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[Interview] Commerce

« L’Etat, en entrant dans le secteur du commerce, doit mesurer l’impact de ses interventions »

Publié le 18/10/2019 • Par Clémence Villedieu • dans : France, Innovations et Territoires

Souclier Jean-Marie
A. Mercusot
Des investisseurs privés interviennent sur les commerces dans les villes moyennes. L’un d’entre eux, Jean-Marie Souclier, directeur général de la société Sogenial immobilier, s’interroge sur le plan Action cœur de ville : opportunité ou risque pour les investisseurs ?

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Vous investissez dans les commerces de villes moyennes. Comment votre stratégie de placement se définit-elle ?

Sogenial est une société de gestion de portefeuilles agréée par l’Autorité des marchés financiers, qui anime deux sociétés civiles de placement immobilier : la SCPI Cœur de régions pour les bureaux et les locaux d’activités, et la SCPI Cœur de ville dédiée aux murs de magasins. Les particuliers, les institutionnels ou les entreprises investissent par souscription dans ces SCPI et sont associés sur une quote-part du patrimoine.

Notre spécificité est d’intervenir fortement en province. Nous visitons les villes et choisissons celles qui sont engagées dans la valorisation de leur centre. C’est le cas d’Evreux (Eure) ou de Douai (Nord), où nous avons acheté un commerce. Notre recherche est axée sur les zones dynamiques qui créent de la croissance de consommation. Nous avons des actifs ayant des rentabilités élevées, mais sommes aussi sensibles à la pérennité du loyer, à la qualité du locataire et à l’état de l’immeuble.

Quels constats dressez-vous lors de ces visites ?

Beaucoup de choses restent à faire en matière de logement, d’accès aux centres et de logistique. L’implantation des commerces doit être définie au niveau intercommunal car les zones commerciales continuent de se développer de manière anarchique. On ne peut pas laisser les zones se cannibaliser !

A Noyelles-Godault (Pas-de-Calais), la zone commerciale a été déplacée, laissant une friche derrière elle. A Bourges (Cher), la requalification du centre-ville a eu pour effet la création d’un nouveau centre commercial vidant en partie le centre-ville historique. La problématique du détournement des flux des centres-villes demeure d’actualité.

Le plan national de revitalisation va-t-il vous ouvrir des opportunités d’investissements, notamment sur les locaux vacants ?

Bien sûr, nous serons bénéficiaires indirects du plan national Action cœur de ville. Mais Sogenial ne peut pas porter des locaux le temps qu’ils soient commercialisés. Cela aurait pour effet d’obérer sa capacité à poursuivre son développement. Certaines villes envisagent de créer des foncières pour acheter les locaux vides et, ensuite, les proposer à des loyers plus bas. Si le marché local fonctionne, cela peut provoquer des distorsions et faire perdre de l’argent aux fonds d’investissement.

L’Etat, en entrant dans le secteur du commerce, doit mesurer l’impact de ses interventions. Il y a d’autres leviers comme l’impôt foncier des commerces, souvent très élevé. Dans la plupart des baux commerciaux, cet impôt est refacturé aux locataires. En renchérissant le coût d’exploitation, on augmente le risque et donc la vacance. Le choix de l’exonération peut constituer une réponse.

En savoir plus sur Sogenial

Sogenial anime deux sociétés civiles de placement immobilier : la SCPI Cœur de régions pour les bureaux et les locaux d’activités et la SCPI Cœur de ville dédiée aux murs de magasins

SCPI Cœur de ville

• 15 actifs et 20 locataires.
• 607 585 € de loyers / an.
• 96 % du patrimoine en province.
• 94 % de commerces, 6 % d’habitations.
• 6,67 % de rentabilité par part sur 12 mois (au 31 mars 2019).

SCPI Cœur de régions

• 4 actifs et 45 locataires.
• 449 418 € de loyers / an.
• 100 % du patrimoine en province.
• 49 % de bureaux, 51 % de locaux d’activités.
• 6,25 % de rentabilité par part sur 12 mois (au 31 mars 2019).

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