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Logement

Conclure un bail d’habitation pour valoriser ses biens

Publié le 01/06/2015 • Par Auteur associé • dans : Fiches de droit pratique

Pour les collectivités bailleresses, le bail d'habitation constitue l'un des moyens contractuels dont elles disposent pour gérer et valoriser les biens immeubles appartenant à leur domaine privé. Il est soumis au régime contraignant de la loi du 6 juillet 1989 modifié récemment.

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Eve-Line Bernardi et Charline Hatinguais

Avocates - Cabinet Goutal, Alibert et associés

Déterminer la compétence du signataire bailleur

La compétence pour décider de la conclusion d’un bail d’habitation portant sur un bien appartenant au domaine privé d’une collectivité territoriale relève, en principe, de son organe délibérant. Il lui appartient de définir les principales caractéristiques du contrat (bénéficiaires, nature et consistance des biens, régime juridique applicable, loyer et durée). L’exécutif, dûment habilité à cet effet, signe ensuite le contrat de location. Par exception, toutefois, l’organe délibérant de la commune peut déléguer au maire, pour tout ou partie de la durée de son mandat, le pouvoir de décider de la conclusion et de la révision du louage de choses – dont les baux d’habitation – pour une période n’excédant pas douze ans.

Maîtriser les spécificités du bail d’habitation

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) précise les règles d’ordre public applicables au bail d’habitation, dérogatoires au droit commun du louage de choses. Le bail d’habitation est, d’abord et en principe, établi par écrit, par acte sous seing privé ou authentique. Les baux d’une durée supérieure à douze ans, conclus en la forme authentique, doivent en outre être publiés au fichier immobilier de la conservation des hypothèques. Aux termes de la loi de 1989, le bail d’habitation doit, ensuite, obligatoirement indiquer la désignation et l’identité du bailleur, la date de prise d’effet et la durée, la consistance et la destination des lieux, la désignation des éléments loués et les informations financières relatives à la location.

Depuis le 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi « Alur », doivent également être précisées dans le corps du bail les informations suivantes : le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail, la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail, enfin, la surface habitable. Etant précisé que si la surface habitable réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le bail, la loi « Alur » prévoit que le locataire pourra réclamer une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté

.La collectivité publique bailleresse veillera, encore, à joindre au contrat les six documents qui doivent impérativement figurer en annexe, dont la notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours ouvertes. L’état des lieux sera établi en autant d’exemplaires que de parties et joint au contrat de bail. Enfin, la durée des baux d’habitation est largement encadrée par la législation : fixée à trois ans minimums pour les bailleurs personnes physiques, elle est, pour les bailleurs personnes morales, catégorie à laquelle appartiennent les collectivités territoriales, a minima de six ans.

Déterminer le montant du loyer

En dehors des « zones tendues » – zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements -, pour lesquelles la fixation et le renouvellement du loyer sont encadrés, le montant du loyer du bail d’habitation arrêté entre les parties est, en principe, libre. Cependant, le bail doit être conclu à un prix sérieux correspondant à sa valeur locative réelle. Un bail conclu par la personne publique à un prix inférieur à cette dernière valeur risque de s’analyser en droit comme une subvention – discutable – ou une aide sociale, au pire, comme une libéralité, illégale ...

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