logo
DOSSIER : Établissements sanitaires et médicosociaux : quelle stratégie patrimoniale ?
Dossier publié à l'adresse https://www.lagazettedescommunes.com/737062/etre-proprietaire-ou-louer-son-batiment-le-choix-difficile-des-esms/

STRATÉGIE PATRIMONIALE
Être propriétaire ou louer son bâtiment : le difficile choix des ESMS
Nathalie Levray | Actu Santé Social | Dossier Santé Social | Publié le 27/05/2015 | Mis à jour le 12/08/2021

Pour dégager les moyens de remplir sa mission principale, un exploitant doit-il externaliser ses murs en les vendant à une foncière puis les louer ?

Fotolia_95944969_XSLe marché des établissements sanitaires et médicosociaux (ESMS) est florissant avec un remplissage à 96 %, boosté par le vieillissement de la population, une natalité honorable, des dépenses de santé en hausse, et des investissements dans le privé lucratif (4 milliards d’euros en 2014) rémunérés de 6 à 7 %. Pourtant, pour de nombreux directeurs et exploitants du secteur privé non lucratif ou public, une question se pose : comment financer l’entretien et la rénovation sans faire exploser les tarifs ni mettre en péril l’activité ?

Depuis une dizaine d’années, l’idée s’est propagée, surtout dans le privé lucratif et dans le public avec les partenariats public-privé, que les établissements n’ont pas à être propriétaires de leurs immeubles : ce ne serait pas leur métier.

Dès lors, pour dégager les moyens de remplir sa mission principale, un exploitant doit-il externaliser ses murs en les vendant à une foncière (Cofinimmo, Foncière des murs, Gecimed ou Icade santé) puis en les louant [1] ? Et les collectivités qui gèrent encore en direct ne feraient-elles pas mieux de céder leur patrimoine à des bailleurs sociaux spécialisés ?

Les directeurs ont intérêt à cerner avec précision les enjeux patrimoniaux et à identifier les options à même de répondre à ces interrogations. Pour élaborer leur stratégie et construire des outils de planification et des indicateurs de suivi, l’Anap peut les aider [2]. Exercice pratique au centre hospitalier de Périgueux [3] qui a choisi de rester maître de sa modernisation, tandis qu’au Danemark [4], le montage pour financer les murs des maisons de retraite passe encore par le public. Dans le contexte économique et financier actuel, l’immobilier affecté aux soins et à l’hébergement se trouve sans aucun doute en pleine mutation, mais pas sans perspective d’avenir [5].