Fermer

Déjà inscrit(e) ?

Mot de passe oublié ?

Identifiant et/ou mot de passe non valides

Nous n’avons pas reconnu votre email, veuillez indiquer un email valide, utilisé lors de la création de votre compte.

Un message avec vos codes d'accès vous a été envoyé par mail.

Pas encore inscrit(e) ?

Inscrivez-vous pour accéder aux services de LaGazette.fr et à la gestion de vos Newsletters et Alertes.

M'inscrire gratuitement

Menu

Déjà inscrit(e) ?

Mot de passe oublié ?

Identifiant et/ou mot de passe non valides

Nous n’avons pas reconnu votre email, veuillez indiquer un email valide, utilisé lors de la création de votre compte.

Un message avec vos codes d'accès vous a été envoyé par mail.

Pas encore inscrit(e) ?

Inscrivez-vous pour accéder aux services de LaGazette.fr et à la gestion de vos Newsletters et Alertes.

M'inscrire gratuitement

Logement social

Le monde HLM en quête de nouveaux modèles

Publié le 26/09/2018 • Par Delphine Gerbeau • dans : Dossiers d'actualité, France

AdobeStock_152701956_Hadafee
Hadafee / Adobe Stock
Après la baisse des APL entérinée par la loi de finances 2018, et la création de la réduction du loyer de solidarité assumé par les bailleurs sociaux, le monde HLM est en pleine réflexion pour trouver de nouvelles ressources. Son modèle même est remis en question.

Ma Gazette

Sélectionnez vos thèmes et créez votre newsletter personnalisée

En moyenne, la « réduction de loyer de solidarité » (RLS) représente 4 à 5 % du chiffre d’affaires d’un bailleur social. Inventé par les ministères de la Cohésion des territoires et de l’Economie et des finances à l’été 2017, ce mécanisme a été introduit dans le projet de loi de finances pour 2018. Il vise à diminuer de 50 à 60 euros en moyenne le montant versé par l’Etat à chaque bénéficiaire percevant l’aide personnalisée au logement (APL).

Afin que cette mesure ne touche pas directement les allocataires, il revient aux bailleurs sociaux de compenser cette baisse des APL. Ceux-ci ont donc dû, notamment, ajouter une ligne de crédit, intitulée « RLS », sur les quittances de loyer.

Après des discussions plus que tendues au Parlement, la loi de finances a prévu que, pour 2018 et 2019, cette baisse des APL serait équivalente à 800 millions d’euros, complétés par une hausse de la TVA de 5,5 % à 10 % et un mécanisme de lissage géré par la Caisse de garantie du logement locatif social.

Chiffre d’affaires amputé

Au total, avec le gel des loyers, le chiffre d’affaires des bailleurs sociaux se trouve amputé de 8 à 10 %. Mais c’est surtout l’échéance de 2020 que craint désormais le monde HLM : la RLS est censée passer à 1,5 milliard d’euros, signant ainsi l’arrêt de la majorité des investissements. Totalement sonnés, les bailleurs sociaux n’ont eu que peu de temps pour réagir, puisque la réforme devait s’appliquer dès février 2018.
« Cette réforme était mal préparée. Elle a été mise en œuvre dans des conditions dantesques pour les équipes, qui ont notamment rencontré des difficultés à rapprocher les données envoyées par les caisses d’allocations familiales [qui gèrent les APL, ndlr] avec celles dont nous disposions. Sans parler du fait que les éditeurs de logiciels n’étaient pas prêts non plus, obligeant nos services à corriger de nombreux bugs », résume Jean-Noël Freixinos, directeur général d’Habitat 44, en Loire-Atlantique.

Arbitrages

Au-delà des aspects techniques, il a immédiatement fallu réagir afin de rééquilibrer les budgets pour 2018. Tous ne sont pas touchés de la même façon : le nombre d’allocataires percevant l’APL détermine l’impact financier supporté par chaque bailleur. Ainsi, les entreprises sociales pour l’habitat, qui comptent traditionnellement moins de locataires « APLisés », ont été moins pénalisées que les offices publics de l’habitat, même si un mécanisme de lissage a été mis en place.

