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Fiche n° 4. Le droit de l’urbanisme : les ZAC et les ZAD

Publié le 04/08/2011 • Par La Rédaction • dans : Fiches de révision

Opération publique, la zone d’aménagement concerté (ZAC) est le moyen le plus courant de réalisation d’opérations d’aménagement. Son objectif est déterminé au cas par cas par les autorités compétentes dans l’acte créant la zone. La zone d’aménagement différé (ZAD), elle, vise à délimiter le périmètre de futures opérations d’aménagement et à lutter contre la spéculation foncière, par la mise en œuvre du droit de préemption.

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Cet article fait partie du dossier

Le droit administratif 3 : le droit de l'urbanisme

I – LES ZONES D’AMÉNAGEMENT CONCERTÉ (ZAC)

A – Objet de la ZAC

Définition : La zone d’aménagement concerté (ZAC) est une zone à l’intérieur de laquelle une collectivité publique (ou un établissement public) intervient pour aménager et équiper des terrains, notamment ceux qu’elle acquiert pour les céder ensuite à d’autres opérateurs, publics ou privés. Cette opération permet l’édiction de règles d’urbanisme particulières à la zone et fait participer les aménageurs aux dépenses liées à la réalisation des équipements publics.

L’objet de la ZAC consiste en l’aménagement et l’équipement de terrains.

Pris initialement pour répondre à un besoin urgent de logements, le décret du
31 décembre 1958 avait institué les zones urbaines prioritaires (ZUP). L’objet de ce texte était de créer, sous l’autorité de l’État, des zones d’une superficie suffisante pour contenir au moins 500 logements avec les édifices, installations et équipements annexes.

Ce système cependant a été très vivement critiqué pour sa démesure, sa nature impersonnelle, et les germes de ségrégation sociale qu’il pouvait renfermer. C’est ce qui a conduit le législateur, en 1967, à créer les ZAC.

Après de multiples modifications et la décentralisation partielle de la procédure, le régime juridique des ZAC a été réformé en profondeur par la loi SRU du
13 décembre 2000.

Et, sous la pression du droit communautaire et du juge français (CAA Bordeaux,
9 novembre 2004, Sodegis), le Parlement a changé le régime des conventions d’aménagement par la loi du 20 juillet 2005 et le décret du 31 juillet 2006. Il a fallu attendre le décret du 22 juillet 2009 pour que la ZAC soit conforme au droit communautaire (art. R. 300-4 à R. 300-11-7).

Les zones d’aménagement concerté sont aujourd’hui le moyen le plus courant de réalisation d’opérations d’aménagement. L’article L. 311-1 du Code de l’urbanisme définit les zones d’aménagement concerté comme des « zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les accéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés ».

La ZAC est donc une opération publique, même si sa mise en œuvre peut être confiée à des personnes privées. En effet, la création d’une ZAC est toujours décidée par les collectivités publiques qui déterminent les modalités de sa réalisation et contrôlent celle-ci. Par ailleurs, la procédure des ZAC fait largement appel aux prérogatives de puissance publique.

Néanmoins, l’objectif d’une ZAC n’est pas précisément défini. Il revient aux autorités compétentes (généralement la commune) de le déterminer au cas par cas, dans l’acte créant la zone.

Ainsi, l’objet d’une ZAC peut être très variable, ce dispositif permettant tant la création d’équipements de loisirs que celle d’un centre commercial avec des logements et de l’habitat ou encore qu’une UTN.

Une ZAC peut également comprendre l’urbanisation d’un périmètre déterminé ou seulement la rénovation ou la réhabilitation d’un quartier. Ainsi, il s’agit d’un moyen d’aménagement très souple.

Cette souplesse se retrouve d’ailleurs tout autant dans sa mise en œuvre puisqu’il n’existe aucun seuil en termes de superficie ou de coût. Il appartient donc, au cas par cas, aux juridictions de définir si les caractéristiques de l’opération et les faibles coûts ne permettent pas de qualifier une opération de ZAC (CE 28 juillet 1993, commune de Chamonix-Mont-Blanc, RDP 1994 p. 1462).

L’idée centrale de cette opération est que la vente des terrains et les opérations de construction qui vont suivre permettent de financer l’aménagement de la zone.

 

[…]

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