Jean Christophe : « Il y a un potentiel énorme dans la valorisation du patrimoine »

En tant que responsable de la filiale d’une banque allemande qui observe ce qui se passe en Europe, quel regard portez-vous sur la gestion actuelle du patrimoine des collectivités territoriales françaises ?

C’est difficile de généraliser car PBB gère des collectivités très différentes, de la métropole à des communes plus rurales. Mais dans notre cible de clientèle (personnes publiques de plus de 50 000 habitants) on voit que les collectivités se posent à nouveau des questions.
Après avoir été discuté avant la crise financière, le sujet revient aujourd’hui naturellement et pas seulement en France. Il est déjà bien installé en Allemagne depuis dix ans, il existe en Grande-Bretagne. En Europe du Nord, le « renting » est une opération assez commune de financement.

Nos collectivités sont-elles en retard en matière de gestion active immobilière ?

On ne peut pas dire ça. Elles ont été un peu frileuses, mais je pense que la structure du marché de la dette en France a longtemps dispensé les collectivités de réfléchir à la valorisation du patrimoine en tant que diversification des sources de financement.
Ce n’était pas une priorité pour elles car les montages financiers proposés, et notamment les structurés, étaient tellement bon marché que toutes les autres alternatives, qu’elles soient obligataires ou patrimoniales, semblaient ne pas avoir de sens. La suite nous a montré que ce n’était pas le cas…

Selon une récente étude de la Banque postale, les redevances et loyers du patrimoine foncier des communes ont rapporté 3,5 milliards d’euros au bloc communal en 2013 pour un patrimoine de 700 milliards d’euros. Peuvent-elles faire mieux ?

C’est peu, mais il faudrait mieux connaître la nature du patrimoine en question qui est tout de même particulière : on ne peut pas appliquer strictement les mêmes normes que dans le patrimoine privé. Si le patrimoine public s’élève à 700 milliards et qu’il n’en génère que 3,5 milliards, il ne rapporte donc que 0,5 %. C’est largement en-dessous des normes appliquées par un investisseur privé qui recherchera en général  des rendements entre 4,5 % et 7 %. Et plus le projet est risqué, plus les attentes sont importantes.

De plus, je ne parle pas du rendement du projet sur fonds propres, mais juste du rendement brut d’une opération. Si on applique ces normes alors, oui, il y a un potentiel énorme ! Mais il faut voir que, dans ces biens, il y a du patrimoine historique. Personne ne vendra jamais Versailles par exemple. De plus le potentiel n’est pas le même pour une métropole ou une commune rurale.

Mais peut-on vraiment trouver des ressources issues de ce patrimoine ?

La collectivité peut gagner de l’argent de différentes manières. Elle peut faire comme l’Etat : vendre ou déménager vers des bâtiments moins chers ou dégager des revenus d’un patrimoine dormant mais coûteux et le transformer en projet complet capable de procurer des bénéfices socio-économiques pour tout un territoire, voire de vrais bénéfices ...