La RLS réduit le chiffre d’affaires, donc, in fine, les fonds propres dont dispose chaque organisme, qui servent à financer les constructions neuves, les réhabilitations, etc. Or, depuis le début des années 2000, ces fonds propres sont de plus en plus mobilisés pour le financement de ce type d’opérations – leur part est progressivement passée de 5 % à plus de 10 %, en moyenne.

Chaque bailleur social a, alors, dû effectuer des arbitrages en fonction de ses ressources, des besoins de son territoire et de sa présence ou non dans un programme de rénovation urbaine. Tout en sachant que ces arbitrages auront des conséquences sur le niveau de qualité des prestations offertes aux locataires, sur l’emploi local en cas de restriction concernant les travaux de maintenance ou sur l’accompagnement social.

Compensations floues

De plus, un flou a subsisté un temps sur les compensations promises en provenance du groupe Caisse des dépôts, qui consistent en des allongements de durées de prêts et en des prêts de haut de bilan, et sur le mécanisme de lissage mis en place par la Caisse de garantie du logement locatif social afin de venir en aide aux bailleurs les plus en difficulté.
Plus attendu cette fois, le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan) est censé accompagner les bailleurs sociaux dans leur stratégie de développement. Accélération des ventes de logements HLM – le gouvernement veut les multiplier par cinq -, obligation de se rapprocher entre bailleurs afin d’atteindre un seuil minimal de logements, par le biais de sociétés de coordination, voire de fusionner dans certains cas, incitation à devenir prestataire des services pour trouver de nouvelles ressources… Si de nombreux bailleurs sociaux n’ont pas attendu le projet de loi « Elan » pour mettre en œuvre l’un ou l’autre de ces axes, qui pourraient leur permettre, à terme, d’optimiser leurs finances, l’addition des réformes est malgré tout lourde à digérer.

Financiarisation

Surtout, tous se questionnent sur la pérennité du modèle du logement social à la française, qui reposait jusqu’à présent sur les aides à la pierre, en baisse constante – pour 2019, la part de l’Etat se montera à… zéro -, sur les aides à la personne, elles aussi, en diminution, et sur les prêts financés par l’intermédiaire du livret A. « Oui, nous avons des réserves mais nous puisons dedans chaque année pour financer le développement et la rénovation. Un prêt ne compense pas des recettes », met en garde Jean-Noël Freixinos.

Joël Le Goff, directeur général d’Agen Habitat (Lot-et-Garonne), prévient : « Il faut s’interroger sur la financiarisation du système. On entre dans une nouvelle ère qui est périlleuse pour le devenir du logement social, on invente autre chose qui répondra beaucoup moins à l’humain. Cela risque aussi d’accélérer le processus de fracture territoriale. » Sans compter que la paupérisation des demandeurs et des occupants de logements sociaux se poursuit, et que le nombre de demandeurs de logements sociaux atteint les 2,1 millions.
Une chose est sûre, les plans de « bataille » imaginés par les uns et les autres pour sortir la tête de l’eau mettront du temps à obtenir des résultats, alors que la baisse des recettes, elle, produit déjà ses effets.

 

Thèmes abordés

Réagir à cet article
marche online

Aujourd'hui sur les clubs experts gazette

Nos services

Prépa concours

CAP

Évènements

Gazette

Formations

Gazette

Commentaires

Le monde HLM en quête de nouveaux modèles

Votre e-mail ne sera pas publié

Déjà inscrit(e) ?

Mot de passe oublié ?

Identifiant et/ou mot de passe non valides

Nous n’avons pas reconnu votre email, veuillez indiquer un email valide, utilisé lors de la création de votre compte.

Un message avec vos codes d'accès vous a été envoyé par mail.

Pas encore inscrit(e) ?

Inscrivez-vous pour accéder aux services de LaGazette.fr et à la gestion de vos Newsletters et Alertes.

M'inscrire gratuitement