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Urbanisme

Le permis de construire : une autorisation ordinaire… qui reste méconnue

Publié le 03/05/2017 • Par Auteur associé • dans : actus experts technique, Analyses juridiques, France

permis de construire
Flickr CC by sa Pierre-Alain Dorange
Toute construction nouvelle doit être précédée de la délivrance d'un permis de construire, exceptées celles qui en sont dispensées ou sont soumises à simple déclaration préalable. Un refus de permis doit être motivé et indiquer l'intégralité des motifs le justifiant. Un véritable contentieux spécial du droit de l'urbanisme a été construit, et l'une des préoccupations du législateur est de lutter contre les recours abusifs.

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Valentine TESSIER

Avocate à la Cour, cabinet Seban et associés

Cet article fait partie du dossier

Les autorisations d'urbanisme pas à pas

Le permis de construire est l’autorisation d’urbanisme la plus connue. Elle n’en demeure pas moins, à bien des égards, ignorée… Petit aperçu des éléments structurants de cette autorisation.

Le demandeur

Le permis de construire doit être sollicité par le ou les propriétaires du terrain, son mandataire ou par une personne attestant être autorisée par ces personnes pour exécuter les travaux. Depuis la réforme des autorisations d’urbanisme de 2007, le pétitionnaire n’a plus besoin de démontrer qu’il détient un titre l’habilitant à construire. Il doit simplement attester qu’il remplit les exigences posées par l’article R*.423-1 du code de l’urbanisme (C. urb.) pour déposer sa demande. Le service instructeur n’a pas à vérifier la validité de cette attestation, comme le confirme un arrêt récent (1).

L’instructeur

Le guichet unique a été mis en place, permettant que les demandes de permis de construire soient toujours déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés (C. urb., art. R*.423-1). Néanmoins, les services communaux ne sont pas toujours habilités pour instruire la demande et, en fonction de l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation, l’instruction ne sera pas réalisée par les mêmes services.

Autorité délivrant le permis

La décision de délivrer un permis de construire peut être prise par le maire au nom de la commune dans les communes dotées d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un document en tenant lieu, ainsi que dans les communes dotées d’une carte communale élaborée après la loi « Alur » du 24 mars 2014. Elle peut être également prise par le maire au nom de l’Etat dans les opérations situées à l’intérieur du périmètre d’urbanisation d’une agglomération nouvelle ou encore en l’absence de couverture du territoire par un document d’urbanisme (2). Le permis de construire est également délivré par le préfet au nom de l’Etat dans d’autres cas, exposés à l’article R*.422-2 du code de l’urbanisme.

Le champ d’application

En vertu des dispositions de l’article R*.421-1 du code de l’urbanisme, toute construction nouvelle doit être précédée, par principe, de la délivrance d’un permis de construire, à l’exception de celles qui en sont dispensées et de celles qui sont soumises à simple déclaration préalable. Ainsi, le champ d’application du permis de construire se définit a contrario. Si l’on veut résumer, on peut considérer que toute construction nouvelle d’une surface de plancher (SP) de plus de 20 mètres carrés, d’une emprise au sol supérieure à 20 mètres carrés et d’une hauteur de plus de 12 mètres sera soumise à une telle autorisation.

Les travaux sur construction existante seront également soumis à permis de construire dans les cas mentionnés par les articles R*.421-14 et suivants du code de l’urbanisme. Sont ainsi concernés les travaux remplissant les conditions susmentionnées pour les constructions nouvelles (SP supérieure à 20 m², emprise au sol supérieure à 20 m² et hauteur supérieure à 12 m). De même, dans les zones urbaines couvertes par un PLU, tous les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieures à 40 mètres carrés.

Les délais d’instruction

Le délai d’instruction d’une demande de permis de construire court à compter de la réception en mairie d’un dossier complet. Une exception existe lorsque le permis ne peut être délivré qu’après enquête publique, le délai courant alors à compter de la réception, par l’autorité compétente, du rapport du commissaire enquêteur. Il existe ensuite trois types de délai. Le délai d’instruction de droit commun est de deux mois lorsque la demande porte sur une maison individuelle et de trois mois pour les autres types de construction. Le délai de droit commun est majoré dans certains cas énumérés aux articles R*.423-24 et suivants du code de l’urbanisme (le projet est également soumis au respect d’autres législations ou réglementations). Le délai majoré peut encore être prolongé exceptionnellement dans certains cas, énumérés aux articles R*.423-34 et suivants du code de l’urbanisme.

