ponctuellement par des utilisateurs, via le formulaire dédié, apparaissent à présent dans l’outil. À partir des données de Cartofriches, il sera possible de développer des outils de conseil et d’accompagnement des collectivités et des porteurs de projets dans leurs démarches de réutilisation de friches. À terme, l’objectif est aussi de permettre aux utilisateurs de contribuer en temps réel à la plateforme », indique le Cerema. Ce chiffre reste donc temporaire, d’autres études établissant que les friches sont plus nombreuses.

Friche

Le succès du fonds friches

Le gouvernement veut encourager les élus à aller dans cette direction. Jean Castex, le Premier ministre, l’a confirmé le 17 mai dernier. « Devant l’importance du besoin de se loger, nous mobilisons une enveloppe complémentaire de 350 millions d’euros pour la reconversion des friches. L’enveloppe initiale est plus que doublée. Compte tenu des besoins remontés par les appels à projets, ces crédits supplémentaires du plan de relance permettront de financer davantage de projets, parmi ceux déjà identifiés, et de lancer de nouveaux appels à candidatures ». L’objectif est de favoriser la construction, pour que « se loger [soit] à la portée de toutes et de tous, mais aussi se loger dans un cadre nouveau qui est celui de la transition écologique ». « Vu le succès du fonds friches coordonné par l’Ademe, qui a déjà fait l’objet de 1 120 dossiers sur le territoire national, correspondant à 100 000 logements potentiels, nous abondons donc le fonds à hauteur de 350 millions d’euros. Il bénéficie aux collectivités territoriales, aux établissements publics d’aménagement, entreprises publiques locales (SEM et SPL), bailleurs sociaux et opérateurs privés », précise l’entourage du Premier ministre.

Les chiffres attestent de l’appétence des élus pour recycler les friches : 441 projets lauréats des appels à projets régionaux « Recyclage foncier » dotés de 259 millions d’euros, pilotés par les préfets de région, avec au moins un dossier par département en métropole et en Outre-mer, représentant 1 200 hectares de friches ; 111 projets lauréats de l’appel à projets national de l’Ademe doté de 30 millions d’euros (dont 8 en commun avec les appels à projets régionaux) : 36 projets sur le compartiment « travaux » pour des projets de dépollution lourde et de reconversion d’anciennes friches industrielles ou minières de type ICPE  (165 ha de friches traitées, visant 300 000 m² de logements et 400 000 m² de surfaces économiques) et 75 projets sur le compartiment « études ». Telle est la répartition des projets lauréats du fonds friches déployé dans le cadre du plan de relance. Les opérations concernent environ 1 300 hectares de friches et visent à générer 3 400 000 m² de logements dont près d’un tiers de logements sociaux, et plus de 1,6 million de m² de surfaces économiques. Les maîtres d’ouvrage des projets sont majoritairement des collectivités, des entreprises publiques locales, des sociétés d’économie mixte, des bailleurs sociaux, des opérateurs et établissements publics d’État et des entreprises privées, « sous réserve du respect du régime des aides d’État ». C’est un choix fort du gouvernement. « La France s’engage à atteindre le niveau « zéro artificialisation nette » en 2050 et à réduire de moitié le rythme de consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers en dix ans. Mais il faut garder à l’esprit qu’il est cinq à sept fois plus cher, d’après nos estimations, de recycler que d’étaler. De plus, le coût de ce recyclage en zones détendues n’est pas compensé par les recettes escomptées au regard de l’atonie du marché. C’est donc bel et bien un choix environnemental que nous assumons », assure Jean-Baptiste Butlen, sous-directeur de l’aménagement durable au ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales.

