La spéculation immobilière omniprésente à Bordeaux

Le sujet de la spéculation immobilière est un sujet dès mon plus jeune âge j’ai été amené à traiter.

Mes parents avaient fait le choix à partir des années 1960 d’investir dans l’immobilier. Non, pas celui de luxe, celui qui permet à chacun d’entre nous d’avoir un toit à un prix acceptable. Donc dès mes quinze ans j’ai été en charge d’établir les feuilles de déclaration des revenus immobiliers. Voici mon constat:

Jusqu’au début des années 1980, les locaux se vendaient à un prix abordable tout comme le montant des loyers qui permettaient au locataire de se loger sans consacrer 20 ou 30% de ses revenus pour la location du logement.
En parallèle, le bailleur pouvait assumer ses charges et obtenir un juste retour sur investissement et il n’y avait pas de loi pour inciter les personnes à construire, ni les bailleurs a proposer des tarifs plus intéressants.
Mais il ne faut pas oublier qu’à cette époque les taxes foncières (tout comme la TH) étaient d’un coût modeste: moins de un mois de loyer pour la TF! Lors de sa déclaration fiscale, le bailleur bénéficiait d’une réduction de sa base imposable égale à 35% du montant des loyers et toutes les charges de fonctionnement et d’investissement étaient déductibles. Tout le monde y trouvait son compte!

M. Mitterand a, dès sa prise de fonction, modifié structurellement la base imposable des revenus des locations: très rapidement au lieu de bénéficier d’une réduction de 35% des revenus locatifs, le taux est passé à 15% avant d’être tout simplement supprimé. Il en a été de même pour les charges qui n’étaient plus toutes déductibles… En un mot, le mal était fait!
Dès lors, les bailleurs ont vu leur revenu après impôt diminuer de manière très conséquente. La solution était toute trouvée: augmenter les loyers, ce qui a aussi entraîné une augmentation du prix des logements à la vente.

Mais comme cela ne suffisait pas, les collectivités ont accentué le phénomène en fixant des taux prohibitifs sur les taxes foncières. Aujourd’hui, je connais des communes où la somme des taux de TF pour le Département, l’intercommunalité, la commune et la part revenant à l’Etat dépasse les 80%… ce qui fait que le montant à payer dépasse allègrement les trois mois de loyer (j’ai un bien en location qui fleurte avant les cinq mois de loyer?).

Pour maintenir leurs revenus, les bailleurs se sont alors adaptés et Airbnb est apparu sur le marché… ce que décrient les élus des territoires concernés.

Mais l’Etat est bien conscient des limites de l’exercice… C’est la raison pour laquelle il a mis en place des programmes d’investissement pour favoriser la construction (Périssol, Duflot…). mais le problème est lié à la revente (les prix chutent) et au tarifs initiaux (souvent le promoteur établit ses tarifs en tenant compte de l’avantage fiscal).

M. Macron pour sa part a poursuivi la tendance engagée par ses prédécesseurs car, n’oublions pas que depuis, tous les Présidents de la République ont voulu contenir le coût pour les locataires. On a donc limité l’évolution des loyers, augmenté les droits des locataires et cerise sur le gâteau fait une différence fiscale entre les revenus des placements mobiliers et immobiliers. Ces derniers bénéficient d’un traitement de faveur puis qu’ils sont taxés au taux marginal de l’impôt sur le revenu auquel il faut ajouter la CSG. Pour ceux taxés à 45% (taux d’imposition marginal), cela représente un prélèvement de plus de 60% des recettes.
Les revenus mobiliers bénéficient pour leur part d’un taux forfaitaire de 30%!

Je suis donc tout à fait d’accord pour dire qu’il y a une spéculation immobilière… Mais je suis loin d’être convaincu que les propriétaires comme les bailleurs en soient ni les instigateurs, ni les bénéficiaires!

Ne dit-on pas que trop d’impôt tue l’impôt? Qui peut alors mettre en cause ces propriétaires et/ou bailleurs qui veulent obtenir une juste rémunération de leurs investissements? Pourquoi remettrait-on en cause ce principe pour l’immobilier et pas pour les autres natures de revenus?

On peut vouloir mettre en place des mesures contraignantes pour éviter que les prix augmentent trop vite. Mais cela ne servira à rien car il y aura toujours une échappatoire comme c’est le cas avec les détournements financiers et fiscaux.

Le plus sage serait de revoir les règles de la location (donner plus de droits aux propriétaires), revenir à une meilleure défiscalisation (à la condition d’avoir des loyers raisonnables – pourquoi pas 10% ou 20% supérieurs à ceux des logements sociaux) et réduire pour tous les taxes foncières afin de revenir à une situation plus soutenable.
Cerise sur le gâteau, on ferait très certainement des économies en évitant la mise en place de nouvelles structures et de textes qui alourdissent inutilement notre législation.