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Urbanisme commercial

Urbanisme commercial : la fin de la folie des grandeurs

Publié le 05/03/2019 • Par Delphine Gerbeau • dans : France

urbanisme-commercial
© Claude ALMODOVAR
La problématique des périphéries commerciales émerge dans le débat public. Certains élus locaux ont pris le problème à bras-le-corps par le biais du schéma de cohérence territoriale ou du plan local d'urbanisme. Ils tentent de mettre en place des mécanismes de régulation plutôt que le moratoire prôné par certains.

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Cet article fait partie du dossier

Aménagement urbain : Quand la ville se livre au privé

Il aura fallu une dizaine d’années pour que les pouvoirs publics prennent conscience de la crise que subissent les centres des villes moyennes. Faudra-t-il attendre autant pour que les périphéries commerciales fassent l’objet d’un même intérêt ? D’autant que, si elles sont évoquées aujourd’hui, c’est souvent pour leur attribuer, de façon un peu simpliste, la responsabilité de ce déclin des cœurs de ville, désertés au profit des centres commerciaux aux parkings exubérants et à l’offre pléthorique. La réalité est plus complexe. La preuve en est que les zones et centres commerciaux souffrent de vacance, au même titre que les centres-villes – un taux qui s’élève respectivement à 8,5 % pour les premières et 12,5 % pour les deuxièmes, contre 11,5 % pour les centres-villes.

Selon Jean Girardon, président de la Commission nationale d’aménagement commercial (Cnac), « nous constatons une réduction sensible des créations de grands hypermarchés mais, parallèlement, une multiplication des projets variant de 1 000 à 2 500 mètres carrés, notamment dans les bourgs et petites communes. Les grandes enseignes traditionnelles réinvestissent les villes et c’est sans doute une bonne chose ». Après un pic en 2007-2008, les créations-extensions de centres commerciaux, si elles restent importantes, se sont « tassées ». « Il y avait alors un découplage entre l’évolution de la surface des commerces et celle de la consommation sur les territoires, résume Pascal Madry, directeur de l’Institut pour la ville et le commerce. Les foncières, les distributeurs, puis les collectivités en ont progressivement pris conscience. » La raison : une course entre acteurs de la grande distribution et des centres commerciaux pour occuper un maximum de terrains et obtenir le plus de parts de marché. Et une réglementation de l’urbanisme commercial qui oscille au gré des lois, entre remontée et abaissement des seuils de soumission des projets aux commissions départementales d’aménagement commercial (CDAC) sans réelle prise en compte de la conjoncture du secteur.

Marché saturé

Du côté des CDAC, les élus sont aussi rentrés dans une concurrence entre territoires pour accueillir des centres commerciaux soi-disant synonymes d’emploi et d’attractivité. Jean Girardon le reconnaît : « Les conditions dans lesquelles les propositions sont examinées en CDAC ne sont pas satisfaisantes. Nous analysons de nombreuses décisions des commissions. Les critères de la loi ne sont pas assez pris en compte. Nous pouvons comprendre que le maire qui a accompagné le porteur de l’initiative, et a beaucoup échangé avec lui en amont, défende le projet, mais les élus qui siègent dans ces instances ne sont pas assez informés des conséquences de leur choix. » Résultat, le marché est saturé de zones et centres commerciaux qui commencent à souffrir, et les foncières et promoteurs ébauchent d’autres stratégies. L’e-commerce fait petit à petit sa place, grignotant des parts de marché au commerce physique.

