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Culture territoriale

Droit de l’urbanisme : les permis de construire et de démolir – Fiche n°5

Publié le 08/03/2022 • Mis à jour le 30/03/2022 • Par La Rédaction • dans : Fiches de révision

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Cette fiche est consacrée aux règles relatives aux permis de construire et de démolir, en droit de l'urbanisme. Elle fait donc partie du programme de révision de la plupart des candidats aux concours et examens professionnels des candidats aux concours et examens de la fonction publique territoriale.

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Cet article fait partie du dossier

Le droit administratif 3 : le droit de l'urbanisme

I – Le permis de construire

Le permis de construire est un acte administratif individuel par lequel une autorité administrative autorise l’édification d’une construction ou la modification d’une construction existante.

Le permis de construire a un caractère préalable. L’édification d’une construction sans permis est sanctionnée par une amende et, en cas récidive, par une peine d’emprisonnement de six mois (article L480-4 du Code de l’urbanisme). Il s’agit donc d’une technique de contrôle préalable de l’utilisation des sols et de l’espace. Ce contrôle se réalise au regard des règles d’urbanisme et des autres dispositions que le législateur ou le pouvoir réglementaire ont spécialement énumérées, assurant ainsi l’emboîtement avec d’autres législations. La législation du permis de construire a, à cet égard, un caractère d’ordre public.

Le permis de construire a un caractère réel, de sorte qu’il n’est pas rattaché à la personne mais à un terrain. Il est donc cessible et n’entraîne pas l’obligation d’exécuter les travaux autorisés.

Enfin, il est toujours délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. S’applique le principe jurisprudentiel de la Cour de cassation selon lequel : « Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. »

A – Le champ d’application

a) Les ouvrages soumis à permis de construire

On retrouve la législation du permis de construire codifiée sous l’article L421-1 et suivants du Code de l’urbanisme, lequel pose pour principe général que « quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d’habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, doit au préalable obtenir un permis de construire ».

Ainsi, des ouvrages ou bâtiments simplement posés sur le sol peuvent être soumis au permis de construire (station de lavage des véhicules) ; la construction n’a pas à être implantée au-dessus du sol (abri de chasse souterrain).

Les articles R.421-1 et suivants du Code de l’urbanisme précisent le régime des autorisations de permis de construire.

Ainsi, l’article R421-1 du Code de l’urbanisme dispose que : « Les constructions nouvelles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire, à l’exception : des constructions qui sont dispensées de toute formalité au titre du Code de l’urbanisme ; des constructions qui doivent faire l’objet d’une déclaration préalable. »

Sont soumis au respect de la législation sur le permis de construire toutes les personnes physiques comme morales, particuliers comme collectivités publiques.

b)   Les ouvrages exemptés de permis de construire

Constructions nouvelles dispensées de toute formalité (art. R421-2)

Certaines constructions sont dispensées de toute formalité :

– en raison de leur faible importance qui ne justifie pas l’exigence d’un permis de construire (mur d’une hauteur inférieure à 2 mètres) ;

– si elles répondent aux critères cumulatifs suivants :

  • une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à douze mètres ;
  • une emprise au sol inférieure ou égale à cinq mètres carrés ;
  • une surface de plancher inférieure ou égale à cinq mètres carrés ;

– en raison également de la faible durée de leur maintien en place ou de leur caractère temporaire (ravalement), sauf pour les relogements d’urgence suite à un sinistre pour lesquels le délai est porté à 1 an ; les habitations légères de loisirs dont la surface de plancher est inférieure ou égale à trente-cinq mètres carrés ;

– en raison du fait qu’ils nécessitent le secret pour des motifs de sécurité (travaux couverts par le secret de la défense nationale). ·

[…]

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