Une réforme des aides à la pierre est actuellement en cours au ministère du Logement. Êtes-vous inquiet pour le modèle de financement du logement social ?
Les aides à la pierre sont dans une baisse continue depuis plusieurs années, les subventions des collectivités locales ont aussi tendance à réduire. Notre équation financière – donc notre capacité à produire – se tend. Nous savons que si cette tendance se poursuit, dans une perspective de trois à cinq ans, nous ne pourrons maintenir notre rythme d’investissement, et il nous faudra arbitrer entre produire de nouveaux logements, ou réhabiliter le parc existant, et c’est ce deuxième choix que nous ferons. Par ailleurs, la question de la suppression des aides à la pierre pose celle de la légitimité de l’Etat à intervenir, face à des collectivités qui ont de plus en plus de poids, et Action Logement qui est devenu le principal financeur. Enfin, plus on réduit le financement public, plus l’accès aux fonds propres pour financer les opérations va devenir un enjeu collectif.
Quant à lui, le mécanisme de mutualisation des fonds propres entre bailleurs sociaux a selon moi deux faiblesses. D’une part, il participe d’une confusion globale sur les modes de financement du logement social, avec des prélèvements qui se multiplient, comme celui de la moitié des ressources de la CGLLS et une affectation de ces ressources devenue illisible en termes d’objectifs et de priorités. D’autre part, le dispositif n’est pas redistributif, il ne permet pas de transfert de fonds vers les zones tendues, là où sont les besoins de construction. Quel est l’intérêt ? Si l’objectif du gouvernement est de permettre une meilleure redistribution des ressources et de redonner de la cohérence à l’ensemble, c’est positif.
Le foncier est aussi un des facteurs principaux facteurs d’augmentation du coût des opérations ?
Oui d’autant que certains mécanismes sont inflationnistes : souvent une collectivité va confier un macro-lot à un promoteur qui va ensuite répartir les différents lots, en mettant en concurrence les bailleurs sociaux : cela revient à nous mettre en concurrence avec des fonds publics. Même les établissements publics fonciers nous mettent en concurrence sur les prix ! Il faut plus de régulation à ce sujet. Des collectivités ont mis en place des systèmes de régulation des prix, en limitant les coûts des charges foncières pour le logement social , et cela fonctionne plutôt bien.
Le désamiantage du parc de logements sociaux comme privés va bientôt poser problème. Comment financer ce chantier ?
Cela va avoir un impact évident sur notre potentiel d’investissement pour la construction et l’entretien des bâtiments existants. Aujourd’hui, à chaque changement de locataire, on fait 500 à 1000 euros de travaux de réfection. Si l’on prend en compte le coût du désamiantage, l’addition peut monter à 10 000 ou 15 000 euros. Cela nous mènera parfois à renoncer à des travaux de réhabilitation trop coûteux. La seule réponse des pouvoirs publics est aujourd’hui le prêt amiante.. Quand nous avons commencé à intégrer dans nos projections budgétaires le coût du désamiantage, nous avons perdu un point de capacité d’autofinancement.
Comment travaillez-vous sur la question du vieillissement de la population au sein du parc social ?
Aujourd’hui 23% de nos locataires ont plus de 65 ans, il faut prendre en compte leurs attentes, y compris en terme de gestion locative. Nous travaillons sur des logements évolutifs, par exemple à Cergy, dans lesquels une pièce peut être ajoutée ou supprimée. Il s’agit aussi de travailler sur l’accessibilité des logements. Nous travaillons également sur la fourniture de services, en mettant en lien les locataires avec des associations d’aides à la personne. Cela rejoint également la question de l’appauvrissement de la population : aujourd’hui les 3/4 des attributaires de logements sociaux ont des ressources inférieures à 60% des plafonds du PLUS. Nous avons augmenté le taux d’effort que représente le loyer et les charges de 33% à 40%, ce qui constitue pour nous une fragilité potentielle supplémentaire que nous assumons grâce à un accompagnement social renforcé. Nous étudions aussi la question des loyers : nous avons expérimenté des dispositifs de remise sur quittance, visant à diminuer les loyers pour les locataires les plus pauvres, en compensant par une hausse de certains loyers. Nous en avons tiré une conclusion : les locataires les plus pauvres ne sont pas les moins solvables. Les plus fragiles sont ceux qui sont en limite d’APL. C’est plutôt ce public que nous viserions si nous devions renouveler l’opération.
La création des conférences intercommunales du logement vous semble-t-elle une bonne chose ?
Oui cela va faciliter les arbitrages pour les maires, qui oscillent toujours entre la population d’aujourd’hui et celle de demain. Mais cela suppose la mise en place d’une véritable gouvernance au niveau du bassin d’habitat. Cela va aussi être plus exigeant pour nous, notamment en Ile-de-France : il va falloir nous organiser sur des territoires plus vastes, faire face à des exigences renforcées et cela pose la question de la taille critique des bailleurs. Les offices publics seront rattachés en Ile-de-France aux établissements publics de territoire, mais les entreprises sociales pour l’habitat (ESH) doivent aussi s’interroger : il y a une centaine d’ESH en Ile-de-France, de tailles très diverses. Nous devons travailler sur des partenariats, y compris avec les offices publics. Sur le Grand Paris, la SNI s’est positionnée en contractualisant avec la Société du Grand Paris, mais peut-être pourrions-nous nouer des partenariats pour être aussi présents.
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