Léa Busselez, urbaniste et cofondatrice du cabinet de conseil Adenda, relève que, « depuis trois ans, les foncières et promoteurs ont ce ralentissement en tête. Ceux qui souffrent le plus sont les petits centres commerciaux récents ou les galeries marchandes de centre-ville ou aux frontières périurbaines. Ce n’est que depuis un an que cette problématique des périphéries commerciales émerge dans le débat public ». Le ministère de la Cohésion des territoires a ainsi lancé, il y a un an, un appel à projets intitulé « repenser la périphérie commerciale », grâce auquel les projets de six collectivités ont été retenus et seront accompagnés pour le financement de l’ingénierie. Un modeste début…

Nouvelles règles

« Aujourd’hui, nous nous trouvons dans un marché de rénovation. Nous sommes persuadés que les mauvais mètres carrés doivent disparaître : les zones commerciales des années 70, construites en périphérie, sans logique, doivent être rénovées. Nous avons un devoir de responsabilité territoriale », assume Gontran Thüring, délégué général du Conseil national des centres commerciaux.

Les implantations de centres commerciaux se font désormais au compte-goutte : selon le dernier rapport de la Cnac, en 2017, sept avis et décisions portaient sur des constructions de plus de 20 000 mètres carrés. Les enseignes se recentrent sur des structures de 5 000 à 10 000 mètres carrés. « Les grandes foncières n’ont pas de volonté de cessions en masse, mais elles restructurent leurs actifs. On revient à un certain réalisme », juge Pierre Cantet, directeur délégué de l’agence de conseil Bérénice. La loi « Elan » du 23 novembre 2018 comporte un important volet commercial. Si elle inquiète les professionnels du commerce, elle semble tirer les conséquences de la conjoncture économique, mais présente le risque d’opposer centre-ville et périphérie. Elle introduit l’obligation de produire une étude d’impact sur le centre-ville en cas de demande de création de commerces, quelle que soit leur taille, ce que regrette Emmanuel Le Roch, délégué général de Procos, la fédération pour la promotion du commerce spécialisé.

« Je suis sûr que cela permettra de distinguer les investisseurs vertueux des opportunistes », estime Pierre Cantet. La loi permet aux communes ayant mis en place une opération de revitalisation des territoires de demander au préfet de surseoir à l’examen des demandes d’autorisation commerciale pour les installations en périphérie de la ville, mais aussi dans les communes et intercos limitrophes. Elle supprime également les autorisations en dessous de 1 000 mètres carrés en centre-ville. Des décrets sont attendus, qui permettront d’évaluer l’impact réel de ces nouvelles règles. « Il ne faut pas tout arrêter, il faut moderniser. C’est l’enjeu des mois à venir », assure Emmanuel Le Roch.

Pascal-MADRY

Pascal Madry, directeur de l’Institut pour la ville et le commerce.

Comment les élus locaux appréhendent-ils traditionnellement la question commerciale ?

Il y a deux écoles : on trouve d’un côté des élus qui ont une vision entrepreneuriale, qui pensent que le marché se régule seul et que leur rôle est de développer l’emploi sur le territoire. De l’autre côté, on trouve des élus « aménagistes », minoritaires, qui se préoccupent plus de la qualité de vie, de la cohésion du territoire. Ce sont ceux qui, par exemple, portent les schémas de cohérence territoriale (Scot). Face à la vacance qui croît partout, en cœur de ville, en périphérie, ils se rendent compte que le commerce n’est plus forcément un moyen de développement.

Quel est l’état actuel du marché ?

Depuis 2008, les enseignes ont freiné leur expansion. Les promoteurs, un peu tétanisés, veulent optimiser leur patrimoine existant plutôt que de le développer, et les collectivités commencent à suivre des logiques aménagistes.

Que peut changer l’essor du commerce électronique ?

Aujourd’hui, le service de livraison n’est rentable que dans les territoires denses, dans les grandes métropoles. Nous pourrions rentrer dans un rapport d’iniquité très fort dans l’accès aux biens de consommation. Les élus locaux n’ont pas conscience de ce risque. Ils doivent s’approprier ce sujet. Ils peuvent, par exemple, prévoir les conditions d’implantation des constructions logistiques commerciales au travers du document d’aménagement commercial dans le Scot. Il va y avoir, pour les villes, de véritables enjeux autour des plateformes logistiques. Elles doivent réfléchir à l’équilibre entre grandes et moyennes surfaces, boutiques classiques et connectées, plateformes, et ne pas attendre que le marché se régule seul.

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