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Accession à la propriété : les collectivités locales perdent la main

Publié le 14/02/2011 • Par Delphine Gerbeau • dans : Dossiers d'actualité

Le gouvernement veut donner un nouveau coup de pouce aux accédants, avec le PTZ +. Les collectivités locales, qui proposaient différents dispositifs pour aider les futurs propriétaires, doivent revoir leur copie.

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Le grand leitmotiv de Nicolas Sarkozy, depuis le début de son mandat, est d’atteindre un pourcentage de 70 % de propriétaires, au lieu des 58 % actuels. Mesure phare, la déductibilité des intérêts d’emprunt s’est finalement montrée inefficace pour accélérer l’accession.
Avec la crise économique, la construction immobilière est alors devenue l’un des principaux outils du Plan de relance, soutenue par le doublement du prêt à taux zéro (PTZ) de l’Etat et le dispositif de Pass-foncier rénové, auquel les collectivités locales ont été fortement incitées à contribuer, par le versement d’une subvention.

La construction en hausse

En 2010, 346 000 logements ont été construits, ce qui représente une hausse de 9,5 % par rapport à 2009 (1). Selon la Fédération des promoteurs immobiliers de France (FPI), plusieurs facteurs expliquent cette augmentation : la fin annoncée du Pass-foncier, au 31 décembre 2010, ainsi que la baisse des avantages liés au dispositif de défiscalisation « Scellier », qui ont dopé les ventes.
A tel point que, toujours selon la FPI, en 2010, les investisseurs représentent 66 % des acquéreurs dans le secteur du logement neuf… et jusqu’à 80 % dans des zones dynamiques comme Montpellier ou Lille. Si l’objectif de stimuler la construction neuve a bien été atteint, celui visant à développer la primo-accession est plus compliqué à réaliser.

Le PTZ de l’Etat, qui ciblait plutôt les familles avec enfants, a montré ses limites dans le secteur neuf : selon les chiffres du troisième trimestre 2010 de la Société de gestion du fonds de garantie de l’accession sociale à la propriété (SGFGAS), ce dispositif a été utilisé dans les deux tiers des cas pour des acquisitions dans l’ancien, en minorité par des foyers de quatre personnes ou plus. Enfin, d’après la même étude, seuls 19 % des prêts à taux zéro étaient distribués en zone A, où le marché est tendu, contre 43 % en zone C, où il ne l’est pas.

Hors jeu

Depuis le 1er janvier 2011, un seul produit, le PTZ +, remplace le prêt à taux zéro, le Pass-foncier et la déduction des intérêts d’emprunt. Le montant du PTZ +, ouvert sans conditions de ressources, varie cependant selon la localisation du bien : en zone A, il sera majoré et les biens neufs favorisés, tandis qu’en zone C seront privilégiés les biens anciens situés en centre-bourg. D’autres critères entrent en jeu comme la composition de la famille ou la consommation énergétique du logement.

Du côté du secteur bancaire, on craint la complexité du dispositif, et un moindre effet solvabilisateur par rapport, par exemple, au Pass-foncier, soumis à une TVA de 5,5 %.

Quant aux collectivités locales et aux intercommunalités, auparavant associées aux dispositifs d’accession, elles sont laissées complètement hors jeu. Certaines d’entre elles ont créé leurs propres dispositifs dès le milieu des années 2000, comme Nantes métropole qui avait lancé, dès 2006, « son » prêt à taux zéro, stoppé en 2009 car victime de son succès.
Selon une étude publiée en janvier 2011 par l’Assemblée des communautés de France sur « les politiques de l’habitat des communautés urbaines et d’agglomération depuis la loi libertés et responsabilités locales », environ deux tiers des communautés ont, sur la période 2004-2009, mis en place ou envisagé une aide à l’acquisition du logement neuf, soit directement accordée aux acquéreurs, comme à la communauté urbaine de Dunkerque, soit par le Pass-foncier, soit par un PTZ local, comme à Tours.

Degré de maîtrise

Aujourd’hui, une majorité d’entre elles ont stoppé leur aide, certaines pour des raisons financières. Difficile, en effet, de sortir de la logique de guichet sur ces programmes et d’avoir une quelconque maîtrise sur le public visé et les localisations.
Par ailleurs, la suppression du Pass-foncier depuis le 1er janvier met dans l’embarras un certain nombre de communautés, qui avaient assis leur politique sur ce dispositif particulièrement intéressant. De plus, les critères posés localement permettaient aux collectivités de conserver un degré de maîtrise sur l’aménagement du territoire.
Ainsi, à Rennes, en 2010, l’augmentation de la population a été, pour la première fois, plus forte sur l’aire de la métropole qu’à l’extérieur : « L’accession sociale nous a permis de retenir sur notre territoire des ménages modestes avec enfants qui, auparavant, ne pouvaient acheter qu’au-delà de l’aire urbaine », explique Guy Potin, vice-président de Rennes métropole, chargé de l’habitat (lire son avis ci-dessus).
« Le PTZ + risque d’être moins efficace pour les ménages modestes, il est beaucoup moins lisible », relève par ailleurs Frédéric Jullian, directeur du développement urbain de Tour(s)plus. La communauté d’agglomération, qui a mis en place un PTZ en 2009, s’apprête malgré tout à le renouveler avec l’appui des banques, afin de compléter le PTZ +.

Le prêt à taux zéro a raté la cible des primo-accédants familiaux situés en zone tendue. Le PTZ + va-t-il, lui, réorienter l’accession ? En attendant les premiers chiffres, les collectivités et les intercommunalités cherchent de nouvelles solutions pour aider les ménages. Pour le moment, le prêt social location-accession, un dispositif complexe laissé de côté ces dernières années au bénéfice du Pass-foncier, mais qui donne droit à une TVA à 5,5 %, semble le seul moyen d’aider les ménages aux revenus moyens à concrétiser leur projet.

Les intercos actrices de premier plan

L’enquête de janvier 2011 sur « les politiques de l’habitat des communautés urbaines et d’agglomération depuis la loi libertés et responsabilités locales » (2) du 13 août 2004 montre l’implication croissante de celles-ci dans ce secteur.
39 % des communautés urbaines (CU) et d’agglomération sont délégataires des aides à la pierre. Les CU sont particulièrement impliquées (14 signataires sur 16), les communautés situées en secteur tendu plus en retrait.

Parmi les priorités : le parc social, suivi de la réhabilitation du parc privé et de la politique foncière. Entre 2004 et 2009, le soutien à l’accession est devenu un domaine d’intervention à part entière. Mais, souvent, des critères plus sélectifs que ceux de l’Etat ont été posés, une manière de maîtriser les budgets dévolus à cette action. Les aides octroyées pour l’achat d’un logement neuf pèsent relativement peu, pour l’heure, dans les finances locales.

Notes

Note 01 Sur les mises en chantier, selon le ministère de l’Ecologie. Retour au texte

Note 02 Menée par l’Agence nationale pour l’information sur le logement et l’Assemblée des communautés de France. Retour au texte

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