Friche Lille

Niort transforme une friche en espaces publics

Maire de Niort, Jérôme Baloge en est convaincu : « Les friches ont tous les atouts pour contrer l’étalement urbain ». Lors de sa première mandature (2014-2020), il a mené à bien la reconversion du Port Boinot : la réhabilitation de cette friche industrielle a permis d’enrichir l’offre en matière d’espaces publics. « Avec cette reconversion des anciennes usines de chamoiserie et de ganterie Boinot, ce sont 25 000 m² d’espace paysager qui s’offrent aux habitants en plein hypercentre », se réjouit-il. Lancée en 2015, l’opération arrive à son terme, les espaces extérieurs et les hangars accueillant des loisirs sportifs, du tourisme et de la culture ayant été inaugurés fin 2020. Pour dépolluer les sols, la ville a obtenu des aides de l’Union européenne et de l’État. « Peu d’obstacles nous ont empêchés d’avancer. Nous avons su trouver la bonne équipe pour faciliter la métamorphose d’un espace marqué par son passé industriel et à forte dimension environnementale. Le binôme formé par le paysagiste Loïc Mareschal et l’architecte Franklin Azzi a parfaitement fonctionné », conclut-il.

Délicat équilibre économique

La question de l’équilibre économique des projets de recyclage des sites constitue un autre obstacle. Les coûts de dépollution pèsent lourd dans la balance. Auditionné dans le cadre du rapport de la mission parlementaire sur la revalorisation des friches industrielles, commerciales et administratives, rédigé par les députés Stéphanie Kerbarh et Damien Adan, Abdelkrim Bouchelaghem, directeur général de Brownfields Gestion, résume bien la situation : « La reconversion des friches, c’est un ensemble de coûts. Il y a d’abord les coûts de portage, avec du gardiennage, des taxes foncières et des mises en sécurité. Ensuite, viennent la démolition et la dépollution. Il ne faut pas oublier le désamiantage qui est un poste potentiellement plus lourd que la dépollution ». Et ce n’est pas fini : « Les coûts d’aménagement, à leur tour, ne sont pas négligeables, avec des viabilisations et des travaux pour permettre l’accès à la friche. À cela s’ajoutent des frais financiers et des études ». Au total, le coût global de l’opération revient à 500 000 euros par hectare (ndlr, la députée Marie-Pierre Battistel évoque plutôt un montant moyen d’1 million d’euros). Pour des raffineries, le prix total des chantiers peut même s’élever jusqu’à 30 ou 40 millions d’euros. « Les sites trop pollués peuvent être assainis pour l’installation d’industries mais non pour y accueillir des logements ou des écoles. Il y a plusieurs degrés de dépollution débouchant sur des usages fonciers différents. Par exemple, la phytoremédiation permet, en l’espace de cinq ans au minimum, de faire disparaître une pollution. Cinq ans, c’est long mais ça permet d’envisager, pour les élus, des implantations d’activités en respectant le principe de la non-artificialisation des sols », modère Stéphanie Kerbarh, députée LREM de Seine-Maritime, coauteure du rapport suscité.

Le jeu en vaudrait-il la chandelle (financière) ? Pour Zahra Sayouri, directrice de la mission d’appui stratégique à la ville de Roubaix (Nord), dont la ville regorge de friches, « il est possible d’inscrire ce recyclage dans le temps, à travers de l’habitat transitoire, de la renaturation ou des projets tertiaires. Le contrat de projet partenarial d’aménagement (PPA) dont la métropole européenne de Lille, l’État et la ville de Roubaix sont signataires, permet de s’appuyer sur cette vision à long terme. Cela nous permet de sortir progressivement des inconvénients de la friche, avec le concours des établissements publics fonciers, et d’imaginer un réaménagement de la ville à partir des attentes de proximité ». Dans ce contexte, le rôle des établissements publics fonciers (EPF) est fondamental. « Un EPF n’est pas une foncière. Nous rachetons des friches, procédons aux premiers travaux de dépollution puis nous signons une convention avec une collectivité pour qu’elle y déploie son projet », explique Loranne Bailly, directrice de l’EPF des Hauts-de-France. Ce dernier est né de la volonté de l’État et de la région d’accompagner le mouvement de désindustrialisation particulièrement marqué dans les années 1990, avec la fermeture des puits de mines, des entreprises sidérurgiques et de textiles. « Notre histoire est liée à la requalification des friches », dit-elle. La montée en puissance du recyclage des friches change-t-elle la donne pour cet EPF ? « C’est le modèle d’aménagement qui évolue. Notre plus-value est multiple. On achète le foncier, on le porte et on le vend à la collectivité avec une décote financière dans certains cas. Notre ressource fiscale provient de la taxe spéciale d’équipement (TSE), qui peut couvrir jusqu’à 80 % des frais de dépollution si tous les critères sont réunis ». Sur Roubaix, vingt projets de requalification de friches sont dans les cartons. « Nous ne sommes pas un territoire sous tension en matière de logements. Nous disposons aussi de nombreux logements vacants. Ce sont les projets qui feront le recyclage, pas la friche », assure Zahra Sayouri.

