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Dix ans de crise du logement

Publié le 09/03/2011 • Par Delphine Gerbeau • dans : Dossiers d'actualité

Depuis 10 ans, aucune loi ou plan national n'a pu résoudre la crise du logement apparue au début des années 2000. La flambée des prix de l'immobilier n'est pas freinée par les incitations à la construction de logements neufs. Les mouvements démographiques, et les recompositions familiales augmentent aussi les besoins sur certains territoires.

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La prise de conscience d’une inadéquation de l’offre de logements par rapport aux besoins date du début des années 2000, alors que la flambée des prix de l’immobilier commence tout juste. La loi SRU du 13 décembre 2000, qui prend acte de l’effondrement de la construction de logements sociaux depuis la fin des années 80 (89 000 logements sociaux construits en 1994, environ 43 000 en 1999 et 2000), pose dans son article le plus controversé, l’article 55, l’obligation d’atteindre un pourcentage de 20% de logements sociaux dans les communes de plus de 3500 habitants situées dans une agglomération de 50 000 habitants.
Une première pierre emblématique, qui ouvre le bal des nombreuses interventions publiques sur l’ensemble des secteurs du marché du logement.

Succession de lois

En 2003, la loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003 s’attaque au secteur privé, en créant le dispositif de défiscalisation Robien, qui permet aux foyers investissant dans la construction de logements neufs pour une mise en location de bénéficier d’un avantage fiscal.
Puis le volet logement du Plan de cohésion sociale de Jean-Louis Borloo prévoit un programme d’urgence en matière de construction de logement locatifs sociaux avec le financement e 500 000 logements sociaux sur cinq ans, une mobilisation du parc privé, avec pour objectif le conventionnement de 200 000 logements privés à loyer maîtrisé et le renforcement de l’accueil et l’hébergement d’urgence.
Le programme national de rénovation urbaine est également lancé par la loi de programmation du 1er août 2003, et prévoit, en ZUS, la production de 250 000 logements sociaux nouveaux, et la réhabilitation de 400 000 logements locatifs sociaux.

La loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable marque le relatif échec des politiques publiques, puisqu’elle introduit une procédure permettant de concrétiser le droit au logement opposable, institué depuis la loi Besson en 1990, et une obligation de résultat à la charge de l’Etat.

La crise économique est venue aggraver une situation déjà critique, et ce n’est que grâce aux différents dispositifs de soutien à la construction mis en place par les pouvoirs publics – déduction des intérêts d’emprunt, prêt à taux zéro, plan de relance… – que les chiffres ne se sont pas effondrés.

L ’année 2010 a d’ailleurs été exceptionnelle, avec 346 000 logements commencés, un chiffre inégalé depuis des années.
Selon les spécialistes du secteur cependant, il faudrait atteindre les 500 000 constructions annuelles pour assurer le renouvellement du parc et répondre aux besoins nouveaux, un chiffre jamais atteint.

Effets pervers du dispositif Scellier

Le dispositif de défiscalisation Scellier a permis une grande part de ces constructions : selon les chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers, sur la communauté d’agglomération de Montpellier, 81% des constructions sont dues au Scellier, 80% sur Lille, 76% sur Nantes, ou encore 57% en Ile-de-France.

Chiffres logement

AU = Aire urbaine, Source : Fédération des promoteurs immobilier, février 2011

 

Mais les niveaux de loyers du Scellier restent élevés et ne sont pas toujours en adéquation avec les revenus des ménages en besoin de logement.

Par ailleurs une part des logements Scellier ont été construits dans des villes où les besoins en logement étaient déjà partiellement comblés, et ont difficilement trouvé preneur à la location, mettant ainsi les investisseurs en difficulté. Ils ont pu également contribuer aux tensions et à la spéculation sur des territoires dont le marché du logement n’était pas tendu.
Depuis, le zonage du Scellier a été modifié, mais des dérogations sont toujours possibles.

Des territoires en grande tension

Aujourd’hui le manque de logements est toujours criant : selon le dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre, 3,6 millions de personnes sont « non ou mal logées ».

La situation est révélatrice de grandes inégalités territoriales : l’Ile-de-France, Rhône-Alpes et Provence Alpes Côte d’Azur connaissent de grandes tensions, symbolisées notamment par les hauts prix de l’immobilier.

D’autres territoires sont moins touchés, notamment car les collectivités territoriales ont depuis des années mis en place des politiques volontaristes autour de l’habitat, comme Rennes ou Nantes, ou parce que ce sont des bassins d’emploi et des territoires moins dynamiques.

Pour autant, rares sont les zones dans lesquelles le besoin en logement est nul. « Il existe un « point mort » du logement, qui correspond au nombre de logements qu’il faut construire chaque année, à population équivalente, du fait de la désaffection du parc immobilier, du taux de vacance, de la croissance du nombre de ménages liée au vieillissement, au divorce, à la décohabitation des enfants… », explique Béatrice Herbert, chargée de mission à l’ANIL. « Si on veut accueillir des ménages supplémentaires, il faut construire au-delà de ce point mort ».

