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Communes nouvelles

Les étapes d’une gestion active du patrimoine immobilier efficace

Publié le 20/05/2019 • Par Frédéric Ville • dans : A la Une finances, Actu experts finances, Bonnes pratiques finances, France

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La création d’une commune nouvelle est une belle opportunité pour rationaliser la gestion de son patrimoine, non sans un nécessaire inventaire préalable

Comme au Monopoly. Constituer une commune nouvelle, c’est aussi se retrouver à la tête d’un patrimoine immobilier multiple (mairies, églises, salles des fêtes, gymnases, bibliothèques…) et donc à optimiser. « Le patrimoine bâti (immobilier, ouvrages de génie civil –voiries, réseaux…-) représente 93 % de la valeur totale du patrimoine des Administrations publiques locales », justifie Thomas Marchetto, responsable de l’activité patrimoine public à Espelia, cabinet d’assistance aux collectivités.

Une vision équilibrée et juste

Tout commence par un inventaire. Idéalement réalisé avant la création de la commune nouvelle, il peut être confié à un cabinet spécialisé, un géomètre, une agence technique départementale, ou à faire soi-même. A Conques-en-Rouergue (1 721 hab., Aveyron), commune nouvelle créée en 2016 à partir de quatre communes fondatrices, l’inventaire a été réalisé par les Services techniques, sauf pour la mairie-bibliothèque-centre culturel et le centre européen (auditorium, association culturelle, école), plus complexes, confiés à Aveyron ingénierie.

« Ce travail permet d’harmoniser les données disponibles, souvent différentes d’une ancienne commune à l’autre. On obtient ainsi une vision équilibrée et juste du patrimoine. C’est particulièrement vrai pour le patrimoine de Cherbourg-en-Cotentin dont nous avons réalisé l’inventaire en 2018-2019 », explique Thomas Marchetto. A Vire Normandie (17 425 hab., Calvados), commune nouvelle créée en 2016, l’inventaire a été réalisé par un cabinet sur la commune-centre (Vire), puis étendu par les services aux sept autres anciennes communes.

Faire communiquer entre eux les services

L’inventaire identifie pour chaque bien nature, surface, domaine concerné (privé ou public), statut juridique (propriété, location, usufruit), état technique, respect de la réglementation (sécurité, incendie, amiante, accessibilité –agenda d’accessibilité programmée-, etc), valeur du bien, valeur actuelle de remplacement (1), coût d’entretien annuel (gros entretien-renouvellement, entretien courant, nettoyage –fournitures et masse salariale-), coût des fluides, des assurances, recettes (redevance, loyer, charges), etc.

Pour faire ces évaluations, on peut avoir recours à un indice de vétusté physique avec plusieurs indicateurs (clos-couvert, second œuvre, chauffage, climatisation, réseaux…) et un indice de valeur d’usage (fonctionnalité, fréquentation, taux d’ouverture…). A noter que certains logiciels métiers (Attal, Ciril Finances, Colbert…) permettent d’extraire les données (énergie, primes d’assurances, masse salariale…).

Reconstitutions par ratio et par compte administratif

Pour avoir une vision de chaque bâtiment, il faut travailler à une reconstitution financière, de deux manières possibles. D’abord à l’aide de ratios, de manière analytique. « Si un bâtiment n’a pas de compteur individualisé de ses consommations de fluides, on les recalculera en fonction de sa surface et du type d’usage (école, gymnase, cantine, etc) », explique ainsi Thomas Marchetto.

La seconde méthode consiste à analyser quelques dépenses et recettes d’investissement et de fonctionnement en immobilier à partir du compte administratif (CA). « C’est moins précis que la première méthode, note Thomas Marchetto. En général, on associe donc les deux techniques : on reconstitue les dépenses de manière analytique, on compare avec les CA. S’il y a de gros écarts, il faut chercher pourquoi. Par exemple, le nettoyage n’apparait pas dans le CA mais est important ».

Il faut par ailleurs rapprocher l’inventaire physique, l’inventaire comptable et l’état de l’actif  relevant du comptable public. Cela permet de calculer les bonnes primes d’assurance, d’intégrer les amortissements, etc. Pour y parvenir, il faut faire communiquer entre eux les services : l’inventaire à l’échelle de la commune nouvelle est une bonne occasion.