Des friches et des territoires

D’un territoire à l’autre, la friche n’a pas le même avenir. « Dans la métropole lyonnaise, sa vocation entrepreneuriale ou immobilière saute aux yeux. Dans des métropoles moins attractives, comme à Saint-Étienne (Loire) ou encore à Grenoble (Isère), les projets seront différents. Dans le rural, c’est encore plus compliqué, d’où l’importance de la présence puissante de l’État pour accompagner les élus des petites communes. Le vrai sujet est là, à mon sens : comment transformer les friches dans les petites et moyennes villes ? Comment attirer des investisseurs dans ces zones détendues ? La crise sanitaire ouvre une nouvelle séquence dans les zones moins attractives où les friches peuvent être investies pour créer de nouveaux équipements ou de nouveaux logements », assure Sybille Thirion, consultante foncier, aménagement et immobilier.

À La Ciotat, les chantiers navals se convertissent dans la réparation des yachts. Il faut maintenant convertir des friches pour accueillir les sous-traitants de cette nouvelle industrie.

Pour le directeur général de La Ciotat Shipyards (Bouches-du-Rhône), Jean-Yves Saussol, qui travaille depuis six ans à la réindustrialisation complexe des anciens chantiers navals, les friches alentour sont vitales. Aujourd’hui, la société publique locale (SPL) gestionnaire du chantier a réussi à en faire la deuxième plateforme mondiale de réparation des grands yachts luxueux. « La SPL a permis de mettre en place un équipement fiable pour atteindre l’objectif d’intérêt général. Le village, bâti pour accueillir les entreprises à proximité immédiate des navires, va créer environ 200 emplois dans un premier temps, puis rapidement 400 à 500 à l’horizon 2025. Notre développement est un atout mais nous devons veiller à l’accompagner pour qu’il génère le maximum de retombées économiques sur le territoire et le minium d’impact négatif sur l’environnement. Or nous manquons d’espace pour poursuivre le développement du site. Nous avons déposé plusieurs dossiers dans le cadre du fonds friches pour des études de dépollution et pour la rénovation d’anciennes nefs industrielles dont le coût est très élevé. Sans développer du foncier pour des entreprises sous-traitantes, le risque est réel que les retombées de nos investissements nous échappent. Nous avons eu un retour favorable de l’Ademe sur deux dossiers « études » que nous avions déposés. Nous attendons désormais le retour de l’État concernant la grosse partie du financement des travaux ». Les friches attendent donc les projets. Faut-il que les fonds qui leur sont dédiés s’installent dans la durée afin que ce gisement potentiel ne soit pas tari ? À cette question, Jean-Baptiste Butlen reste évasif. Même si l’État sait que sans son impulsion financière, les friches resteront en l’état.

Ce dossier se poursuit avec l’entretien de la députée Marie-Noëlle Battistel.

Références
  • Cartofriches : de nouvelles données pour l’inventaire national des friches, bit.ly/2Wh8PMC
  • Journée d’étude réalisée par l’Ademe, bit.ly/3BJczXF
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