Une ordonnance du 20 juillet a été prise en application de l’article 94 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques. La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové a créé, à son article 164, les organismes de foncier solidaire. Il s’agit d’organismes sans but lucratif qui ont pour objet d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs, destinés à la location ou à l’accession à la propriété, à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale. Cet article a été codifié à l’article L. 329-1 du code de l’urbanisme.
L’Organisme de foncier solidaire (OFS) constitue ainsi un nouvel acteur foncier dont l’objet est notamment de constituer un parc pérenne d’accession à la propriété ou à la location de ménages modestes, sous plafond de ressource et de loyer ou de prix le cas échéant.
Cet objectif ne peut être réalisé, selon un rapport fait au Président de la République, que dans le cadre d’une dissociation des propriétés du sol et du bâti. Seul un bail de longue durée (quatre-vingt-dix-neuf ans au plus) générateur de droits réels, dont la durée est reconduite à chaque mutation, est de nature à garantir la pérennité d’un parc de ce type. Il s’agit donc de créer un bail d’un type nouveau.
L’article 1er de l’ordonnance modifie l’intitulé du titre V du livre II du code de la construction et de l’habitation. Il devient « bail à construction, bail à réhabilitation, bail dans le cadre d’une convention d’usufruit, bail réel immobilier, bail réel solidaire ». Il crée également un chapitre V au titre V du livre II du code de la construction et de l’habitation, intitulé « Bail réel solidaire ».
La mise sous bail réel solidaire est une faculté réservée aux organismes de foncier solidaire. Constitue un contrat dénommé “bail réel solidaire” le bail par lequel un organisme de foncier solidaire consent à un preneur, dans les conditions prévues à l’article L. 329-1 du code de l’urbanisme et pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété de logements, avec s’il y a lieu obligation pour ce dernier de construire ou réhabiliter des constructions existantes. Ces logements sont destinés, pendant toute la durée du contrat, à être occupés à titre de résidence principale.
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