Vendre, rationaliser, investir

Vient ensuite le temps des décisions. La création d’un indice de maintien d’actif peut aider : « C’est l’effort financier annuel nécessaire (gros entretien, renouvellement, entretien courant) pour maintenir en l’état un bien par rapport à sa valeur de remplacement.

Pour les actifs les plus communs (écoles, gymnases…), en-dessus d’1,5 %, le bien se dégrade plus qu’il ne se maintient », assure Thomas Marchetto. Pour le reste, il faut des références : « Le nettoyage, c’est en moyenne 5 à 8 €/m2/an pour un gymnase, 25 €/m2/an (voire plus) pour une école. L’énergie c’est en moyenne 8 €/m2/an ».

L’inventaire permettra d’agir à plusieurs niveaux. On choisira de vendre, notamment lorsque des bâtiments font doublons ou même plus, ou ne servent plus (logement pour instituteur, etc) (2). Non sans avoir croisé au préalable les objectifs touristiques ou de conservation avec les besoins en proximité de la population et des associations.

Mairie à vendre

Mais on pourra aussi vendre un bâtiment trop énergivore. Après les avoir fait chiffrer par France Domaine ou par une agence immobilière, Conques a ainsi prévu à l’issue de son inventaire réalisé en 2016 de vendre sept bâtiments (800 000 à 900 000 euros) : deux anciennes écoles, le bâtiment de l’ancien SIVOM, une mairie qui ne servait que pour partie, un vieux bâtiment et une ancienne salle des fêtes peu pratiques, un bâtiment multi-usages qui sera vendu à la communauté de communes pour servir d’office du tourisme.

Dans un deuxième temps, l’inventaire qui aura mis en évidence une sous-utilisation de tel ou tel bâtiment (Certaines collectivités ont disposé à cette fin des capteurs occupationnels)), notamment associatif, pourra amener à sa mutualisation. Ainsi, telle salle qui n’est utilisée que 5 % du temps par une seule association pourra être dédiée à plusieurs autres associations, avec instauration d’un planning d’occupation (couplé éventuellement à un accès par badge), telle association pourra être relogée dans une salle plus petite (et inversement si nécessaire), etc. une fois libéré, le bâtiment peut être vendu ou réutilisé pour une autre service qui aurait nécessité une construction.« Faut-il construire une nouvelle crèche quand les trois existantes sont à 60 % de taux d’occupation, mais qu’on pourrait obtenir 80 % ? », interroge  par exemple Thomas Marchetto.

Plan pluriannuel d’investissement

Dans un troisième temps, on mettra en œuvre un plan pluriannuel d’investissements. Les ventes immobilières effectuées dans la ville de Conques permettront d’acquérir une ancienne quincaillerie destinée à devenir une mairie déléguée-bibliothèque-espace de coworking dans la commune-déléguée voisine de Saint-Cyprien-sur-Dourdou mais aussi de construire une salle des fêtes-bibliothèque-mairie déléguée à l’autre voisine, Noailhac.

Cette stratégie est enfin l’occasion de faire évoluer les modèles énergétiques. La communes aveyronnaise abandonne ainsi le chauffage électrique trop coûteux de la mairie pour le remplacer par une pompe à chaleur en 2020. Le centre européen de Conques a été isolé avec un gain intéressant pour un investissement minime », explique le maire Bernard Lefebvre. Dans un second temps, des travaux sont prévus sur l’église de Saint-Cyprien (2021), sur l’abbatiale (monument historique classé), avec la moitié des toitures à refaire en 2022-2030 pour 1,5 M € subventionnés à 80 %. Au total, la commune nouvelle prévoit d’investir 4 M € dont un réaménagement de centre-bourg sur le prochain mandat (2020-2026). Rationaliser pour mieux investir.

Notes

Note 01 Coût de la reconstruction du bien à l’identique (différent de la valeur vénale Retour au texte

Note 02 Une commune a en moyenne 5 % de ses surfaces immobilières vacantes (source : Espelia Retour au texte

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