Territorialiser les politiques du logement

Depuis 2010, le secrétaire d’état au logement Benoist Apparu développe l’idée de territorialisation des politiques du logement, qui consiste à resserrer les aides à la pierre sur les zones tendues, qu’elles soient attribuées pour la construction de logements sociaux, ou sous forme de PTZ aux ménages pour la construction privée, ou encore pour les investissements Scellier.

Reste à définir ce qu’est une zone tendue, et à tenir compte de ce fameux point mort du logement.
Aujourd’hui le zonage du Scellier a été repris pour la distribution du PTZ, et les objectifs de construction de logement social, avec les aides à la pierre liées, ont déjà été revus à la baisse sur certains territoires. Une politique qui alarme les spécialistes du logement, car il est très difficile de définir un indice de tension fiable. Par ailleurs, absence de tension ne veut pas dire absence de besoins en logement.

« Nous constatons qu’il y a un recentrage des crédits sur les zones dites tendues alors qu’il existe des besoins dans d’autres territoires », explique Guy Taieb du cabinet Guy Taïeb Conseil. « A titre d’exemple, la détente peut être liée aux politiques publiques mises en œuvre. L’affaiblissement du soutien de l’Etat peut conduire alors à une augmentation rapide de la tension ». Or, il faut faire attention de ne pas couper les crédits à des territoires qui ont bien travaillé ces dernières années, et beaucoup construit, et qui risquent de très vite se retrouver en crise s’ils cessent leur effort. Les besoins en logements s’analysent de façon dynamiques, pas uniquement à l’aulne de la tension à un moment.

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Commentaires

Dix ans de crise du logement

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Englebert Jean

11/03/2011 07h10

Aucun homme politique, aucun financier ne s’attaquera vraiment au problème du manque de logements parce que il leur faudrait bouleverser l’équilibre au sein du lobby de la construction traditionnelle.
Si l’homme a réussi à inventer tout et n’importe quoi, on sait qu’il serait capable d’inventer une manière industrielle de fabriquer du logement. Mais cela lui est interdit.
Monsieur le préfet Mutz peut ajouter ses réclamations à celles de l’abbé Pierre, il n’y changera rien.

laurent

12/03/2011 06h20

Bonjour,

Merci pour cet excellent article.
En complément, je vous invite à lire :
– Immobilier France : 3ème marché le plus sur évalué au monde
– Immobilier : baromètre SeLoger – un début d’année en baisse
– Immobilier France : marché soutenu, mais risque sur les taux de crédit
– Immobilier neuf : le chant du cygne ?
– Evolution des prix immobiliers en France d’ici à 2020

Sur : http://immobilier-finance-gestion.over-blog.com/

Bien Cordialement,

Laurent

jp

03/05/2011 03h14

Mouvements démographiques : lesquels?
Pourquoi vouloir toujours acqueillir + de monde?
l’Equation à résoudre :
La précarisation des emplois + la baisse des revenus + la hausse des prix immobilier + la hausses des charges + le coût des aux mises aux normes + la hausses des impots locaux = capacité d’acheter ou de louer de ?

JC

04/05/2011 01h54

La crise du logement, dure pour les plus modestes, juteuse pour les + riches:

Je trouve cet article complètement à côté de la plaque, totalement à côté de la réalité de ce qu’on constate quand on lit les annonces immobilières et quand on rembourse un prêt pour son logement, ce qui est mon cas.

Il est basé sur des lois, des chiffres qui n’ont rien à voir avec ce qu’on vit réellement.

Il ne parle pas des mensualités des prêts qui flirtent avec les 33% de revenus des ménages, quand ça ne les dépasse pas. Les prix ont doublé sur 15 ans, et les salaires
n’augmentent pas.

Du coup on se serre la ceinture sur tout: nourriture, sorties, vacances, vêtements, essence, réparations auto…
Le budget logement avoisine les 40-45% chez moi (prêt, assurance de prêt, charges de copropriété, assurance habitation…)

Quand on est un couple avec 1 enfant qui travaille à plein temps tous les 2 et gagne chacun le Smic+30%, on devrait pouvoir vivre mieux que ça.

A Lyon, les prix des appartements a doublé entre 1990 et 2005, et devenir propriétaire est très difficile pour les jeunes ménages entre 20 et 30 ans: mensualités élevées qui étranglent le budget, durée des prêts de 25 ou 30 ans. (contre 15 ans pour nos parents)

Vous pouvez relativiser la crise du logement et démontrer que l’Etat fait quelque chose, mais le logement social ne cesse de diminuer.
Le but de cet article n’est pas d’informer, mais de démontrer que l’Etat agit contre la crise, ce qui est faux.
La solution c’est de construire + de logements sociaux.

En tous cas, la crise n’est pas mauvaise pour tous, elle pénalise les plus modestes, mais enrichi les plus riches: avec leurs résidences secondaires et leurs logements qu’ils mettent en location , les français les plus riches (dont les politiques, biensur)engrangent des loyers élevés et revendent leurs biens à des prix historiques.

Mais on a un bulletin à mettre dans l’urne en 2012 pour les présidentielles, alors patience…..

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