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Aménagement

Transformer des bureaux en logements, pas si simple

Publié le 06/07/2021 • Par Sophie Le Renard • dans : actus experts technique, France, Innovations et Territoires

A Metz, l’ancien siège de l’Urssaf sera transformé en studios,  salle de sport,  bureaux…
A Metz, l’ancien siège de l’Urssaf sera transformé en studios, salle de sport, bureaux… J. Sumberac / Action Logement
Alors que l’on manque de logements, un nombre croissant d’immeubles de bureaux sont vacants dans les métropoles, une réalité qui risque d’être amplifiée par le télétravail. Une solution est la reconversion de ces espaces en habitations. Complexe et coûteuse, cette transformation demande une volonté politique, de l’ingénierie, mais aussi une aide financière.

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« Le sujet de la transformation de bureaux en logements a pris une ampleur inédite depuis la crise du coronavirus, avec l’amplification du télétravail. Nous avons mené une étude pour l’Ile-de-France, sur la base d’hypothèses, qui révèle que si 60 % des emplois s’exercent en distanciel deux jours par semaine, il y aura un potentiel de 300 000 mètres carrés supplémentaires par an transformables en logements », affirme Alexandre Chirier, président de la Foncière de transformation immobilière.

Cette filiale d’Action logement, créée en 2020, déploie d’importants moyens pour la production de 20 000 logements sociaux, intermédiaires, en accession libre ou à prix abordable à partir de bureaux transformés : 1,5 milliard d’euros sur trois ans, 50 % en fonds propres et 50 % en prêts à très long ...

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Transformer des bureaux en logements, pas si simple

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HERMES

07/07/2021 09h39

Encore une réponse très administrative pour un problème simple!

Les élus sont d’accord pour affirmer qu’il faut mettre un terme aux lourdeurs administratives. Mais souvent ces lourdeurs ne sont que la face cachée des décisions des élus… que ces derniers n’imaginent même pas.

Dans le cadre des biens immobiliers, le loup se cache dans la taxe foncière… dont le montant n’est pas le même en fonction de l’usage du bâtiment. Donc pour transformer l’usage des locaux, il faut d’abord en obtenir l’autorisation auprès des services de l’Etat.
Enfin, comme la transparence de ces services n’est pas leur première vertu, je connais peu de personnes allant solliciter directement ces services pour obtenir des informations.
Il m’est arrivé de le faire. A chaque fois, j’ai eu la sensation fort désagréable d’être considéré comme un fraudeur. La suspicion se lisait sur les visages des agents qui me recevaient. D’ailleurs, comment aurait-il pu en être autrement d’abord en raison de leur formation initiale mais aussi par l’absence de demandes de la part des citoyens?

La seconde contrainte réside dans la fiscalité des biens immobiliers de manière globales. Nombreuses sont les personnes qualifiées traitant l’immobilier de « vache à lait »!
Je suis convaincu qu’ils n’ont pas tord.
Dans certaines communes, le bailleur peut verser aux collectivités jusqu’à quatre mois de loyer???
A cela s’ajoute l’impôt sur le revenu (disons à 30% de taux marginal), sans oublier la CSG à 17,2%.
Tout cela mis bout à bout représente un prélèvement égal à 65% des loyers et 75% de ces derniers si votre taux marginal est de 40%.

Or, le taux marginal de 30% s’applique à la « classe moyenne »… qui contribue alors à plus de 65%.

Je ne parlerai même pas de la rentabilité de la location d’un bien immobilier. D’ailleurs ne nous trompons pas… si vous regardez les déclarations des différents Présidents de la Républiques, vous constaterez que les capitaux dont ils disposent sont investis non pas dans l’immobilier locatif mais dans l’assurance vie.
De mémoire, cela s’applique à nos trois derniers Présidents de la République… et souvent de la même manière à leurs ministres.

Enfin, il me semble que la « gazette des communes » avait publié il y a quelques mois un article dans lequel ils indiquaient à leurs lecteurs qu’il était aberrant qu’une collectivité investisse pour louer des logements. Les raisons touchaient aux contraintes liés aux locataires…

En résumé, il y a deux freins à lever: la fiscalité locale et nationale sur l’immobilier qui est excessive et les droits des locataires qui dans certains cas présentent des contraintes très lourdes pour les bailleurs…
Etonnamment, ces freins ne peuvent être levés que par les élus du Peuple et non pas par leur administration…

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