Le droit de préemption urbain en 5 points-clés

Le droit de préemption urbain (DPU), simple ou renforcé, vise à réaliser, dans l’intérêt général, un aménagement urbain, dans une zone préalablement définie. Il permet d’acquérir par priorité des terrains nus, immeubles bâtis ou lots de copropriété sur le point d’être vendus.

Acteurs

Les communes dotées d’un plan d’occupation des sols rendu public ou d’un plan local d’urbanisme (PLU) approuvé, d’une carte communale approuvée, instaurent un DPU par délibération du conseil municipal.

Elles peuvent déléguer ce droit à l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) dont elles font partie qui y ont vocation. Le DPU est exercé par la métropole du Grand Paris (MGP) pour un aménagement d’intérêt métropolitain. Les EPCI à fiscalité propre, les établissements publics territoriaux de la MGP, la métropole de Lyon, compétents en matière de PLU, exercent de plein droit le DPU.

Le DPU peut être délégué à l’Etat, à une collectivité, à un établissement public ad hoc ou au concessionnaire d’une opération d’aménagement, à une société d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux, à un organisme HLM ou concourant aux objectifs de la politique d’aide au logement (code de l’urbanisme [c. urb.], art. L.211-1, L.211-2, L.213-3).

Champ d’application

Le DPU simple s’exerce sur les mutations à titre onéreux, vente de gré à gré, échange de terrains, avec ou sans soulte, apport en nature à une société civile immobilière (SCI), adjudication sauf si elle met fin à une indivision volontaire, contrat de location-accession, cession de droit indivis et de tantièmes contre remise de locaux sauf entre coïndivisaires, vente de la majorité des parts d’une SCI ou conduisant un acquéreur à détenir cette majorité sauf en cas de SCI familiale, et achat par un établissement public foncier de l’Etat ou local sauf s’il agit à la demande expresse de la collectivité titulaire du DPU.

Sont aussi soumises au DPU les donations, mutations par décès et constitution de lots pour des immeubles ou ensembles de droits sociaux, sauf entre parents jusqu’au sixième degré, époux ou partenaires d’un pacte civil de solidarité. Le DPU renforcé est applicable aux exceptions du DPU simple mentionnées ci-dessus ainsi qu’à l’immeuble bâti ou au lot de copropriété vendu dans les quatre ans de l’achèvement. Certains immeubles ne peuvent pas être préemptés (c. urb., art. L.211-1, L.211-4, L.213-1 à L.213-1-2).

Mise en œuvre

A réception d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), à titre onéreux et volontaire, sous quelque forme que ce soit sauf adjudication, le titulaire du DPU en communique la copie au délégataire et, pour avis simple, au directeur des finances publiques.

Le délai de préemption est de deux mois à compter de la réception de la DIA complète. Il est suspendu par la demande de documents supplémentaires ou l’exercice du droit de visite. Si le délai restant à courir est inférieur à un mois quand il reprend, le titulaire dispose d’un mois supplémentaire pour prendre sa décision.

Le silence vaut renonciation à l’exercice du DPU. Sans accord sur le prix, chaque partie reste libre de renoncer tant que le prix fixé par le juge de l’expropriation n’est pas définitif. La décision de préempter est publiée, et notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à l’acquéreur évincé.

A défaut de DIA, le titulaire du DPU peut demander la nullité de la vente pendant cinq ans après la publication de l’acte portant transfert de propriété (c. urb., art. L.213-2, L.213-4, L.213-7, R.213-6 à R.213-13, D.213-13-1 et suiv.).

Précautions

Si le titulaire du DPU ne paie pas le prix dans un délai de quatre mois, le propriétaire retrouve sa liberté d’aliéner librement le bien.

L’organe délibérant du titulaire ou délégataire d’un DPU qui décide de changer, dans la limite des objets d’intérêt général de la loi, l’affectation d’un bien préempté depuis moins de cinq ans, ou de l’utiliser ou l’aliéner au profit d’une personne privée autre que le bénéficiaire initial, en informe l’ancien propriétaire ou ses ayants cause et, le cas échéant, l’acquéreur évincé.

Il leur propose de l’acquérir en priorité. A défaut, il peut être condamné à des dommages-intérêts (c. urb., art. L.213-11, L.213-12, L.213-14).

Annulation

L’annulation judiciaire d’une décision de préemption, avant transfert de propriété du bien préempté, empêche d’exercice le DPU sur le bien pendant un an. Si elle intervient après le transfert de propriété et avant revente, la rétrocession du bien préempté s’impose, sauf atteinte excessive à l’intérêt général.

Le prix proposé à l’ancien propriétaire ou ses ayants cause, et, le cas échéant, à l’acquéreur évincé, doit éviter tout enrichissement sans cause de l’une des parties. A défaut d’accord amiable, le prix est fixé par le juge de l’expropriation (c. urb., art. L.213-8, L.213-11-1).