La composition du dossier

Les dispositions des articles R*.431-4 et suivants du code de l’urbanisme décrivent précisément la composition du dossier de demande de permis de construire. Certaines pièces doivent obligatoirement figurer dans ce dossier : le formulaire Cerfa dûment rempli, précisant l’identité du demandeur ; la nature des travaux, la surface de plancher projetée, etc. D’autres pièces ne seront en revanche demandées qu’en fonction de la nature du projet dont il est demandé l’autorisation. A titre d’exemple, lorsque le projet porte sur une dépendance du domaine public, le dossier doit comprendre l’accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d’autorisation d’occupation dudit domaine (C. urb., art. R*.431-13).

Le refus

Le refus de permis de construire doit être opposé à la demande lorsque celle-ci méconnaît les dispositions du code de l’urbanisme ou encore celles du PLU applicables sur la zone concernée. Certaines conditions doivent néanmoins être respectées pour qu’un tel refus soit régulier. C’est ainsi que la décision de refus de permis doit être motivée et indiquer l’intégralité des motifs la justifiant, en ce comprises toutes les absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires (article L.424-3 du code de l’urbanisme tel que modifié par l’article 108 de la loi « Macron »). A toutes fins utiles, précisons encore qu’il peut être sursis à statuer sur une demande de permis de construire si les travaux sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse l’exécution de travaux publics ou une opération d’aménagement (C. urb., art. L.424-1). Dans ce cas également, en vertu des dispositions de l’article L.424-3, la décision doit être motivée.

La mise en œuvre

Le pétitionnaire doit mettre en œuvre son permis de construire dans un délai de trois ans à compter de la notification de l’autorisation. Ce délai peut ensuite être prorogé d’un an, à deux reprises (3). Si le pétitionnaire, dans le courant de la durée de vie de son autorisation initiale, s’aperçoit que des ajustements doivent être réalisés, il devra alors solliciter la délivrance d’un permis de construire modificatif qui portera précisément sur les modifications apportées au permis de construire primitif. Le pétitionnaire a également la possibilité de transférer le bénéfice de l’autorisation de construire qui lui a été délivrée à une tierce personne, à condition que ladite autorisation soit encore valide. A l’instar du permis de construire modificatif, la pratique du transfert résulte d’une simple démarche administrative.

La contestation

Un véritable contentieux spécial du droit de l’urbanisme a été construit et mérite que l’on en rappelle les principes fondamentaux. Le délai de recours à l’encontre d’un permis de construire court, à l’égard des tiers, à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage continu sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R*.424-15 du code de l’urbanisme.

Le requérant qui saisit la juridiction administrative d’un tel recours en annulation devra démontrer son intérêt à agir à l’encontre de l’autorisation de construire, intérêt qui a été redéfini aux articles L.600-1-2 et L.600-1-3 du code de l’urbanisme et qui s’appréciera « à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire ». La recevabilité de la requête présentée par une personne privée autre qu’une association est en effet désormais conditionnée par la démonstration du requérant de ce que « la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L.261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

Une association, quant à elle, n’est recevable à agir contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation des sols que si le dépôt de ses statuts en préfecture est intervenu antérieurement à l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire (C. urb., art. L.600-1-1).

En cas de recours « excédant la défense des intérêts légitimes du requérant », ce dernier peut être condamné au paiement de dommages-intérêts si le pétitionnaire démontre qu’il a subi un préjudice du fait de ce recours. A cet égard, la loi relative à l’égalité et la citoyenneté, adoptée le 22 décembre 2016 par le Parlement, a modifié l’article L.600-7 et supprimé la nécessité que ledit préjudice soit « excessif ». Cette demande doit être présentée par un mémoire distinct et pourra l’être pour la première fois en appel.

Enfin, il n’est pas inutile de rappeler qu’un permis de construire peut également voir ses effets suspendus par le juge des référés lorsqu’un doute sérieux sur la légalité de l’autorisation est relevé par ce dernier, l’urgence étant en principe présumée au vu du « caractère difficilement réversible » de la construction autorisée (4).

Cet article est en relation avec le dossier

Domaines juridiques

Notes

Note 01 CAA de Douai, 2 juin 2016, req. n° 14DA00882. Retour au texte

Note 02 CAA de Bordeaux, 11 févr. 2014, req. n° 12BX02502. Retour au texte

Note 03 Décret n° 2016-6 du 5 janvier 2016, ayant modifié les articles R*.424-17, R*.424-18 et R*.424-20 du code de l'urbanisme. Retour au texte

Note 04 CE, 15 juin 2007, n° 300208. Retour au texte

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