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Stratégie patrimoniale

Être propriétaire ou louer son bâtiment : le choix difficile des ESMS

Publié le 27/05/2015 • Par Nathalie Levray • dans : Dossier Santé Social

Le marché des établissements sanitaires et médicosociaux (ESMS) est florissant avec un remplissage à 96 %, boosté par le vieillissement de la population, une natalité honorable, des dépenses de santé en hausse, et des investissements dans le privé lucratif (4 milliards d’euros en 2014) rémunérés de 6 à 7 %. Pourtant, pour de nombreux directeurs et exploitants du secteur privé non lucratif ou public, une question se pose : comment financer l’entretien et la rénovation sans faire exploser les tarifs ni mettre en péril l’activité ?

Depuis une dizaine d’années, l’idée s’est propagée, surtout dans le privé lucratif et dans le public avec les partenariats public-privé, que les établissements n’ont pas à être propriétaires de leurs immeubles : ce ne serait pas leur métier.

Dès lors, pour dégager les moyens de remplir sa mission principale, un exploitant doit-il externaliser ses murs en les vendant à une foncière (Cofinimmo, Foncière des murs, Gecimed ou Icade santé) puis en les louant ? Et les collectivités qui gèrent encore en direct ne feraient-elles pas mieux de céder leur patrimoine à des bailleurs sociaux spécialisés ?

Les directeurs ont intérêt à cerner avec précision les enjeux patrimoniaux et à identifier les options à même de répondre à ces interrogations. Pour élaborer leur stratégie et construire des outils de planification et des indicateurs de suivi, l’Anap peut les aider. Exercice pratique au centre hospitalier de Périgueux qui a choisi de rester maître de sa modernisation, tandis qu’au Danemark, le montage pour financer les murs des maisons de retraite passe encore par le public. Dans le contexte économique et financier actuel, l’immobilier affecté aux soins et à l’hébergement se trouve sans aucun doute en pleine mutation, mais pas sans perspective d’avenir.

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