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Logement social

Réforme des APL, projet de loi Elan : les bailleur sociaux entre attentes et inquiétudes

Publié le 07/03/2018 • Par Delphine Gerbeau • dans : France

construction de logement
Flickr CC by sa Alexandre Prévot
Alors que les textes encadrant la réforme des APL ont été publiés le 28 février dernier, pour une entrée en vigueur le 1er mars, le monde HLM se prépare également dans les prochains mois à une recomposition de ses membres. Avec en ligne de mire, le projet de loi Elan qui prévoit des rapprochements et fusions obligatoires.

Le 28 février dernier, un décret et deux arrêtés ont été publiés au JO pour détailler les modalités pratiques de la réforme des APL, via la création d’une réduction du loyer de solidarité (RLS). Le mécanisme, très complexe, consiste à réduire le montant des APL d’en moyenne 45 euros par foyer allocataire, mais cette réduction est compensée par une baisse de loyer équivalente assumée par les bailleurs sociaux.

Le dispositif est entré en vigueur le 1er mars, mais il ne s’appliquera sur les quittances qu’à compter de fin mai, voire juin. L’Union sociale pour l’habitat travaille en effet avec la Direction de l’Habitat, de l’urbanisme et des paysages, la Caisse d’allocations familiales, sur les outils techniques pour que le mécanisme soit mis en œuvre sur les quatre millions de quittance concernées, avec le moins d’erreurs possibles. Un rattrapage sera opéré pour les mois de mars et d’avril, durant lesquels la RLS n’aura pas encore été prélevée.

Répartir l’impact entre bailleurs

En parallèle, un mécanisme de lissage a été mis en place, pour que les organismes logeant un grand nombre de ménages allocataires des APL ne soient pas plus touchés que les autres. Ainsi la charge de la RLS est proportionnelle aux loyers, et non au nombre de ménages APLisés.

Chaque bailleur devra de cette façon contribuer à hauteur d’environ 4% de ses loyers, ce qui in fine permettra une économie de 800 millions sur le budget des APL pour l’Etat, en 2018. Ce système sera géré par la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS), pour laquelle l’Union sociale pour l’habitat réclame d’ailleurs une réforme de la gouvernance, avec une plus grande place accordée aux bailleurs sociaux et aux collectivités locales, alors que l’Etat est aujourd’hui majoritaire.

Face à  cette réforme, les chiffres de la construction restent pour le moment positifs – les chiffres de livraison sont d’ailleurs en hausse. « C’est logique puisqu’ils correspondent à la programmation des logements d’il y a deux ou trois ans », modère Frédéric Paul, le délégué général de l’Union sociale pour l’habitat.

En revanche sur la programmation des logements construits d’ici deux ou trois ans, on observe une baisse d’environ 5%. Certains organismes, comme dans les Hauts-de-France, ont d’ores et déjà prévu de baisser leurs acquisitions en vente en l’état futur d’achèvement aux promoteurs privés, afin de conserver leurs équipes internes de maitrise d’ouvrage.

Le panorama des bailleurs reconstruit

Enfin le projet de loi Elan, actuellement en cours d’examen au Conseil d’Etat, annonce de gros bouleversements pour les bailleurs sociaux. Il contient notamment dans son article 25 un dispositif de restructuration du paysage des bailleurs sociaux. Ainsi, il prévoit :

  • l’obligation de fusion de l’ensemble des offices publics de l’habitat (OPH) rattachés à un même établissement public de coopération intercommunale, hors les métropoles du Grand-Paris, de Lyon et d’Aix-Marseille-Provence ;
  • le seuil de 15 000 logements pour qu’un bailleur soit autorisé à rester autonome.
  • En dessous de ce seuil, il devra être rattaché à un groupe, qui lui-même devra regrouper au minimum 15 000 logements
  • il crée une nouvelle forme de société, la société anonyme de coopération, qui assurera un certain nombre de missions transversales obligatoires, et d’autres optionnelles.

Sont concernés selon l’USH 164 entreprises sociales pour l’habitat – mais certaines sont déjà dans des groupes – , 205 offices publics de l’habitat, et 12 coopératives. Les préfets donneront leur avis sur les opportunités de ces regroupements.

Pour Frédéric Paul, « cet article peut être vu comme la reconnaissance d’un mouvement engagé depuis plusieurs années par les entreprises sociales pour l’habitat, et par les offices, qui ont été de bonne volonté sur le soutien du rattachement des offices franciliens aux établissements publics de territoire. Notre famille n’a pas été de mauvaise volonté sur ce sujet ».

Il n’en demeure pas moins que, notamment pour les offices, les changements s’annoncent lourds dans les prochains mois.

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