Conformément au I de l’article 1529 du code général des impôts (CGI), les communes ou, avec l’accord de l’ensemble des communes qu’ils regroupent, les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents pour l’élaboration des documents locaux d’urbanisme, peuvent instituer une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles à la suite de leur classement, par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou, par une carte communale, dans une zone constructible.
Cette taxe facultative a pour objectif de restituer aux collectivités une part de la plus-value sur les cessions de terrains nus résultant, d’une part, de leur décision de classement de ces terrains en zones constructibles et, d’autre part, des aménagements qu’elles ont financés.
Partant de ce constat, elle vise à inciter les maires à libérer du foncier en ayant l’assurance de disposer du financement nécessaire aux aménagements indispensables à l’accueil des nouveaux habitants de leur commune (voirie, équipements scolaires, etc.). En application des dispositions des 3e à 5e alinéa du II de l’article 1529 du CGI, cette taxe ne s’applique pas :
- aux cessions de terrains exonérées d’impôt au titre des plus-values immobilières des particuliers en application des dispositions des 3e à 8e du II de l’article 150 U du CGI ;
- aux cessions de terrains classés en zone constructible depuis plus de dix-huit ans au moment de la cession ;
- lorsque le prix de cession du terrain est inférieur à trois fois le prix d’acquisition de celui-ci.
Par ailleurs, à la lettre des dispositions légales prévues au I de l’article 1529 précité du CGI, cette taxe, due par le cédant, s’applique aux seules cessions à titre onéreux portant sur des terrains nus. Par suite, les mutations à titre gratuit, entre vifs ou par décès sont exclues du champ d’application de la taxe, de même que les cessions de droits démembrés relatifs à un terrain nu, comme l’usufruit ou la nue-propriété, n’entrent pas dans le champ d’application de la taxe.
Toutefois, s’il s’avère que la cession d’un terrain, normalement soumise à la taxe, a été effectuée par le biais d’un montage juridique ou successoral dans un but exclusivement fiscal afin d’échapper à l’imposition due, l’administration serait en droit, sous réserve de l’examen circonstancié du cas d’espèce, de mettre en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal, prévue à l’article L. 64 du livre des procédures fiscales, afin de restituer la véritable nature de cette cession et de la soumettre à la taxe.
Cela étant, il ne pourrait être répondu plus précisément à l’auteur de la question que si, par la communication des éléments nécessaires à l’appréciation complète des montages évoqués ou, le cas échéant, l’indication du nom et de l’adresse des contribuables concernés, l’administration était mise à même de procéder à une instruction détaillée.
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