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Logement social

Echec des politiques de logement en IDF : 14 recommandations de la Cour des comptes

Publié le 09/04/2015 • Par Delphine Gerbeau • dans : France

Un rapport de la Cour des comptes publié le 8 avril, consacré à la politique du logement en Ile-de-France, dresse une série de critiques qui pourraient pour partie s'appliquer à l'ensemble du territoire.

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Après avoir rendu un rapport critique sur la politique d’aménagement francilienne dans son dernier rapport annuel, la Cour des comptes revient dans un nouveau rapport intitulé « Le logement en Ile-de-France : donner de la cohérence à l’action publique » sur vingt ans d’une politique qui peine à montrer ses effets.

Le rapport revient tout d’abord sur la faible efficacité des outils de planification. Le schéma directeur de la région Ile-de-France a en effet toujours fixé des objectifs non atteints : de 1994 à 2007, l’objectif de construction fixé par le SDRIF était de 53 000 logements pour une moyenne annuelle de mises en chantier de 41 562 durant cette période.
Depuis 2010, l’objectif est de 70 000 logements par an, pour une moyenne annuelle de mises en chantier de 43 980 de 2010 à la fin de 2013.

La raison de cet échec, c’est l’absence de contraintes dans la réalisation de ces objectifs. De plus, peu d’intercos sont dotées d’un programme local de l’habitat, et moins de la moitié des communes de la région ont adopté un plan local d’urbanisme. Sur ce sujet, on reste en attente du vote définitif de la loi Notre, qui distribuera les compétences entre métropole du Grand Paris et territoires.

Lire aussi : Projet de loi NOTRe : ce qu’il faut retenir du texte de l’Assemblée

La politique de densification mise en cause

En ce qui concerne le foncier, 20 000 hectares étaient en 2011 disponibles à l’urbanisation dans les plans d’occupation des sols (POS) et les PLU franciliens. Le SDRIF préconise de privilégier les zones déjà denses pour de nouvelles constructions, ce qui signifie un prix du foncier élevé.
« On peut se demander si les prix et les typologies de logements qui résulteront d’une densification accrue du coeur d’agglomération permettront vraiment d’équilibrer le marché du logement en Île-de-France. Ceci plaide pour une extension raisonnée aux marges de l’agglomération, évitant un développement résidentiel encore plus éloigné et émietté dans la couronne rurale », estiment les rapporteurs, allant à l’encontre de la politique actuelle de reconstruction de la ville sur la ville. Ils plaident même pour une redynamisation des villes nouvelles, dont les potentialités foncières n’ont pas encore été intégralement exploitées.

Le secteur du logement social est également à la traîne : depuis 2010, plus de 50% des aides à la pierre de l’Etat ont été fléchées vers la région Ile-de-France. Mais le stock de logements sociaux n’a augmenté que de 6 % entre 2002 et 2012.

Le rapport pointe la tendance des bailleurs sociaux à privilégier la construction de logements PLS – ceux aux loyers les plus élevés – qui sont plus rentables mais ne répondent pas aux besoins des ménages aux plus bas revenus : ainsi de 2010 à 2013, la part des logements PLAI est passée de 45 % à 20 % alors que ce sont les plus demandés.

Bon point sur la loi SRU

La Cour dresse cependant un bilan positif de l’application de l’article 5 de la loi SRU par les communes franciliennes : à l’issue de la dernière période triennale contrôlée (2008-2010), près de 70 % des communes d’Île-de-France avaient atteint les objectifs qu’elles s’étaient fixés, soit une proportion supérieure à celle constatée pour la France entière.

La Cour met cependant l’accent sur le nouvel objectif fixé par la loi ALUR de 25% de logements sociaux : « La plupart des communes concernées, dont Paris et certaines communes de première couronne, se situent dans la zone la plus tendue de la région. Cette orientation aboutira à solliciter les finances publiques locales pour la construction ou la conversion de logements dans les zones les plus chères d’Île-de-France, alors que dans des zones moins tendues et moins coûteuses de la région, des dépenses d’un niveau équivalent permettraient de financer beaucoup plus de logements locatifs sociaux ».
La Cour propose notamment qu’une part limitée du nouveau quota de 25 % soit constituée de logements intermédiaires à loyers réglementés.

Dernier point abordé, la production de logements privés, avec des résultats mitigés en ce qui concerne la lutte contre la vacance, et la transformation de bureaux en logements.

