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LOGEMENT
Foncier public : la Cour des comptes est critique sur les cessions avec décote
Delphine Gerbeau | France | Publié le 23/01/2018

Dans un référé du 26 octobre 2017, rendu public le 23 janvier, la Cour des comptes analyse l'efficacité du dispositif de cession du foncier public avec décote, en vue de la construction de logements sociaux. Alors que le ministère de la cohésion des territoires souhaite lui donner un nouvel élan, la Cour alerte sur la complexité de ces opérations, et le manque d'évaluation de leur coût pour l'Etat.

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C’était l’une des premières lois fortes du quinquennat de François Hollande, portée par sa première ministre du logement Cécile Duflot : la loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social.

Elle prévoyait la possibilité pour l’Etat et ses établissements publics de céder des terrains publics avec une décote pouvant aller jusqu’à 100% du prix, dans le but d’accélérer la production de logements sociaux.

Le mécanisme a mis du temps à s’installer, notamment du fait de la réticence des services de l’Etat par rapport à ce changement de logique sur la valorisation du patrimoine public. Il est progressivement monté en charge, sous l’impulsion notamment du conseil national de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier (CNAUF), présidé par l’ex sénateur Thierry Repentin.

Sur la période 2013 – 2016, 69 cessions ont été réalisées via ce dispositif, permettant la réalisation de 6 700 logements.

La Cour des comptes comme le veut sa fonction a examiné le mécanisme sous un prisme très financier. « Avec un coût global supérieur à 107 millions d’euros, ce dispositif s’avère peu efficient et a parfois entraîné le lancement d’opérations bénéficiant d’une aide disproportionnée par rapport aux objectifs de construction de logements sociaux », note-t-elle en introduction.

Elle estime que la création de cette procédure s’est ajoutée aux dispositifs déjà existants, sans rationalisation de l’ensemble. La procédure est complexe et impose des charges lourdes aux acquéreurs, ce qui expliquerait sa faible utilisation selon la Cour.

Un rapport coût – production de logements sociaux parfois déséquilibré

Sur l’efficacité de ces cessions, la Cour note qu’un tiers ont été réalisées dans des zones de faible tension immobilière, là où les besoins en logements sociaux sont moins forts, et ont, in fine, abouti parfois à des programmes de quelques logements seulement. La Cour note enfin le coût élevé de certaines décotes, équivalant parfois à une subvention de plus de 260 000 euros par logement à Paris…

Enfin le référé pointe « le risque d’instrumentalisation des règles d’urbanisme qui « peut conduire à l’acquisition, par les communes, de vastes emprises en zone urbaine, à des prix avantageux, au détriment des intérêts de l’État, alors que les collectivités peuvent simultanément continuer, pour certaines d’entre elles, à céder leurs parcelles au plus offrant par des procédures de mise en concurrence, sans imposer systématiquement des contraintes en matière de production de logements sociaux ».

Un recentrage du dispositif à envisager

La Cour émet donc une série de recommandations à la suite de ces constats. Elle propose tout d’abord une simplification de la procédure, et un recentrage sur les zones immobilières tendues. Pour les dossiers importants, il faudrait inclure par avenant la possibilité pour les services de l’État d’effectuer un contrôle financier a posteriori de l’équilibre économique des opérations décotées. Et prévoir des clauses de sanctions financières pour éviter des avantages financiers disproportionnés.

Dans sa réponse au référé, le Premier ministre rappelle notamment que les besoins en logements sociaux existent également dans les territoires détendus, et qu’en « secteurs détendus aussi, des opérations peuvent être déséquilibrées, quand bien même le foncier y est moins cher qu’ailleurs ».

Une réflexion interministérielle sur les évolutions possibles a d’ailleurs été lancée, dans le cadre de l’élaboration du projet de loi ELAN (Evolution du logement et aménagement numérique), actuellement en cours de concertation.

CHIFFRES CLES

69 terrains cédés avec décote entre 2013 et 2016

29 cessions de terrains en 2017