En ce qui concerne les incitations fiscales à l’investissement locatif privé, « aucun effet de modération du rythme d’augmentation des loyers n’a été constaté sur l’agglomération parisienne. La mise en oeuvre des dispositifs d’incitation a pu donner lieu à des effets d’aubaine », puisque les loyers fixés dans le dispositif Scellier n’étaient pas significativement plus bas que sur le marché libre.

En conclusion, la Cour formule une série de voeux – pieux  : apporter plus de transparence dans les attributions de logements sociaux, rationaliser l’occupation du parc social, réformer les outils fiscaux pour inciter à la cession de foncier… On cherche encore des solutions concrètes…

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Echec des politiques de logement en IDF : 14 recommandations de la Cour des comptes

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Immo

10/04/2015 10h11

Je lisais trés récemment que des scientifiques ont repris des écrits datant du 10ème siècle concernant un mélange d’ail, d’ognon… qui s’est avéré plus efficace que les antibiotiques pour détruire des bactéries. Ces tests ont été réalisés in vitro. Il reste de longues étapes pour qu’ils soient disponiles pour l’homme.

Mais là n’est pas le propos. Je tenais juste à montrer que nos ancêtres avaient souvent des méthodes qui donnaient de bons résultats; sans disposer d’un cortège d’experts.

On pourrait faire de même pour l’immobilier locatif et revenir à ce qui existait jusqu’au début des années 1980.

A cette époque, le bailleur n’était pas considéré comme un être sans scrupule qui s’enrichissait sur le dos des pauvres locataires. Il était reconnu comme aynat une véritable activité, comme un acteur du développement du territoire. En un mot il faisait partie de ce que l’on appelle les forces vives.
Aujourd’hui, c’est tout le contraire.

A cette époque, la question du prix de l’immobilier était la même qu’aujoud’hui: certaines zones étaient hors de prix et d’autres plus ab ordables. Il en était de même pour les loyers… et tout le monde arrivait à trouver l’équilibre qui permet à une société de se développer.

Il n’y avait pas alors de plan de type « Pinel » pour inciter les personnes à investir dans l’immobilier, soit pour y habiter soit pour le louer.
Les seules possibilités étaient les suivantes:
– tout investisseur déduisait de sa base imposable le montant des intérêts versés tant que la dette auprès de l’établissement bancaire n’était pas éteinte (aujoud’hui cela s’applique seulement pour les bailleurs),
– les bailleurs bénéficiaient d’une réduction de leurs recettes de 35% qui a été réduite à 12% puis annulée (aujoud’hui ce principe général a disparu),
– les bailleurs déduisaient par ailleurs tous leurs frais de gestion (aujoud’hui cette déduction est forfaitaire et limitée à 20 € par logement),
– le montant de la taxe foncière représentait moins d’un mois de loyer (aujourd’hui il est courant qu’il atteigne jusqu’à plus de trois mois),
– lors de la vente du bien, le système de taxation était simple et le montant était le même pour tous (aujoud’hui même les notaires ont du mal à s’y retrouver – le montant de la plus value est désormais taxable à l’impôt sur le revenu; donc beaucoup plus important – le taux de la CSG est dans ce cas de 15,3% avec un mode de calcul différent pour la base imposable – si la plus-value est supérieure à 50.000 € il y a une taxation compémentaire),
– aujourd’hui, les loyers sont assujettis à la CSG non pas au taux commun mais à 15,3%; ce qui n’existait pas à l’époque.

Pour terminer, les relations entres propriétaires et locataires étaient beaucoup plus simples, à la fois au niveau des textes législatifs et règlementaires et entre les personnes (le locataire payait ce qu’il devait et le propriétaire respectait ses obligations). Qui aujourd’hui est susceptible de maîtriser les textes liant un locataire à un bailleur?
Ils changent tout le temps et pas dans l’intérêt du bailleur!

En fait, aussi bien l’Etat que les collectivités locales ont pensé qu’il y avait dans l’immobilier une source inépuisable de recettes (ce qui n’est pas tout à fait faux étant donné qu’on ne peut pas déplacer le bien ). Mais les limites sont atteintes. Il faut donc changer de paradygme.

Le plus simple serait de revenir à ce qui existait avant. Cela réduirait peut-être les problèmes de logements dans certains secteurs.

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